Tout savoir sur le contrat de vente : Les éléments distinctifs :Caractères du contrat de vente : La formation de la vente: L’OBJET DES OBLIGATIONS PRINCIPALES: LES EFFETS DE LA VENTE

 

C’est le contrat le plus important, le plus usuel, que nous passons quotidiennement, et même plusieurs fois par jour. C’est l’archétype des contrats.

 

On peut définir la vente ainsi :

 

C’est un contrat par lequel une partie transfère à une autre la propriété d’un bien moyennant le paiement d’une somme d’argent.

 

û transfert de propriété d’un bien

û et prix de vente : paiement d’une somme d’argent qui s’impose à l’acheteur

 

GENERALITE :

 

Article 1582 : définition Code civil : la vente est une convention par laquelle l’un s’oblige à livrer à l’autre une chose, et l’autre à la payer.

 

Moins précise car on parle de livrer quelque chose, alors que ce qui est important, c’est surtout le transfert de propriété, car vente : contrat translatif de propriété. Et obligation de payer est un peu vague, c’est plus précis de parler d’obligation de payer une somme d’argent car cela évoque la notion de prix.

 

1. Les éléments distinctifs :

 

Il y en a 2 : le transfert de propriété et le prix.

 

1.  
1. Le transfert de propriété

 

La vente est donc un contrat translatif de propriété. Ce transfert va permettre de distinguer la vente d’autres contrats qui ressemblent à la vente mais n’engendrent aucun transfert de propriété : contrat de bail, de prêt, d’entreprise.

 

Ex : bail. Contrat qui impose un transfert d’usage de la chose. Bailleur transfère au locataire l’usage de la chose, et pas de la propriété. Et ce n’est qu’un transfert temporaire, car locataire à un moment devra bien restituer la chose qu’on lui a louée.

 

Il y a parfois des combinaisons de vente et de bail :

 

û la location vente : bail assorti d’une vente

û le crédit bail : bail assorti d’une promesse de vente : à la fin du bail, locataire a la possibilité d’acheter le bien qu’il a loué

û la cession bail : crédit bail au profit du vendeur : étonnant car dans cession de bail propriétaire vend son bien, et acquéreur du bien consent un crédit bail au vendeur. Contrat par lequel le vendeur d’un bien conserve la jouissance de son bien grâce au crédit bail associé à la vente. C’est un moyen de crédit en vendant son bien. Crédit garantit par la propriété attribuée au prêteur

û la location accession à la propriété : combinaison de location et de vente

 

Il existe des faux baux qui sont des contrats de vente. Par ex : la concession d’une carrière à un exploitant. Ce n’est pas un bail, c’est une vente de produit par anticipation : on vend à l’exploitant de la carrière les produits à extraire de la carrière par anticipation : vente de meuble par anticipation.

 

Et des fausses ventes qui sont en fait des baux. Par ex : une vente d’herbage, en réalité, c’est un bail rural : on loue le terrain qui va produire de l’herbe. Fausse vente et vrai bail.

 

Le transfert de propriété permet aussi de distinguer la vente du contrat de prêt. Quand on prête une chose, on en transfère l’usage à l’emprunteur. On ne transfère pas la propriété. Et ce transfert d’usage est temporaire : emprunteurs devra à un certain moment restituer.

 

Mais certaines figures contractuelles sont complexes. Le prêt de consommation : prêt qui porte sur des biens consomptibles : emprunteur en dispose de ces biens car il les consomme, or c’est caractéristique du transfert de propriété. Emprunteur acquiert dans ce prêt la propriété des choses qui lui sont prêtées, car il a le pouvoir d’en disposer en les consommant. Prêt qui emporte transfert de propriété, comme la vente. Mais différence avec la vente : l’emprunteur doit toujours restituer pas ce qui a été prêté, mais des choses équivalentes. Or dans la vente, on ne restitue pas.

 

Distinction entre vente et contrat d’entreprise, dans celui-ci en principe, pas de transfert de propriété, car engagement à produire un certain travail, à fournir un certain service. Parfois cependant, l’entrepreneur fournit en plus des services une certaine matière, certains matériaux nécessaires à la construction, qui vont devenir la propriété du maître de l’ouvrage. Contrat qui va donc finalement se tourner vers un transfert de propriété. La difficulté va être de distinguer le contrat d’entreprise du contrat de vente.

 

Il y a certains contrats qui sont difficiles à distinguer dans des hypothèses particulières : Commande d’objets, d’œuvres d’art. Est-ce un contrat de vente ou d’entreprise ? Une fois que le peintre a réalisé son travail, il va céder l’œuvre : plutôt vente. Mais commande consiste à fournir un certain travail : plutôt un contrat d’entreprise.  Dans la plupart des cas : contrat d’entreprise avec transfert de propriété Ou contrat de vente avec une prestation de service (mais moins souvent) Qualification varie en fonction de l’espèce

Quand on commande une centrale thermique, nucléaire : ventes, et prestations de services. Cet ensemble contractuel constitue un contrat mixte : par certains cotés une vente, par d’autres un contrat d’entreprise. Qualification mixte retenue plutôt qu’une qualification unique.

 

Distinction entre la vente et le mandat. Le transfert de propriété permet de distinguer les 2 dans la plupart des cas.

 

Mandat : pas de transfert de propriété. C’est un mécanisme de représentation conventionnelle.

 

Mais dans certains cas, difficultés de qualification :

 

û ex : quand une personne achète un bien pour le revendre immédiatement : en principe, il y a une vente. Mais ce n’est pas toujours le cas, et notamment quand c’est un marchand de bien qui achète un immeuble pour le revendre immédiatement à un acquéreur : n’y a-t-il pas juste un mandat ? Si le marchand de bien est devenu propriétaire : vente, mais la plupart du temps, il achète au nom d’un acquéreur : dans ce cas, il y a mandat, car marchand de bien n’est pas devenu propriétaire.

 

û Distributeurs de certains produits peuvent ne pas devenir propriétaires des biens qu’ils achètent et qu’ils vendent. Ils sont un simple mandataire. Ex : situation des pompistes : dans certains cas, ils achètent des produits pétroliers pour les revendre aux consommateurs : ils deviennent propriétaires. Dans d’autres cas, simples mandataires entre usagers et compagnie pétrolière.

 

û Dépôt vente : une personne qui veut vendre un bien la donne en dépôt à une autre qui va chercher un acquéreur. Une fois celui-ci trouvé, vente aura lieu. Dépôt, et mandat de vente, et enfin si l’acquéreur est trouvé : vente. Fréquent pour les distributeurs de presse notamment : mandat de les vendre au public. Si journaux déposés non vendus, ils retournent à l’éditeur. Pareil pour œuvres d’arts : tableaux déposés dans une galerie, si  non vendus, retournent à l’artiste. Dépôt, mandat, vente, et d’autres qualifications parfois : ventes sous condition résolutoire de non revente. On vend à un dépositaire, mais s’il ne trouve pas lui même d’acheteur, le contrat sera résolu. D’ailleurs on pourrait faire une vente sous condition suspensive de revente (revient au même)

 

Le transfert de propriété va donc permettre de distinguer le contrat de vente d’un certain nombre d’autres contrats.

Mais certains contrats sont translatifs de prpopT, mais ne sont pas des ventes :

 

-          Ex : donation, ce n’est pas une vente, car contrat gratuit, donataire n’a rien à payer

 

-          Ex 2 : le contrat d’échange : ce n’est pas une vente.

Ce qui permet de distinguer la vente des autres contrats translatifs de propriété.

 

1.  
2. Le prix :

 

En principe quand un contrat est translatif de propriété, on parle de vente, mais parfois on utilise un autre terme : la cession à transfert de droits incorporels. Par ex quand la vente porte sur un fonds de commerce, on utilise le terme de cession d’un fonds de commerce, car ce n’est pas un bien corporel, mais un ensemble de biens, de droits.

 

De même quand on vend des actions de sociétés, des parts sociales, on utilise plutôt à nouveau le terme cession.

 

Quand on cède des droits intellectuels : brevets, marques, on parle plutôt de cession. Le prix est une somme d’argent que l’acquéreur s’engage à payer au vendeur : encore plus caractéristique de la vente.

Si transfert de propriété, mais pas de prix à payer, alors il n’y a pas de vente.

 

Cette notion de prix tend à prendre une importance excessive. On a tendance en effet à considérer que tout contrat qui comporte un prix est un e vente, même quand il ny a pas de transfert de propriété.

 

Par ex : le public et même le législateur parle de vente de voyages, et de séjour. Hérésie, car voyage n’est pas un bien. Ce n’est pas un contrat de vente, mais un contrat de prestation de service assortie à un mandat. Par extension, on a tendance à parler de vente de service. Hérésie juridique, on ne vend pas un service, on fournit un service : contrat d’entreprise, et non contrat de vente. Ou vente d’espace publicitaire : pareil. Le prix va permettre de distinguer la vente d’autres contrats translatifs de propriété.

 

Ex : donation : contrat qui transfère la propriété d’un bien du donateur au donataire, mais à titre gratuit. Donc distinction facile. Mais parfois, donations avec charges : imposent au donataire certaines prestations. En contrepartie, donataire devra faire quelque chose : on se rapproche de la vente, mais on ne l’atteint pas, car il n’y a pas de prix. Il y a bien une charge qui est une contrepartie et si charge importante, contrat devient à titre onéreux.

 

Ex : contrat d’échange : il y a un double transfert de prpopT : chacun des parties au contrat va transférer à l’autre la propriété d’un bien, mais il n’y a pas vente dans l’échange. Mais si les biens échangés ne sont pas exactement de même valeur, il faudra compenser, donc une des parties peut avoir à verser à l’autre une certaine somme : une soulte.

 

Mais cette soulte n’est pas un prix, et donc cela ne devient pas pour autant une vente. Et ce sauf si la soulte est très importante, si elle est supérieure à la valeur du bien remis en échange, dans ce cas, elle devient un prix, et l’échange n’est plus un échange, elle devient une vente.

