Droit réel de l' usufruit

 

USUFRUIT :

Définition :

Selon l’article 79 de la loi 39-08 portant sur les droits réels  «  l’usufruit est un droit réel de jouissance sur un immeuble appartenant à autrui, et qui s’éteint nécessairement à la mort de l’usufruitier ».

L’origine du droit d’usufruit :

Selon l’article 80 de la loi 39-08 portant sur les droits réels : le droit d’usufruit est constitué soit :

-          Par la volonté des parties (usufruit conventionnel : contrat)

-          Par la loi

Ainsi, le droit d’usufruit peut être soumis à :

-          Un terme déterminé

-          Une condition déterminée (condition suspensive, condition résolutoire/ la condition suspensive : le compromis de vente n'existe pas tant que la condition n'est pas remplie. L'existence même de la vente dépend d'un événement futur et incertain et  la condition résolutoire : le compromis de vente existe, mais, si la condition se réalise, la vente peut être résiliée).

Les droits immobiliers susceptibles d’usufruit.

L’usufruit peut être établi d’après l’article 81 sur :

-          La propriété immobilière

-          Le droit de superficie

-          Le droit de zina

-          Le droit de hawa et de surélévation

1/ - LE DROIT DE ZINA :
C’est l’embellissement, l’amélioration, le droit pour un occupant qui a édifié de ses deniers, une construction sur un terrain habous, domanial ou privé d’avoir la jouissance perpétuelle de ce terrain moyennant redevance et la propriété totale des superficies.
2/ - LE DROIT DE « HAOUA » :
Consiste pour une personne de posséder un étage ou construction au dessus d’un immeuble (RDCH) appartenant à un autre propriétaire.
3/ - LE DROIT DE «GZA » :
Contrat de location perpétuelle d’une terre habous avec faculté de bâtir ou de planter, (art.179 et 198 du Dahir du 2 juin 1915).

4/ - LE DROIT DE SUPERFICIE :

Droit de propriété qu’a une personne sur les plantations et/ou constructions d’une autre qui demeure propriétaire du sol

Les droits de l’usufruitier et ses obligations :

Chapitre 1 : de l’usufruitier :

Section1 : Les droits de l’usufruitier :

Au sens de l’art 82, l’usufruit conféré par un double droit :

-          Le droit d’user de l’immeuble

-          Le droit de percevoir les fruits de l’immeuble

Usage de l’immeuble : le droit d’usage est le droit de se servir, pour son profit personnel, de l‘immeuble, selon la nature de ce dernier. Le droit d’usufruit s’étend aux accessoires qui dépendant de l’immeuble au moment de l’ouverture de l’usufruit. L’usufruitier jouit même de l’augmentation survenue par la suite d l’immeuble, par voie d’accession.

Droit de percevoir les fruits : l’usufruitier peut percevoir les fruits de l’immeuble, mais non les produits.

-           Les fruits sont les revenus qu’un immeuble peut fournir  à des intervalles régulières sans altération ni diminution de sa propre substance.

-          Les produits sont les revenus non périodiques.

-          Les fruits sont dus à l’usufruitier  à partir du moment où l’usufruit a « été ouvert ».

-          L’usufruit n’existe ni entre les parties ni à l’égard des tiers qu’a compter de son inscription sur les livres fonciers.

Section 2   : Les pouvoirs de l’usufruitier :

Acte d’administration :

- Selon l’art 86 : l’usufruitier a le droit de jouir de l’immeuble par lui-même ou de le louer ou de le donner en gage ou de le céder. 

- Ainsi, l’usufruitier peut donner à bail les immeubles, objet de son usufruit.

Actes de disposition :

- L’usufruitier, n’étant pas propriétaire, ne peut disposer librement de l‘immeuble objet de son usufruit, ainsi il ne peut renoncer par exemple à une servitude existant au profit de l’immeuble. Toutefois, l’usufruitier peut constituer une hypothèque sur l’immeuble dont il a l’usufruit.

- De même, l’usufruitier peut vendre ou céder à  titre gratuit son usufruit, mais cette vente ou cette cession ne modifie pas la durée de l’usufruit.

- Ainsi que la cessibilité de l’usufruit engendre la possibilité de la saisie par les créanciers de l’usufruitier.

- Il faut ajouter que le droit d usufruit peut grever à son tour d’usufruit. Le second usufruitier ressemble à un cessionnaire de l’usufruit, il en diffère en ce que son propre droit, étant un usufruit, se trouve viager et périt avec  lui, ainsi cet usufruit de second rang, peut s’éteindre par la mort de l’usufruitier primitif et également par la mort du second usufruitier.

- L’usufruitier peut exercer les actions en justice relatives aux immeubles sur lesquels porte son usufruit.  

- Il peut exercer  notamment une action pétitoire, lui permettant d’agir contre un tiers qui détient sans droit un immeuble dont la jouissance lui appartient.

- Ainsi, si son droit d’usufruit est inscrit sur les livres fonciers, il pourra agir comme le propriétaire par voie de référé, pour faire expulser un tiers détenteur, un tiers «  jouisseur ».

Section 3 :Les obligations de l’usufruitier :

Avant l’entrée en jouissance :

- selon l’article 92 de la loi 39-08, l’usufruitier a une obligation de faire dresser l’état des immeubles, et ce avant l’entrée en jouissance.