 

On applique au contrat d’échange toutes les règles du contrat de vente, sauf une : la récision pour lésion (règle propre à la vente non applicable à l’échange) à c’est le seul enjeu delà qualification.

 

Distinction entre vente et contrat d’apport en société : apporteur ne reçoit pas un prix, mais des droits sociaux : il devient associé dans la société, et cette qualité d’associé emporte tout une série de prérogatives.  Il faut distinguer aussi la vente de la dation en paiement.

 

Dation en paiement : fait de payer un prix, mais au lieu de verser une somme d’argent on va transférer la propriété d’une chose. Au départ, le contrat prévoyait le paiement d’un prix, et au lieu de ça, on va transférer une chose. Extinction de l’obligation au moyen d’un transfert de propriété.

 

Ce n’est pas un contrat de vente, c’est un paiement, car transfert de propriété n’est pas l’objet de l’obligation, il n’est que l’objet du paiement. Il n’est pas in obligatione, il n’est que in solutione. Même si ce n’est pas un contrat de vente, certaines règles de la vente vont s’appliquer.

 

û Distinction vente / bail à nourriture : On transfère la propriété d’une habitation, et au lieu de payer un prix, l’acquéreur s’engage à un certain nombre de prérogatives : on s’engage à le loger et à le nourrir. Pour personnes âgées, le plus souvent :  vont être logées par l’acquéreur qui va les loger, nourrir, soigner, entretien. Il n’y a pas de vente car pas de prix.

 

û Vente / contrat de distribution : Contrat cadre qui va avoir pour objet de réglementer toutes les ventes futures. Il n’y a ni transfert de propriété, ni prix. On les a pendant longtemps assimilé à des contrats de vente : on exigeait que le prix des ventes futures soit déterminé dans le contrat de distribution (contrat de franchise …) Depuis des arrêts de l’AP de 1995, on a décidé que ces contrats cadres n’étaient pas des ventes.

 

2. Caractères du contrat de vente :

 

C’est un contrat synallagmatique : il y a des obligations de part et d’autre. Vendeur s’engage à fournir un bien, et acheteru à payer un prix. Contrat à titre onéreux : il y a un prix à payer.

 

En principe c’est un  contrat commutatif, car obligations du vendeur et de l’acquéreur sont en principe équivalentes, si elles ne le sont pas, la récision sera possible, au moins pour les ventes d’immeuble.

 

Dans certaines ventes, obligations ne sont pas regardées comme équivalentes : cas quand on vend un bien moyennant le paiement d’une rente viagère. Ce sont des ventes aléatoires.

 

Si crédit rentier (vendeur) meurt très tard, rente versée sera importante. Tout dépend de la durée de vie du vendeur.

Même chose qu’il y a vente d’un bien en usufruit. L’usufruit s’éteignant avec la vie de l’acquéreur, tout dépendra de la durée de la vie : contrat aléatoire. Vente est un contrat consensuel : se forme par le seul échange des volontés des parties.

 

Mais il existe certains contrats solennels : c’est le cas de la vente d’un immeuble à construire dans le secteur du logement : il faut ici un acte authentique. Même si contrat consensuel : très souvent la rédaction d’un écrit s’impose, et vente d’immeuble toujours acte authentique pour des raisons de publicité. Pour vente fonds de commerce : écrit pour des raisons de publicité. Mais écrit non exigé comme condition de validité, mais s’impose. Vente est un contrat translatif de propriété, mais peut-être aussi d’autres droits réels, ou d’autres droits intellectuels : contrat translatif de droits : de propriété, d’usufruit (et dans ce cas là, on parlera de cession). On peut aussi céder des droits intellectuels : brevets, marques, un fonds de commerce. On peut céder des créances (opération de cession de créances) ; des droits sociaux …

 

3. L’évolution du contrat de vente :

 

La vente n’a pas toujours existé, c’est l’échange qui a précédé la vente. Aux origines lointaines, on parlait de troc. L’échange lui même  a été précédé par le don. (Mauss : essai sur le don). Vente apparue tardivement dans l’évolution des sociétés, car elle suppose l’existence de la monnaie. Avant la monnaie, on troquait : échange.

 

La vente, en ce qui concerne la forme, ‘a pas toujours été un contrat consensuel, aux origines : c’était un contrat réel : impliquait la remise de la chose comme condition du contrat de vente.

Ce n’est qu’à l’époque romaine que la vente est devenue un contrat consensuel.

 

Sur le fond, 2 phénomènes marquent l’évolution :

 

û le moment du transfert de propriété : A Rome, et ensuite dans l’ancien droit français, la propriété  n’était pas transmoisre au moment de la transformation de vente. propriété transférée au moment de livraison de la chose vendue. Ça a toujours été ainsi jusqu’au Code civil. Code civil : transfert de propriété est immédiat : dès que le contrat est conclu, le transfert de propriété est immédiat : transfert solo consensu (ppr, mais il y a de nombreuses exceptions) Le droit français est très isolé, c’est pratiquement un  des seuls droits à prévoir un transfert immédiat de la propriété du bien. Dans les droits romano germanique : transfert de propriété n’est réalisé qu’au moment de la livraison de la chose. Donc différé, comme à l’origine en France.

 

û la diversification du contrat de vente : expression du phénomène de spécialisation du droit des contrats spéciaux. Il existe une pluralité de régimes juridiques applicables à la vente. Ces régimes juridiques vont dépendre de l’objet de la vente = de la chose vendue. Régime différent pour les ventes d’immeubles, de meubles, et de fonds de commerce. Pour immeubles ert fonds de commerce, il y a toute une réglementation spéciale qui vient s’ajouter aux dispositions communes.

 

Et selon modalités de paiement du prix : au comptant ou à crédit, règles différentes. Régime particulier notamment pour crédit pour consommateurs : cf Code de la consommation. Et variation selon les modalités des parties : commerçants ou non commerçants. Vente entre u professionnel et un consommateur, ou entre professionnels ou entre consommateurs, règles différentes, car réglementations particulières pour consommateurs.

 

Où se trouvent les sources du droit de la vente ? Elles sont diversifiées, éclatées dans différents instruments. Règles communes aux contrats de vente sont dans le Code civil : vente fait l’objet des articles 1582 à 1701 Code civil. En dehors du Code civil, c’est principalement le Code de commerce qui contient un certain nombre de règles concernant les ventes commerciales, et le Code de la consommation pour ventes conclues entre un professionnel et un consommateur. Mais aussi droit de la concurrence dans le Code de commerce.

 

En dehors du droit interne de la vente, il y a un droit international de la vente : Convention de Vienne sur la vente internationale des marchandises du 11 avril 1980. Elle s’applique directement à toutes les ventes de marchandises présentant un caractère international : droit du commerce international.

 

Il faut ajouter 2 directives, qui ont toutes les 2 été transposées en droit interne. Directive du 25 juillet 1985 sur la responsabilité concernant les produits défectueux : 1386-1 à 1386-18 Code civil. (Transposition en 1989, pas sûr !) Et directive du 25 mai 1999 sur les garanties en matière de vente de biens aux consommateurs, transposée par une ordonnance du 17 février 2005. Formation de la vente, objet des obligations principales et effets de la vente

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Chapitre 1 : La formation de la vente

 

Conditions habituelles du droit commun des contrats. Il faut que les parties aient consenties. Précision : le consentement doit porter au moins su la chose vendue et sur le prix de vente, qui sont les éléments essentiels du contrat de vente. A partir du moment ou il y a accord sur la chose et sur le prix, le contrat de vente est valablement formé. Le processus du contrat de vente peut cependant être très long : peut durer des mois, des années …

 

En dehors du consentement des parties, il faut que les parties soient capables de contracter, la capacité exigée est de faire des actes de disposition, sauf pour les meubles de faible valeur v : par ex : pour acheter un journal. Vente sur un meuble de faible valeur est un acte d’administration : un mineur peut acheter seul un journal.

 

Il n’y a plus d’incapacité spéciale de vente, depuis que la prohibition entre époux a disparu (1985), maintenant entre époux on peut se vendre des biens.

 

Mais il y a quelques incapacités spéciales d’acquisition qui frappent certains acheteurs : concerne les mandataires et administrateurs (parfois, ils ne peuvent pas acheter les biens des personnes qu’ils représentent), et concerne aussi les juristes, et les gens de justice pour l’acquisition de droits litigieux (article 1125-1 Code civil)

 

Il faut un objet, une cause licites. A ce sujet il existe un certain nombre de choses illicites, hors du commerce, dont on ne peut faire ni l’acquisition, ni la vente. Processus de formation de la vente quand il dure un certain temps. Puis réglementations propres à certains ventes.

 

SECTION I : PROCESSUS DE FORMATION (LES AVANTS CONTRATS)

 

La vente peut se former instantanément dès lors qu’il y a accord immédiat sur la chose et sur le prix. Mais le plus souvent, la vente va se former par étape, et dans ce cas, il existe une période précontractuelle qui va se traduire par la conclusion d’un avant contrat : va préparer et précéder le contrat de vente, et vente sera conclue au terme de la période précontractuelle.

 

2 grandes espèces d’avant contrat :

 

û vente à l’agréage

û promesse de vente

 

SOUS SECTION I : VENTE A L’AGREAGE :

 

1. Vente à la dégustation :

 

Il s’agit de chose dont il est usage de les goûter avant de les acheter. Le vin et l’huile selon l’article 1587 du code civil. La vente ne sera conclue que si l’acquéreur se déclare satisfait. Cette faculté d’agréer la chose est soumise à une demande de l’acquéreur. Il faut que ce soit précisé par l’acquéreur. Sur le plan juridique cela s’analyse en une promesse unilatérale de vente. Jusqu’à l’agrément de l’acquéreur, il n’ y a pas vente, il y a promesse. Donc cela se ramène à la promesse de vente.