- L’état, dressé en présence du propriétaire ou lui dument appelé doit constater la situation matérielle de l’immeuble, afin de reconnaitre s’il  y a eu dégradation ou non.

Pendant la jouissance :

·         Jouir en bon père de famille : cette obligation résulte de l’art 93 qui énonce que l’usufruitier doit veiller et conserver l’objet de son droit d’usufruit en bon père de famille. (veiller à la garde et  à la conservation de l’immeuble).

-          Si un tiers porte atteinte aux droits du propriétaire, ou du titulaire du droit réel grevé de l’usufruit, l’usufruitier est tenu de le dénoncer à celui-ci, faute de quoi il est responsable de tout dommage. L’usufruit doit par ailleurs entretenir l’immeuble en bon état art 95, l’usufruitier n’est pas tenu de rebâtir ce qui est tombé en vétusté à ce qui a été détruit par cas fortuit. Art 97

·         Obligation de subvenir à certaines charges : l’usufruitier, comme l’énonce l’art 95, est tenu des charges annuelles, notamment les impôts et autres taxes imposés à la propriété immobilière. De même, il est tenu des réparations d’entretien.

Chapitre 2 : Droits, pouvoirs, et obligations du nu propriétaire :

Section 1 : droits et pouvoirs :

- Le propriétaire conserve, pendant la durée de l’usufruit, la nue propriété de l’immeuble ou du droit réel grevé de l’usufruit.

- Il peut exercer les droits du propriétaire qui ne sont pas incompatible avec la jouissance qui appartient à l’usufruitier, il peut vendre, hypothéquer mais tous ces actes ne peuvent apporter aucun changement aux droits de l’usufruitier.

- Le propriétaire conserve l’exercice des actions concernant l’immeuble, toutes les fois que le fond du droit y est intéressé.

Section 2 : obligations :

-          Les droits du nue propriétaire  et de l’usurfruitier, bien que portant sur le même immeuble sont distincts et de natures différente.

-          Le propriétaire subit seulement une charge réelle sur son immeuble et qu’il n’était tenu d’aucune obligation personnelle à l’égard de l’usufruitier. C’est en cela qu’il diffère du bailleur : il devrait : « seulement s’abstenir et non faire »

-          Le P ne peut ni diminuer, ni troubler la Jouissance de l’U.

-          L’art 87 énonce que le P ne peut, par son fait, ni de quelque manière que ce soit, nuire aux droits de l’usurfruitier. Ni élever des constructions nouvelles, modifier la forme des immeubles sans le consentement de l’U.

Section 3 Extinction de l’usufruit :

Causes d’extinction : art 99 et 104 

·         Mort de l’usufruitier :   c’est la fin naturelle de l’U qui a pour caractère d’être viager. (pas transmissible)

·         Arrivé à terme : il ne peut durer au delà de la vie de l’usurfruitier, mais il est possible de lui assigner un terme qui peut, éventuellement y mettre fin plus tôt. L’usufruit à terme s’éteindra donc par l’arrivé du terme, du vivant de l’usufruitier ou par la mort de celui-ci, si elle a lieu avant l’arrivé du terme. Le propriétaire doit radier l’inscription de l’usufruit sur le titre foncier, dès l’arrivé du terme, pour rendre effective cette fin d’usufruit. (selon l’art 100 l’usufruit accordé à des personnes morales ne dure et ne peut être inscrit que pour 40 ans.

·         Consolidation : d’une part si l’usufruitier acquiert la propriété, il consolide son droit et l’usufruit est éteint par consolidation. Cette dernière ne fait pas disparaitre les garanties spéciales telles que les hypothèques appartenant aux créanciers de l’usufruitier.

·         Perte totale de l’immeuble : quand l’immeuble vient à périr, l’usufruit sur l’immeuble s’éteint faute d’objet. Par perte totale, il faut entendre sa destruction « physique » (ruine, incendie, tremblement de terre..) mais également sa destruction « juridique » (expropriation). L’extinction par la perte totale est absolue ( pas le droit au reste qui pourrait subsister). Quant à la perte partielle, elle n’entraine par l’extinction sur ce qui reste de l’immeuble

·         Abus de jouissance déchéance judiciaire : l’art 104 l’usufruit peut cesser par l’abus que l’usufruitier fait de sa jouissance, soit en commentant des dégradations sur le fonds, soit en le laissant périr faute d’entretien. La déchéance doit être prononcée en justice. L’art 104, ajoute que le tribunal a un pouvoir assez large, il peut suivant la gravité des circonstances : soit prononcer l’extinction absolue de l’usufruit, ou n’ordonner la rentrée du propriétaire dans la jouissance de l’immeuble qui en est grevé que sous la charge de payer annuellement à l’usufruitier une somme déterminée jusqu’à l’instant où l’usufruit aurait dû cesser, relativement aux créanciers de l’usufruitier, ils auront parfois intérêt à éviter la déchéance, les créanciers peuvent par exemple offrir au propriétaire la réparation des dommages antérieurs et des garanties pour l’avenir.

·         Renonciation : l’usufruitier peut renoncer à son droit. La renonciation peut être unilatérale. Cependant pour que la renonciation ait un effet légale et une force probante, elle droit être inscrite sur le TF. L’art 103 énonce que les créanciers de l’usufruitier peuvent  faire annuler une renonciation faite  leur préjudice.