 

2. La vente à l’essai :

 

L’acquéreur souhaite utiliser le bien avant de l’acheter. Il veut faire un essai du bien avant de l’acheter. Ce n’est plus une affaire de goût car cela peut-être plus ou moins objectif. Dans les acquisitions de machines, si l’essai est concluant, l’acheteur doit acheter. Ce caractère concluant de l’essai peut-être apprécier objectivement. Dans les autres cas, cela relève d’une appréciation plus subjective. Comme pour l’achat d’une voiture ou de vêtement. L’appréciation de l’acquéreur ne relève pas de données purement objectives. Dans tous les cas, cela s’analyse en des promesses de vente et l’acquéreur se réserve une option d’achat. La seule différence c’est que l’appréciation de l’acquéreur peut-être plus ou moins objective. Lorsque l’acquéreur décide de na pas acheter, il en coûte.

 

SOUS SECTION II : LES PROMESSE DE VENTE :

 

            L’intérêt de cette promesse réside dans le fait que l’on attend un certain temps avant de s’engager définitivement dans une vente ferme. Parfois, cela exige un certains nombres de formalités, de démarche qui demandent du temps donc il faut une promesse de vente, parce que les parties veulent s’engager. Au moment ou les parties s’engagent les éléments de la ventes peuvent faire défaut donc on attend. Mais si on souhaite s’engager définitivement, et bien on conclue une promesse de vente. Et puis il y a une troisième hypothèse, c’est le cas où l’une des parties n’est pas encore décidé à acheter. L’autre hésite encore. Cela peut-être l’acquéreur ou le vendeur. Dans ce cas là on conclue une promesse de vente qui est une promesse unilatérale de vente ou d’achat.

 

§1. Les promesses unilatérales de vente :

 

            Très fréquent dans la pratique. On peut la définir de la manière : c’est un contrat par lequel le promettant consent à vendre un bien au bénéficiaire qui se réserve le droit de consentir à l’acheter pendant un certain délais. L’acheteur bénéficie de ce que l’on appelle une option d’achat. Il n’est qu’au stade de la promesse. Il a une option du droit d’acheter ou de ne pas acheter.

 

A.   Formation du contrat de promesse :

 

C’est un contrat parce que il y a un accord de volonté mais dans ce contrat une seule personne s’engage dans les termes d’une vente c'est-à-dire s’engage avant. Le bénéficiaire de la vente ne s’engage pas à acheter. La promesse est unilatérale.

 

û  Pour le promettant : c’est une offre de vente. Elle contient le consentement à la vente du promettant. Cela veut dire que le promettant s’engage et que la chose et le prix de vente soit déterminé au moment de la promesse. Il faut que le promettant ait la capacité de vendre donc de faire des actes de dispositions. Peu importe que après la promesse il devienne incapable car si au jour de la promesse il était vivant et capable, la condition est remplie. Ce sont les héritiers qui hérite de l’engagement de vente, dans le cas de décès du promettant.

 

û  Le bénéficiaire : il accepte la promesse mais en tant que telle. Il accepte l’offre de vente. Il l’accepte en tant qu’offre de vente. L’acceptation ne vaut pas acceptation de la vente. Si il y avait acceptation de la vente alors le contrat est conclu. En pratique, le contrat est un contrat le plus souvent synallagmatique. Mais la promesse est unilatérale. Mais dans cette hypothèse, il s’engage à quelque chose c'est-à-dire de verser au promettant une certaine somme qui n’est pas le prix du bien à vendre. C’est l’indemnité d’immobilisation et celle-ci représente un engagement de la part du bénéficiaire de la promesse et donc c’est un contrat synallagmatique. La promesse de vente est donc au contraire unilatérale.

 

Pour la promesse unilatérale de vente pas de conditions de formes : actes sous seing privé ou bien par voie orale. Sauf dans certains cas, lorsque la promesse prépare la vente à venir alors il y a des conditions à remplir comme pour les immeubles à remplir. Au moins pour toutes les promesses qui concernent un droit immobiliers ou un fond de commerce, il est impératif de faire enregistrer la promesse. Le délai est de 10 jours. Cette formalité fiscale est importante parce que mise à peine de nullité. Nous avons l’article 1840 A du CGI et depuis une loi de 2005, ce texte a été transporté dans le code civil et forme un nouvel article 1589-2 du code civil. C’est pour éviter les fraudes. Si les promesses unilatérales n’étaient pas enregistrées, elles seraient inconnues du code civil.

 

Cette formalité fiscale est critiquée par la doctrine. Parce que elle sert à avoir des parties de mauvaise foi en tout cas à les favoriser. Cela sert de prétexte à l’une des parties qui ne veulent plus acheter ou vendre invoquer cette absence de publication. Donc la jurisprudence fait une interprétation restrictive de cette formalité. Ainsi en particulier, la jurisprudence n’applique plus cette exigence fiscale à chaque fois que la promesse unilatérale de vente fait partie d’un ensemble plus vaste. Donc il faut que ce soit lié à un ensemble contractuel plus vaste. Un lien de dépendance entre les obligations contractuelles est nécessaire. Ce lien correspond à la notion d’indivisibilité. Lorsque les obligations d’un contrat sont indivisibles, on considère que la promesse unilatérale n’est qu’un élément d’une ensemble contractuel plus vaste.

Cela concerne principalement deux types de conventions que la jurisprudence a eu l’occasion de dire que l’enregistrement pas nécessaire :

 

û  Crédit bail immobilier : on a une promesse unilatérale de vente. Et donc dans ce cas on n’a pas besoin de faire l’enregistrement.

 

û  La Cour de Cassation a eu l’occasion de rendre un arrêt très important concernant la transaction : très souvent elle contient une promesse unilatérale de vente. Ce n’est qu’un élément parmi d’autre et donc l’AP tranche par un arrêt du 24 février 2006. dans toutes ces circonstances, la transaction est l’accessoire de la convention et tantôt les principal. Le sort de la convention est lié : si le principale n’a pas besoin d’être enregistrer et bien l’accessoire n’en a pas besoin de même.

 

 

B.   Les effets de la promesse :

 

1. Droit d’option du bénéficiaire :

 

Ce droit d’option présente une difficulté quant à son analyse juridique :

 

û  Jurisprudence : c’est un droit de créance pour elle ; qui consiste par certain côté en une obligation de faire et par d’autre en une obligation de ne pas faire. De la part du promettant, il y a une obligation de ne pas faire lorsque il s’agit de dire de ne pas vendre le bien à autrui. Lorsque on consent une promesse de vente au profit du bénéficiaire cela veut dire que l’on s’engage à ne pas vendre. Mais obligation de ne pas vendre lorsque on s’engage à maintenir son offre de vente et donc à immobiliser le biens et donc on confère une exclusivité d’achat. On pourrait également parler d’une obligation de collaborer à la vente et faire en sorte que la vente puisse se réaliser. Une autre analyse :

 

û  La doctrine y voit un droit potestatif : il s’agit d’acquérir ou de ne pas acquérir par un acte de volonté unilatérale. C’est une option c'est-à-dire une espèce de droit potestatif. Le promettant n’est tenue d’aucune obligation particulière. On est dans une situation de sujétion, d’attente. On attend que le bénéficiaire se décide.

 

è L’analyse classique c'est-à-dire de la jurisprudence ne prend pas en compte le mécanisme de l’option mais met en avant ce que doit faire le promettant. Pour l’analyse de la doctrine, on ne voit pas très bien la situation du débiteur mais met en relief le droit d’option du créancier. Les deux analyses pourraient on dire se complètent et le droit d’option est un droit particulier qui relève du droit de créance et du droit potestatif.

 

C’est important pour savoir la loi applicable en droit international privé et aussi en régime matrimoniaux.

 

            Ce droit d’option peut-être cédé et lorsque le bénéficiaire envisage de céder sa promesse, il faut :

 

û  Respecter les formalités de la cession de créance de l’article 1690 du code civil 

û  Respecter la formalité fiscales d’enregistrement prévue par l’article 1589-2 du code civil : pour éviter les fraudes.

 

Il arrive que la cession soit interdite : En cas de cession à titre onéreux promesse de vente d’un immeuble ou un fonds de commerce (loi du 29 janvier 1993) : cette interdiction vise les marchand de biens car ils se faisant consentir les promesse de vente mais après ils cédaient leur promesse leur option. Cela favorisait la hausse des prêts et donc la spéculation et donc on interdit la cession à titre onéreux. On ne peut pas gagner de l’argent.

 

Dans la plupart des cas, les parties prévoient une clause que l’on nomme une clause de substitution qui va permettre de substituer un tiers dans le contrat. Elle prévoit et autorise à l’avance une cession de la promesse. La jurisprudence a pris en considération pour distinguer les cessions de promesse et les substitution de bénéficiaires et donc quand il y a substitution on ne procède plus aux formalité de l’article 1690 et pas non plus à l’article 1589-2 du code civil. La jurisprudence considère en effet, que les clauses de substitutions doivent obéir à un régime particulier.

 

Cette analyse est critiquée par al doctrine qui considère que la clause n’est ni plus ni moins qu’une cession de promesse. Les auteurs ont essayé d’analyser cette substitution d’une autre façon. Certains auteurs ont considéré qu’il y avait une stipulation pour autrui. Ainsi le promettant stipulerait du promettant au profit d’un tiers et donc le bénéficiaire pourrait se substituer un tiers. En 1969 cela a été repris par la Cour de Cassation mais le fait que cela n’a jamais été repris fait que cela a été abandonné. La doctrine a été encore plus ou moins.

 

On dit que la substitution opère une cession de contrat ayant pour objet un droit potestatif d’option. Cette analyse expliquerait que les formalités de la cession de créance ne soient pas applicables mais cela n’explique pas que les formalités d’enregistrement ne soient pas applicables.

 

            Les promesses unilatérales de vente sont transmissibles à cause de mort. Cela se fait par voie de transmission successorale. Donc les héritiers devront s’y soumettre.

 

2. Obligation du bénéficiaire :

 

C’est une obligation qui est fréquente et qui n’est absolument pas nécessaire. C’est une obligation de verser une indemnité d’une obligation. Sa nature juridique dépend de la nature juridique du droit du bénéficiaire. Si c’est un droit de créance, cette indemnité sera un droit de créance. On immobilise le bien et donc le service doit être rémunéré. Si on considère comme le fait la doctrine que c’est un droit ^potestatif d’option alors l’indemnité est la contrepartie de l’option. C’est la contrepartie d’un avantage. C’est le prix d’une option. Il est versé auprès du bénéficiaire au moment de la promesse de vente. Mais on peut prévoir que la somme sera verser un peu plus tard. Si le bénéficiaire lève l’option, cela veut dire que l’on achète le bien et donc l’indemnité va venir s’imputer sur le prix de vente du bien. Si el bénéficiaire ne lève pas l’option cela veut dire qu’il ne veut pas acheter et donc l’indemnité restera acquise.

 

En général cette indemnité est de 10%.

 

Cette somme que le bénéficiaire verse est une indemnité d’immobilisation. C’est juridiquement impropre parce que l’indemnité est un dédommagement qui suppose un préjudice qui résulte d’une inexécution d’un contrat qui suppose donc une obligation. Or, le bénéficiaire n’a aucune obligation. C’est un droit qu’il a donc. Donc s’il n’achète pas et qu’il perd ne peut pas être considéré comme une indemnité. Ce n’est pas le sens exact du terme. C’est très important lorsque on veut savoir si c’est une peine au sens de a clause pénale. Est-ce que c’est une clause pénale. Si oui, elle est révisable mais sinon elle ne peut-être réviser et l’indemnité sera du dans tous les cas. Or, ce n’est pas une indemnité donc ne peut pas être considéré au sens de l’article 1152 du code civil comme une clause pénale (jurisprudence bien établie depuis longtemps).

 

Peut on considérer cette somme faussement qualifier indemnité comme un dédit ? Non ce n’est pas possible parce que on ne se dédit que lorsque on a dit c'est-à-dire que lorsque on s’est préalablement engagé. Dédire c’est retiré son engagement. Après coup on retire le consentement et après on se désengage. Le dédit c’est la faculté de retirer son consentement mais c’est aussi la somme que l’on doit verser lorsque on exerce cette faculté. Le bénéficiaire de la promesse ne s’est pas engagé donc il n’a pas dit et donc il ne peut pas se dédire. Si le bénéficiaire lève l’option c'est-à-dire qu’il achète le bien on peut prévoir un dédit dans le sens ou il s’est engagé à acheter. Et donc le bénéficiaire de la promesse peut se rétracter.

 

L’indemnité est le prix de l’option. Ce n’est pas une sanction. Ce n’est pas une clause pénale. Ce n’est pas non plus un dédit. Le dédit n’est toujours pas pour autant une indemnité et cela ne peut pas être considéré comme une peine et donc ce n’est pas révisable. Ce versement est interdit pendant un certain délais lorsque la promesse à pour objet un immeuble à usage d’habitation et consentis à un non professionnel c'est-à-dire en fait à un consommateur, le consommateur a droit à un délais de rétractation pendant 7 jours et aucune somme ne peut-être verser au promettant. Ce sont les articles L.271-1 et L.271-2 du code de la construction et de l’habitation.

 

Il arrive parfois que cette indemnité soit très élevé et donc en fait, le bénéficiaire va se sentir obligé d’acheter. La jurisprudence en tire la conséquence très simple c'est-à-dire que le bénéficiaire ‘est engagé à acheter et donc la promesse unilatérale de vente devient synallagmatique dans laquelle les deux parties sont engagées.

 

C.   Exercice de l’option :

 

Résulte d’un acte unilatéral qui consiste en un droit potestatif. Peut se faire sans forme particulière mais il faut quand même adresse un courrier pour dire que l’on va acquérir. Aucune condition de forme mais les promesses prévoient assez souvent des formes particulières. Mais aussi souvent on subordonne la levé de l’option à un droit particulier et assez souvent on trouve que des clauses pour lesquelles les options ne pourront être levées que si l’acheteur paie le prix ou signe l’acte de vente.

 

û  Le bénéficiaire lève l’option dans le délai stipulé : les promesses en général prévoient un délai. Conséquence, la vente est formée car la levée de l’option ou l’exercice représente l’acceptation de la vente elle-même c'est-à-dire que la levée de l’option représente le consentement de l’achat par le bénéficiaire. Il doit être apprécier à ce moment. La capacité d’acheter s’apprécie au moment de la levée de l’option. L’indemnité de l’immobilisation elle s’impute sur le prix de vente ; donc ne paiera le prix que sous déduction de la somme versé en guise d’indemnité. La vente se forme au moment de la levée de l’option sans rétroactivité. Ce qui est important parce que la promesse unilatérale de vente n’est pas une vente conditionnelle. Si c’était le cas, il y aurait rétroactivité du jeu de la condition. Le transfert de propriété ne peut se faire qu’au jour de la levée de l’option. Il ne peut pas se faire rétroactivement au jour de la promesse. Mais la plupart du temps on a des clauses qui prévoient un terme en ce sens que le transfert de la propriété se trouve différé. En cas de levé d’option la propriété ne sera pas transféré immédiatement, elle ne sera transféré qu’un peu plus tard c'est-à-dire à l’arrivé du terme représenté par la signature de l’acte authentique de la vente. On va avoir un terme suspensif de la propriété. les promesses unilatérales de vente comportent un certains nombres de conditions qui représentent des formalités administratives ou des exigences financières. Ce sont des conditions suspensives. C'est-à-dire que la vente et la promesse sont suspendues à la réalisation de la condition. Il y aussi les conditions relative à la condition de vente. On stipule une clause selon laquelle la vente ne produira ses effets que si le prêt demandé est obtenu.

 

 

            Si l’option n’est pas levée, la promesse est frappée de caducité. L’indemnité reste acquise au promettant qui l’a perçue. C’est le prix de l’option et doit profiter au promettant. Exception à ce principe.

 

û Si l’absence de levée de l’option est imputable au promettant : le bénéficiaire découvre que le promettant lui a caché quelque chose, comme une servitude, ou une hypothèque qui était inscrite sur le bien et que le promettant ne lui a pas révélé. Ce refus est donc imputable au promettant et donc le bénéficiaire pourra récupérer l’indemnité d’immobilisation

 

û La le refus d’acquérir sera motivé par l’attitude d’un tiers : un tiers bénéficie d’un droit de préemption sur le bien et exerce ce droit de promesse. Le bénéficiaire ne lèvera pas l’option et donc ce refus est justifié et donc il pourra récupérer son indemnité d’immobilisation

 

û Lorsque le bénéficiaire a un droit de rétractation : le bénéficiaire a un droit de rétractation de 7 jours. Dans ce cas, le refus est justifié.

 

Si aucun délai n’a été stipulé pour lever l’option. En principe, le bénéficiaire peut lever l’option a tout moment sous la limite de la prescription trentenaire de droit commun. Pendant 30 ans le bénéficiaire peut lever cette option. Mais la jurisprudence a dit que le promettant peut mettre en demeure le bénéficiaire de lever l’option ou de ne pas acquérir. Donc il peut faire échec à cette prescription.

 

Parfois, un délai suspensif est stipulé pour la levée de l’option. Le bénéficiaire ne pourra pas lever l’option, mais seulement à l’expiration du délai. En général c’est jusqu’à la mort du promettant. Au décès du promettant, il peut lever ou pas l’option. On est en présence d’une levée d’option post-mortem. Ce sont les héritiers du promettant qui seront tenus dans l’hypothèse ou le bénéficiaire de la promesse déciderait de lever l’option. Ce n’est pas un pacte sur succession future parce que le promettant s’est engager avant son décès. Son engagement naît avant son décès. C’est une promesse post mortem qui n’est pas un pacte sur succession future prohibé.

 

D. Inexécution de la promesse :

 

1. Inexécution par le promettant :

 

û Le promettant révoque la promesse avant la levée de l’option : lorsque cela se produit, la jurisprudence décide depuis une date récente que le bénéficiaire ne peut plus exiger l’exécution forcée de la promesse. Jusqu’en 1993, le bénéficiaire pouvait obliger le promettant à vendre. Mais un arrêt très important de la Cour de Cassation du 15 décembre 1993, les exécution forcée ne peuvent plus être exigée en cas de révocation de la promesse par le promettant. Donc la seule sanction est la responsabilité contractuelle du promettant. Il y a inexécution du contrat ce qui explique sa responsabilité. Le bénéficiaire ne pourra avoir que des dommages et intérêts.

 

-       La Cour de Cassation s’est fondée sur la fait que le promettant n’ a qu’une obligation de faire sur le fondement de l’article 1142 du code civil. cet article dit que ces obligations se résolvent par dommages et intérêts. Pas d’exécution forcée possible.

-       Lorsque le promettant rétracte sa promesse, cela veut dire qu’il retire son consentement. Or, s’il le fait avant la levée de l’option et bien les deux consentement de l’acquéreur et du vendeur ne se seront jamais rencontrés et donc pas de vente. 

 

Cette solution  a été très critiquée par la doctrine :

 

û Le promettant n’a pas seulement une obligation de faire ou de ne pas faire. En réalité le promettant est dans une situation de sujétion. Donc l’article 1142 pas applicable parce que le bénéficiaire a un droit potestatif.

û A supposer que le promettant ait une obligation de faire ou de ne pas faire, cela ne conduit pas à l’allocation de dommages et intérêts et donc à l’exclusion d’un exécution forcée. Les auteurs disent que la Cour de Cassation a une interprétation de l’article 1142 très restrictives. En effet, on ne l’écarte que pour les exécutions personnelles du débiteur et seulement dans ce cas là on a des dommages et intérêts. Dans les autres  cas, l’exécution forcée demeure possible. Or, quand il s’agit d’une promesse de vente, l’exécution ne mettrait pas en cause irréductiblement les qualités personnelles de l’auteur. 

û La révocation de la promesse est un retrait du consentement déjà donné et accepté en tant que engagement de vente. La promesse de vente est un contrat. Cet engagement de vente a été accepté par le bénéficiaire. Donc on ne peut le révoquer unilatéralement. Il faut un mutuus dissensus pour renoncer à cet accord. Faute d’accord, le retrait du consentement du promettant est impossible. On s’engage donc on ne peut le retirer unilatéralement. Et dans ce cas là, la sanction qui s’impose est l’exécution forcée du contrat.

û Les auteurs disent encore que sanctionner la rétractation que par des dommages et intérêts autorise une personne à se rétracter et il n’aura qu’à payer. il se soustrait moyennant une indemnité faible. Ce qui est donc inadmissible pour les auteurs

û Si on admet que les promettant peuvent se rétracter, on ne voit plus la différence entre une offre de contracter et une promesse de vente. Donc la Cour de Cassation ravale la promesse de vente au rang de simple offre de vente. Donc cela affaibli la sécurité juridique.

 

Quelques auteurs l’approuvent quand même :

 

û Le retrait est efficace parce que le promettant ne s’est pas engagé à vendre contrairement à ce que l’on dit, dans la promesse et donc il peut retirer sa promesse : il manque à sa promesse et inexécution qui ne peut être sanctionner que par des dommages et intérêts. Pas d’exécution forcée. Cela implique que la promesse de vente n’oblige pas le promettant à vendre. Donc cela oblige simplement le promettant à maintenir une offre pendant le délai. Mais il ne s’engage pas à vendre. Pas de portée qu’on lui assigne habituellement. La suppression de l’offre serait elle efficace et donc il serait possible selon cette doctrine de retirer son consentement après l’avoir donné parce que on ne s’est pas engager à vendredi

 

De deux choses l’une, si on donne son consentement on ne peut pas le retirer. On ne s’engage pas à vendre mais on a consentie à la vente pendant le délai de la vente.

 

èIl se peut que la position de la cas soit remise ne cause par les pactes de préférence. La Cour de Cassation a pris une position sur le pacte de préférence incompatible avec celle sur l’option.

 

û Vente du bien à un tiers autre que le bénéficiaire : le promettant viole la promesse et donc engage sa responsabilité contractuelle et donc tenu à des dommages et intérêts. On ne peut plus l’obliger à l’exécution forcée parce que vendre à un tiers revient à révoquer sa promesse. Le fait de vendre à un tiers peut engager la responsabilité du tiers acquéreur du bien, parce que il s’est fait le complice du promettant dans son manquement à ses obligations contractuelles. Il y a tout de même une condition pour avoir la responsabilité du tiers. Il faut que le tiers ait été de mauvaise foi c'est-à-dire qu’il a acquis le bien en sachant qu’il y a une promesse sur le bien. Donc responsabilité délictuelle.

 

-       le fait que la promesse de vente ait été publié à la conservation des hypothèque n’a pas d’incidence : la publication est facultative donc cela n’est pas opposable. Les tiers ne sont pas sensé connaître l’existence de la promesse.

-       Il y a un moyen toutefois de rendre la promesse opposable au tiers. Lorsque le promettant fait preuve de mauvaise volonté et refuse de concourir à l’acte définitif de vente. Le bénéficiaire peut le sommer de participer à l’acte d’huissier de vente et si le promettant ne se rend pas au rendez vous, le notaire pourra dresser un procès verbal de carence. Or, ce procès peut lui être publié à la conservation des hypothèques et sera opposable au tiers. A compter de la publication, les tiers seront supposer avoir connaissance de la publication et donc si ils acquièrent, leur responsabilité sera engagé. Le bénéficiaire devra engagé la procédure en vente forcée et qu’un jugement constatant la vente doit avoir été fait dans les trois ans. A cette condition le procès verbal de carence sera opposable. mais c’est un peu compliqué.

 

û Refus du promettant de conclure la vente malgré la levée de l’option : la vente est formée dans ce cas là, parce que levée de l’option. La vente est parfaite et la jurisprudence admet que le bénéficiaire qui est donc en fait acquéreur peut obliger à participer à l’acte définitif c'est-à-dire à l’acte notarié de la vente et donc on peut avoir une exécution forcée de la vente. Très souvent l’assignation sera sous astreinte par jours de retard. Mais celle-ci peut aller plus loin. Car on peut demander au tribunal de constater la vente. Le jugement est un acte authentique c'est-à-dire qu’il a la même valeur qu’un acte notarié et donc il peut permettre les accomplissements de formalités foncière. On constate dans le jugement la vente. On assigne le vendeur de se rendre chez le notaire et à défaut pour lui de se rendre, on demande au tribunal de dire que son jugement vaut acte de vente. En outre, si le vendeur se refuse de participer, on peut avoir des dommages et intérêts qui complèteraient l’exécution forcée. Les parties pourraient avoir prévu l’hypothèse d’une clause pénale. Et dans ce cas là la peine stipulée sera de plein droit.

 

2. Inexécution par le bénéficiaire :

 

Deux cas :

 

û Le bénéficiaire peut se refuser à verser l’indemnité d’immobilisation qu’il doit : on

û  l’assigne en paiement et la jurisprudence admet que le promettant pourrait demander la résolution du contrat de promesse.

 

û Refus du bénéficiaire de conclure la vente : le bénéficiaire a levé l’option mais au dernier moment il se refuse à acquérir. Dans ce cas là même sanctions :

 

-       exécution forcée de la vente : le promettant va assigner le bénéficiaire en vente forcée

-       demande au tribunal de constater la vente par un jugement qui est un acte authentique

-       dommages et intérêts pour le préjudice subi en plus. Possible d’avoir aussi une clause pénale si dite dans la promesse.

 

§2. La promesse unilatérale d’achat :

 

Le promettant consent à acheter un bien au bénéficiaire propriétaire qui se réserve le droit de vendre pendant un certain délai. Nous avons donc une option de vente.

 

Ces promesses sont moins fréquentes que les promesses de vente mais se rencontre pour la cession de parts sociale. On fait une promesse unilatérale d’achat si on veut entrer en société. Et puis on aussi les promesses d’achat d’un immeuble. On peut faire une promesse d’achat au profit du propriétaire d’un bien immobilier. Les agences font souvent signer aux acquéreurs une promesse unilatérale d’achat.

 

Cette promesse contient un consentement à l’achat du bien contenu dans la promesse qui suppose que les éléments essentiels de la vente, c'est-à-dire que le prix et la chose vendu soient déterminé et donc il faudra apprécier la validité du consentement au moment de la promesse. A ce moment là le consentement est donné. La capacité d’acheter s’appréciera au moment de la promesse d’achat. La promesse unilatérale d’achat est toujours unilatérale parce que seul le promettant s’engage. En général, le bénéficiaire ne s’engage à rien et si une somme est versée, elle l’est faite par le promettant. C’est un dépôt de garantie pour montrer le sérieux de son engagement. Cela émane de la même partie. Ce qui explique que cette promesse soit toujours un contrat unilatéral.

 

Le promettant bénéficie d’un droit de rétractation et ce sont les hypothèse ou cela porte sur un immeuble d’habitation et ce n’est pas un professionnel. Le droit porte sur un délai de 7 jours. Le promettant ne peut verser aucune somme. Donc si dépôt est versé, et bien, il faut attendre 7 jours pour qu’il soit versé. Cela résulte des articles L.271-1 et L.271-2 du code de la construction. Article 1589-1 du code civil : en cas de versement d’un dépôt de garantie par l’acheteur, l’acte serait frapper de nullité dés lors que la promesse a pour objet un droit immobilier.

 

Les promesses unilatérales d’achat comme les promesses unilatérales de ventes sont cessibles et sont également transmissible à cause de mort. Les héritiers resteront tenus. Ces promesses confèrent un droit d’option et les bénéficiaires sont les propriétaires des biens. Si on rétracte la promesse, on a des dommages et intérêts mais pas d’exécution forcée et si cela intervient après la levée de l’option, la vente est formée et donc on peut demander au tribunal de constater la vente et que cela vaut vente.

 

§3. La promesse synallagmatique de ventes :

 

C’est un contrat par lequel les parties s’engagent à vendre et acheter un bien déterminer pour un prix convenu. On utilise l’expression de compromis de vente. Mais c’est à éviter parce que cela peut signifier autre chose.  

 

            Cette promesse est synallagmatique parce que deux promesse croisées. Une s’engage à vendre et l’autre à acheter. La promesse est elle-même synallagmatique. L’article 1589 du code civil dit que la promesse vaut vente. Il ne dit pas la promesse synallagmatique. Mais il faut le sous entendre.

 

            Dans certains cas, les parties utilisent deux instrumentum séparés pour réaliser la vente. Une partie s’engage à vendre unilatéralement et l’autre s’engage à acheter unilatéralement. On a une promesse unilatérale de vente et d’achat. Deux promesses unilatérales croisées valent promesses synallagmatiques de vente et donc cela vaut vente. La jurisprudence pose des conditions quand même :

 

û il faut qu’elles concernent le même bien

û les mêmes parties

û et stipulés aux mêmes conditions.

 

Pourquoi conclure une promesse synallagmatique de vente si elle vaut vente et pas conclure tout de suite une vente ? On repousse les effets de la vente à une date ultérieure. Pour certaines ventes, il faut attendre que certaines formalités soient remplies pour que cela fasse tous ses effets. C’est le cas pour le fonds de commerce et aussi pour l’immeuble. Par exemple il faut attendre un permis de construire ou un prêt pour financer la construction soit accordé à l’acquéreur. Dans cette attente on conclu une promesse synallagmatique. Et cette promesse va représenter un contrat autonome distinct du contrat de vente définitif.

 

Le code civil dans l’article 1589 déclare que cela vaut vente. En réalité on constate que ce n’est pas toujours vrai et donc on distingue celles qui valent ventes et celles qui ne valent pas vente.

 

A.  Les promesses valant vente :

 

Il faut :

 

û Accord sur la chose et le prix

û Que les parties ne sont pas exprimées leur volonté de subordonner la vente à une condition particulière : c'est-à-dire qu’il faut que les parties n’est pas manifester leur intention de ne pas s’engager dans la vente, parce que cela ne vaudrait pas vente même si accord sur la chose et le prix.

 

1. Hypothèses :

 

1.  
1. la promesse contient une faculté de dédit :

 

Dans ce cas les parties se sont attribuées un droit de repentir, un droit de se dédire, c'est-à-dire un droit de retirer son consentement. Les parties ont donné leur consentement mais elles peuvent le retirer pendant un certains temps. Et on prévoit le paiement d’un dédit en cas d’exercice de ce droit. L’acquéreur pourra se réserver une faculté de retirer son consentement mais il devra donc payer le dédit. Il y a donc la somme que celui qui exerce la faculté devra s’acquitter et le choix. C’est une option. On opte pour le maintien de la vente. On non. On peut remettre en cause l’acte passé et le dédit représente le prix de cette faculté.

 

En général cette faculté est à titre onéreux mais elle peut-être gratuite. Dans ce cas là, c'est-à-dire faculté de dédit sans dédit, et bien on a une condition potestative. Car chacune peut retirer son consentement. On est en présence d’une condition potestative que la jurisprudence déclare valable.

 

Parfois ces dédits son réglementer : on parle d’arrhes. C’est féminin.

 

Arrhes : Faculté de dédit réciproque et réglementé par l’article 1590 du code civil. Cette somme permet de se dédire. La conséquence est que si on se dédit, les arrhes restent acquises au vendeur. Le vendeur peut aussi se dédire mais il devra restituer le double des arrhes reçues. C’est un dédit mais spécialement réglementer par la loi.

 

Il faut les distinguer :

 

û des acomptes : parce que on ne s’engagent à rien.

û Des clauses pénales : elles sanctionnent un e non réalisation fautive de la promesse de vente. Elle est révisable par ailleurs alors que pas les arrhes et les dédits.

 

Les parties versent une somme et on ne sait pas à quel titre cette somme est verser : arrhes ou acompte ? En principe on considère que les sommes versées à l’avance sont des acomptes sauf stipulations contraires. Exception : la somme est versée par un consommateur et la vente est une vente de meuble dont la valeur est de plus de 500 € et la livraison est différée. C’est versé à titre d’arrhes. 

 

Pour les facultés de dédit : hypothèses d’acquisition d’immeuble d’habitation par un non professionnel. C’est un délai de 7 jour et pas de versement de sommes. (Articles L.271-1 et L.271-2 du code de la construction).

 

Pour le démarchage a domicile, l’acquéreur bénéficie d’un délai de rétractation de 7 jour (article L. 121-26 du code de la consommation). On étend à toutes les ventes assimilées au démarchage c'est-à-dire dans des lieux qui ne sont pas des lieux habituel de vente.

 

Pour les cas de ventes à distance, l’acquéreur a la faculté de se rétracter pendant 7 jours : par correspondance, téléachat, téléphone, télécopieur, Internet…

 

Vente à crédit de biens mobiliers : délai de rétractation de 7 jours.

 

L’acquéreur dans tous ces cas là a le droit de se dédire et de retirer son engagement.

 

Les cas de ventes réméré : le vendeur peut se repentir et donc remettre en cause son engagement. Cela concerne toutes les ventes et prévue par le code civil article 1669 à 1673. Droit de repentir.

 

 

1.  
2. Les conditions :

 

Très souvent, conditions suspensives. Rédigées par acte sous seing privé. Elles peuvent être soit légales ou conventionnelles. Conditions légales :

 

û Cession d’un office ministériel : il faut l’agrément de la chancellerie. Très souvent, les promesses synallagmatiques sont conclues sous condition suspensive de l’agrément de la chancellerie.

 

û Quand l’acquéreur d’un immeuble est un consommateur souhaite financer l’acquisition au moyen d’un prêt : la loi prévoit que la promesse est subordonnée à la condition suspensive de l’obtention du prêt.

 

A coté de cela, les promesses contiennent une série de conditions suspensives :

 

û Obtention d’un permis de construire

 

û Quand la chose objet de la vente fait l’objet d’un droit de préemption au profit d’un tiers, condition suspensive de non préemption (pour purger la préemption)

 

Les conditions sont toujours suspensives dans les ventes d’immeuble. Si on stipulait une condition résolutoire, la résolution de la vente se traduirait par une 2^nde mutation. La vente serait parfaite et produirait tous ses effets dès la condition et en cas d’arrivée de la condition, la vente serait résolue. Or comme les mutations sont taxables, cette opération serait très onéreuse.

C'est pourquoi de fait les conditions résolutoires ne sont jamais stipulées cs les ventes d’immeubles.

 

2. Effets :

 

Comme les promesses valent vente, l’effet de la conclusion du contrat de promesse est de réaliser une vente. La vente est réalisée malgré les éventuelles facultés de dédit et malgré le jeu des conditions qui ont pu être stipulées. Simplement, les effets de la vente seront subordonnés au non exercice de la faculté de dédit ou à l’arrivée de la condition suspensive. Notamment, le transfert de propriété n’aura pas lieu tout de suite et le prix n’aura pas à être payé immédiatement. Tous les effets de la vente seront retardés.

 

Cela étant dit, la vente est conclue : elle ne peut plus être remise en cause par la volonté des parties, sauf faculté de dédit. Les promesses synallagmatiques de vente peuvent être cédées entre vifs et être transmises à cause de mort, c'est-à-dire par voie de succession.

 

On peut aussi stipuler des clauses de substitution. Mais la clause ici a un sens un peu différent que celui qu’elle a dans les promesses unilatérales de vente. Elle signifie juste que les parties peuvent céder la promesse : autorisation anticipée de cession de la promesse.

 

Mais lorsqu’il y a effectivement substitution, il n’y a pas pour autant revente. Par hypothèse, le transfert de propriété n’a pas encore eu lieu. Le transfert de propriété du bien se trouve retardé. De telle sorte que si les conditions se réalisent, s’il y a substitution, il y aura seulement changement de partie.

 

Ex : si l’acquéreur se substitue un tiers, ce tiers va prendre la place de l’acquéreur dans la promesse. Quand les conditions suspensives se seront réalisées, la vente aura lieu entre le vendeur promettant et l’acheteur substitué dans le bénéfice de la promesse.

 

Avantage de la clause de substitution : Dispense les parties de procéder aux formalités de la cession de créance. S’il y avait cession de promesse, il faudrait procéder aux formalités de cession de créances (1690).

 

Inexécution de la promesse : si une des parties refuse de participer à la vente définitive, l’exécution forcée de la vente sera possible.

 

Ex : le vendeur ne veut pas signer l’acte authentique. L’acheteur pourra l’assigner en réalisation forcée de la vente.

 

En pratique, cela consistera à obliger le vendeur de se rendre chez le notaire sous astreinte et à défaut, demander au juge de constater la vente et le jugement vaudra acte authentique de vente. Cela n’exclut pas d’éventuels dommages-intérêts pour le préjudice subi par l’autre partie.

                                  

Si l’une des conditions suspensives fait défaut : Le prêt n’est pas obtenu, l’agrément de la chancellerie n’est pas obtenu. Dans ce cas, la promesse devient caduque. Elle tombe d’elle-même et ne produit plus les effets d’une vente.

 

A.  Promesses ne valant pas vente

 

Ces hypothèses sont moins fréquentes mais ne sont pas rares. Les parties ont exprimé leur volonté de ne pas s’engager immédiatement et définitivement dans une vente.

 

Elles souhaitent subordonner leur engagement à certaines conditions, mais qui ne sont pas des conditions au sens des modalités de l’obligation, mais des conditions au sens de validité de l’acte.

 

Ex : prévoir qu’elles ne sont pas engagées tant qu’elles n’auront pas signé un acte authentique ou tant que l’acquéreur n’aura pas payé le prix, ou  tant que telles autorisation administrative nécessaire pour que la vente puisse produire tous ses effets n’a pas été obtenue.

 

Les parties veulent formaliser un acte, et pour cela rédigent une promesse : tout est défini (la chose, le prix, les modalités de la vente), mais les parties hésitent encore à s’engager tant que tel événement n’a pas été accompli.

 

Dans ce cas, les parties ne sont engagées à rien. Dans l’acte lui-même il est indiqué qu’elles ne s’engagent pas avant que telle condition ne soit remplie.

 

Les parties n’ont pas encore consenti à la vente. Le consentement est subordonné à une ou plusieurs autres conditions. La promesse ne vaut pas vente. On est en présence d’une promesse qui peut avoir une portée différente selon les cas.

 

Que vaut-elle ? Est-ce un contrat ou un simple projet formalisé sur un écrit ? 2 possibilités :

 

û On peut admettre que la promesse de vente vaut avant-contrat, et représente donc un contrat. C'est un vrai contrat autonome par rapport à la vente future. Ce contrat va produire certains effets, qui ne sont pas ceux de la vente :  Il y a quand même une ébauche de consentement, et au moins une intention de passer un contrat de vente. En tout cas, dans ce contrat, les parties s’engagent à collaborer à la réalisation de la vente projetée. Ainsi, elles devront faire en sorte que tous les obstacles éventuels soient surmontés. Elles devront faire en sorte que la vente puisse se réaliser. Obligation de faire qui n’est qu’une obligation de moyens. Des obligations plus précises peuvent être prévues : confidentialité, exclusivité, …

 

Conséquence : si l’une des parties manque à ses obligations, elle engagera sa responsabilité contractuelle.

Si une partie, a par une attitude hostile, fait obstacle à la réalisation de la vente, sa responsabilité contractuelle pourra être engagée : des dommages-intérêts pourront être versés.

Evidemment, aucune condamnation à réaliser la vente ne peut être envisagée puisque la promesse de vente ne vaut pas vente !

 

û La promesse synallagmatique ne vaut rien : c'est un simple projet de vente : Dans ce cas, les parties indiquent clairement dans l’acte qu’elles n’ont pas exprimé leur consentement, ou bien que leur consentement ne sera exprimé que dans un acte ultérieur.

 

C'est un simple document de secrétariat qui sert à lister les points d’accord entre les parties. Ce document n’est pas obligatoire : il n’engage à rien.

 

Par son attitude, l’un des partenaires pourrait engager sa responsabilité ? Ce n’est pas à exclure, mais ce ne serait qu’une responsabilité délictuelle.

 

Ex : on a fait croire que la vente pourrait être conclue sans difficulté, alors qu’à aucun moment on a eu l’intention de s’engager, il y a une faute (la mise en contact a été acceptée pour avoir des informations confidentielles).

 

Tout dépend de si les parties ont entendus simplement retarder les effets de la vente ou n’ont pas entendu s’engagées. Cela s’applique à l’hypothèse où, dans la promesse, les parties ont prévu que leur consentement sera réitéré par acte authentique.

 

Les parties font de l’acte authentique une condition de la vente. Mais en quel sens cette condition doit-elle être comprise ?

 

-          En principe, on considère que le simple fait de prévoir la réitération du consentement par acte authentique, ne remet pas en cause l’existence d’une promesse valant vente. Les parties s’engagent à réitérer leur consentement dans un acte authentique. Tant que l’acte ne sera pas signé, la vente ne pourra pas produire ses effets. Mais la promesse vaut vente quand même : la vente est formée.

-          Mais parfois, cela signifie que les parties ne donneront leur consentement que dans un acte authentique. Cela signifie qu’elles n’ont pas encore donné leur consentement de façon valable. Jusque là aucun consentement à la vente n’est donné. Dans ce cas, l’acte authentique n’est plus seulement un terme qui suspend les effets de la vente, mais une véritable condition qui suspend la validité de la vente. La promesse ne vaut rien. Au mieux, elle vaudra avant-contrat.

 

Les parties font de la vente un acte solennel alors que la vente n’est normalement qu’un acte consensuel.

 

-          La clause ne peut pas être considérée comme une condition suspensive : soit condition de validité, soit terme suspensif. Si c'était une condition suspensive, elle serait condition purement potestative donc nulle : il appartiendrait à l’une ou l’autre des parties de ne pas se rendre chez le notaire pour faire échec à la réalisation de la condition.

 

 

1)   Promesses de vente autonomes

 

 

2)   Projet de vente

 

§4 : Le pacte de préférence

 

Contrat par lequel le promettant s’engage à proposer prioritairement au bénéficiaire l’acquisition d’un bien au cas où il se déciderait à vendre. Ce contrat confère à une personne, le bénéficiaire, une priorité par rapport à toute autre personne. Ce droit de préférence est subordonné à une décision de vente du promettant.

 

Ce pacte de préférence est rarement conclu de façon isolée.  En général, il est inclus dans un contrat de bail : si le bailleur vend le bien il le proposera d’abord à son locataire. De même dans les contrats d’hypothèque, si le bien objet de l’hypothèque est vendu, il sera proposé prioritairement au créancier.

Dans les contrats de vente au profit du vendeur : l’acheteur du bien, s’il revend le bien, le proposera d’abord à son vendeur de sorte que le bien reviendrait au vendeur.

 

Dans les donations au profit du donateur : une personne reçoit un bien en donation. Si le donataire vend le bien, il le proposera d’abord le donateur.

 

A.  Nature juridique

 

1.   Analogie avec la PUV

 

û Promesse unilatérale de vente : Le bénéficiaire du pacte va se voir attribuer une option d’achat. La différence c'est que cette option d’achat n’est qu’éventuelle. Le bénéficiaire du pacte aura une option d’achat seulement si le promettant décide de vendre.

 

û Le bien objet de la promesse est déterminé

 

 

û Les pactes sont transmissibles et cessibles : En cas de cession, il faut respecter les formalités de la cession de créance de 1690.

 

û Les pactes ne sont pas soumis à la publicité foncière obligatoire : Civ 3, 16 mars 1994 : jusqu’à cette date, les pactes de préférence devaient être publiés. La conséquence, c'était de les rendre opposables aux tiers. Désormais, la publicité foncière est devenue facultative. L’opposabilité aux tiers qui résultait de la publication est devenue facultative.

 

2.   Différences avec la PUV

 

û Le promettant ne s’engage pas à vendre : Il s’engage à donner une préférence en cas de vente. Donc le pacte frappe la vente d’une double éventualité. La vente sera soumise d’abord à la décision de vente du promettant, et ensuite il devra proposer l’achat au bénéficiaire du pacte, lequel n’est pas obligé d’acheter. C'est la 2^nde éventualité.

 

û Le bénéficiaire de la promesse n’a pas un droit d’option immédiat : Ce droit d’option est lui-même subordonné à la décision de vendre du promettant.

 

û Le prix de vente du bien n’a pas à être déterminé : Le promettant ne s’est pas encore décidé, et donc ne s’est pas encore engagé à vendre. Du coup, il ne sait pas à quel prix il voudra vendre, s’il veut vendre un jour. Dans l’hypothèse où le promettant se décide à vendre, il devra faire une offre de vente avec un prix.

 

û La capacité de vendre n’a pas à être remplie au moment du pacte : Appréciation au moment où le promettant s’engagera à vendre et fera une offre au bénéficiaire.

 

û La durée de validité du pacte est illimitée : Le droit du bénéficiaire ne se prescrit pas. En réalité, l’option d’achat n’est pas encore née. Elle n’est qu’éventuelle. L’option du pacte n’est pas encore née. Elle ne va devenir réelle qu’au moment de l’offre de vente. C'est à partir de ce moment-là seulement que le délai de prescription trentenaire commencera à courir. Mais tant qu’il n’y a pas de

 

û Le pacte de préférence n’a pas à être enregistré

 

On dit parfois (la jurisprudence) qu’en fait le pacte de préférence est une promesse unilatérale de vente conditionnelle. A 1^ère vue, cela parait exact : c'est une promesse unilatérale de vente qui est soumise à la condition que le promettant se décide à vendre.

 

Mais c'est faux : si c'était cela, la promesse serait nulle puisque la condition est potestative. Cela ne peut pas être analysé juridiquement comme une promesse unilatérale de vente conditionnelle.

 

C'est une option d’achat éventuelle, et non conditionnelle. (quand c'est conditionnel, il y a un régime juridique précis).

 

On peut rapprocher du pacte une autre convention : le contrat préliminaire à une vente d’immeuble à construire, du moins lorsque cette vente porte sur un immeuble à usage d’habitation ou à usage mixte (habitation et professionnelle).

 

Le secteur protégé, c'est le secteur de l’habitation. Ces ventes d’immeubles à construire dans ce secteur protégé sont précédées d’un contrat préliminaire (on parle de contrats de réservation).

 

Par ces contrats, le réservant qui est en pratique un promoteur, s’engage à réserver un immeuble à un éventuel acheteur qui est le réservataire, seulement pour la cas où il réaliserait son projet immobilier, et cela moyennant un dépôt de garantie de la part du réservataire.

 

Ce contrat préliminaire est proche du pacte de préférence : il confère une option d’achat à un acquéreur éventuel. Et cette option d’achat est elle-même éventuelle.

 

Certains auteurs considèrent que si au moment de la signature le promoteur s’est déjà décidé, le réservant a l’obligation d’offrir l’appartement à la vente. D’où une distinction entre les contrats de réservations qui s’assimilent à un pacte de préférence, et les contrats qui sont assimilés à une promesse unilatérale de vente dans la mesure où dès la signature du contrat, le promoteur s’est déjà engagé à construire.

 

La jurisprudence sur ces contrats de réservation : elle dit que ce sont des contrats sui generis. Elle ne veut pas les soumettre à des règles propres aux pactes de préférence ou aux promesses unilatérales de vente et notamment à l’obligation d’enregistrement des promesses unilatérales de vente.

 

Ce qui est étrange, c'est que ces contrats sui generis sont nommés, non seulement pas la pratique, mais aussi par la loi. Mais la loi ne leur attribue pas un régime juridique.

 

Civ 3, 27 octobre 1975 : (arrêt de principe) contrat sui generis essentiellement synallagmatique (obligations de part et d’autre). Qualification sui generis à propos d’un contrat nommé par la loi.

 

B.  Exécution du pacte

 

1.   Offre de vente au bénéficiaire :

 

Cette offre de vente suppose que le promettant s’est décidé à vendre.

 

Dans ce cas, il doit faire une offre au profit du bénéficiaire et il peut procéder de 2 façons :

 

û Offre avant toute promesse de vente à un tiers

û Il peut d’abord conclure une promesse de vente au profit d’un tiers et subordonner cette promesse à une condition suspensive de non exercice du droit de préférence. Ensuite seulement, il faut une offre de vente au bénéficiaire.

 

Dans le 2^nd cas, la promesse de vente ne produira ses effets que si le bénéficiaire ne décide pas de se porter acquéreur. Dans ce cas, la promesse pourra produire ses effets.

 

Si le bénéficiaire du pacte décide d’exercer son droit de préférence, la promesse de vente sera caduque puisque la condition ne sera pas remplie.

 

Forme de l’offre de vente : En général, le promettant va notifier au bénéficiaire une offre contenant toutes les conditions de la vente. La chose, le prix, et les autres conditions importantes.

 

Soit l’offre est acceptée par le bénéficiaire du pacte qui devient acquéreur.

Soit l’offre est refusée par le bénéficiaire et le promettant retrouve sa liberté.

 

En ce qui concerne le prix offert : le prix offert au bénéficiaire dans l’offre de vente ne peut pas être inférieur au prix de la vente projetée ou conclue. Conduit à reprendre la distinction concernant l’exercice de la modalité du droit de préférence. Si le bien a déjà été proposé à la vente à un tiers dans le cadre d’une promesse, le prix offert au bénéficiaire ne peut pas excéder le prix proposé au tiers acquéreur dans le cadre de la promesse de vente.

 

Sinon, le prix offert au bénéficiaire ne peut pas excéder le prix auquel sera vendu le bien à un tiers.

 

2. Sanctions de la violation du pacte

 

1. Le bien est vendu à un tiers sans qu’il ait été offert au bénéficiaire du pacte

 

Violation du pacte de préférence : manquement au contrat et par conséquent, le promettant engage sa responsabilité contractuelle et il pourra être condamné à des dommages-intérêts.

 

Mais on peut aussi envisager d’engager la responsabilité du tiers acquéreur. Sa responsabilité délictuelle pourra être engagée s’il a connu l’existence d’un pacte de préférence.

 

L’acte de vente au profit du tiers acquéreur pourra être annulé à la demande du bénéficiaire. La Cour de cassation a posé une condition très restrictive : elle exige la fraude du tiers acquéreur, c'est-à-dire ici, une double connaissance de la part du tiers acquéreur du bien : il faut qu’il ait connu le pacte, mais aussi l’intention du bénéficiaire de se prévaloir de son droit de préférence (intention du bénéficiaire d’acheter). C'est une preuve très difficile à rapporter.

 

Civ 1, 11 juillet 2006 : précise que la publication du pacte présume la connaissance du pacte par le tiers acquéreur.

 

2 observations :

 

û Cette preuve ne suffit pas. Il faut une 2^nde preuve pour annuler la vente. Et c'est la 2^nde qui est plus difficile à réaliser

û Jurisprudence facilite la condamnation du tiers acquéreur à des dommages-intérêts.

 

Autre incidence sur les promesses unilatérales de vente : la publication de la promesse ne vaut pas connaissance de cette promesse par le tiers acquéreur. Or, la Cour de cassation, dans l’arrêt de 2006, dit le contraire.

 

On peut penser, même si on est sur de rien à ce stade, que la solution retenue en 2006 pour les pactes de préférence, sera transposable aux promesses unilatérales de vente.

 

A titre de sanction, le bénéficiaire peut-il demander au juge à être substitué à l’acquéreur du bien ? Pendant longtemps, la Cour de cassation a dit non. Notamment arrêt de principe récent : Civ 3, 30 avril 1997.

 

Motif de cette impossibilité : Le pacte n’engage pas le promettant à vendre, contrairement à la promesse unilatérale de vente. Par conséquent, le promettant ne s’engage qu’à une obligation de faire ou de ne pas faire. Or on applique l’article 1142 qui résout les obligations de ne pas faire en dommages-intérêts. Pas d’exécution en nature possible du pacte, mais simple condamnation indemnitaire.

 

Cette position était critiquée par une part importante de la doctrine : elle voulait une exécution forcée du pacte. Il faudrait obliger le promettant à vendre puisqu’il s’est décidé à vendre.

 

Pendant longtemps, la Cour de cassation n’a pas voulu suivre l’argumentation de la doctrine.

 

Arrêt du 26 mai 2006 : admet le principe de la substitution du bénéficiaire : le tiers acquéreur se trouve écarté.

Mais double condition :

 

û le tiers acquéreur a eu connaissance du pacte

û le tiers acquéreur a eu connaissance de l’intention du bénéficiaire de se prévaloir du pacte.

 

2 observations :

 

û Le principe est admis, ce que la majorité des auteurs approuvent.

û Le principe est ruiné par les conditions très restrictives de sa mise en œuvre. En pratique, il sera quasi impossible de prouver la double connaissance.

 

2. Vente du bien à un tiers après refus d’acquérir du bénéficiaire du pacte mais à un prix inférieur à celui qui lui a été proposé.

 

Si le prix inférieur avait été proposé au bénéficiaire, il aurait peut-être accepté, donc il y a violation du pacte de préférence. La responsabilité du promettant peut être engagée : possibilité d’obtenir des dommages-intérêts. Peut-on admettre la substitution du bénéficiaire du pacte au 1/3 acquéreur ? Pas de réponse.

 

Question posée à la Cour de cassation : quand un bien vendu au même prix mais très longtemps après et que les prix ont augmenté, est-ce que cela peut être assimilé à une vente à un prix inférieur ? Non. On ne doit pas tenir compte de l’augmentation des prix. Il faut comparer le prix proposé au bénéficiaire et le prix du bien finalement vendu à un tiers. Si le prix n’est pas inférieur, le pacte est respecté.

 

Sous-Section 3 : Les ventes conférant un droit de préemption ou de retrait

 

Les droits de préemption ou de retrait sont des droits de préférence, mais de source légale. C'est la différence avec le Pacte de préférence qui est conventionnel. Ces droits permettent à un tiers de se substituer à l’acquéreur d’un bien.

 

C'est pour protéger les intérêts de certaines catégories de personnes : Par exemple, des intérêts privé : on confère le droit à une personne privée (fermiers, locataires, indivisaires) Parfois, ces droits sont consentis à des personnes publiques, il s’agit alors de protéger certains intérêts publics (commune, département, la Réunion des Musées nationaux).

 

Selon les intérêts de certaines catégories de personnes, on va conférer un droit légal. La distinction est difficile car c'est discuté. Classiquement, on dit que le droit de préemption est un droit exercé avant la vente définitive. Une personne va préempter le droit et se substituer à l’acquéreur pressenti, potentiel. Le retrait, c'est l’exercice de ce même droit, mais après la vente.  Dans ce cas, le bénéficiaire du droit de retrait (le retrayant) va se substituer à l’acquéreur qui avait définitivement (enfin pas tant que ça) le bien. L’acquéreur est alors appelé le retrayé.

 

Autrefois la plupart des droits étaient des droits de retrait. Mais aujourd'hui la plupart sont des droits de préemption et sont donc exercés avant la vente définitive.

 

Applications

 

Droits de retrait :

 

Il faut préciser au passage que souvent on les nomme droits de préemption, mais en réalité, ce sont des droits retraits.

 

Le plus célèbre est le retrait litigieux (article 1699 Code civil) : une créance est litigieuse. En cas de cession de la créance litigieuse, le débiteur peut se substituer au cessionnaire après la cession. Il va acquérir la créance que le cessionnaire a acquise sur lui-même. L’effet sera donc par une confusion de supprimer la créance.

 

Un autre droit de retrait est le droit de préemption de la Réunion des Musées nationaux pour les ventes d’objet d’article Chaque fois qu’un objet d’art est vendu, les Musées Nationaux peuvent exercer un droit de retrait. Le but est d’éviter que les œuvres partent à l’étranger.

 

Le droit de préemption conféré à l’administration fiscale pour toutes les ventes d’immeubles, de fonds de commerce et d’offices ministériels. Lorsque l’administration fiscale trouve que le prix n’est pas assez élevé, elle se substitue à l’acquéreur.

 

Droits de préemption :

 

Celiu de la commune en cas de vente d’immeuble. La commune peut exercer le droit de préemption urbain à chaque vente d’immeuble.

 

Même chose pour le département qui a un droit de préemption pour les espaces verts. Il s’agit de protéger les espaces naturels sensibles pour éviter les projets immobiliers qui détruiraient un espace naturel protégé ?

 

Droit de préemption du fermier en cas de vente d’un domaine agricole.

 

Droit de préemption du locataire. Dans un immeuble à usage d’habitation, le locataire a un droit de préemption en cas de vente du bien loué.

 

Droit de préemption de la SAFER (en matière de droit rural) Société d’aménagement foncier et d’établissement rural. A chaque fois qu’un domaine agricole est vendu, la SAFER peut exercer un droit de préemption.

 

Droit de préemption de l’indivisaire en cas de vente d’un bien indivis, c'est-à-dire d’un bien qui appartient à plusieurs personnes.

 

Conditions

 

On ne peut pas toutes les énoncer car elles sont variables.

 

3 se retrouvent systématiquement :

 

-          La vente est volontaire

 

Si la vente est forcée, le droit de préemption ne s’applique pas.

 

-          L’acquisition doit se faire aux conditions prévues pour la vente.

 

Il y a quelques exceptions : il arrive que le préempteur puisse rediscuter le prix. Concerne surtout la SAFER et le fermier.

 

-          La préemption doit être conforme aux objectifs pour lesquels le droit des créé.

 

A cet égard, la jurisprudence exerce un contrôle de conformité de la préemption aux objectifs poursuivis. Il n’est pas impossible, même si c'est rare, que l’exercice du droit de préemption ou de retrait soit ultérieurement remis en cause.

 

Procédure d’exercice des droits

 

Il faut que celui qui vend un bien ou qui projette de vendre un bien notifie une déclaration d’intention d’aliéner au bénéficiaire du droit. (On notifie la DIA). Le bénéficiaire devra alors prendre position.

 

En fait, il y a 2 modalités d’exercice :

 

-          Soit on notifie la DIA avant toute conclusion d’une vente ou d’une promesse de vente.

 

Cette procédure est appliquée notamment pour le droit de préemption du locataire ou de la SAFER ou de l’indivisaire.

En principe, si le bénéficiaire du droit répond positivement à la DIA, la vente devra être conclue avec le bénéficiaire du droit de préemption.

Mais dans un cas, il est encore possible au vendeur de retirer son offre. Ce cas concerne l’indivisaire : le cédant peut retirer son offre. Les droits indivis ne seront pas du tout cédés (ni au préempteur, ni à un tiers).

 

-          Soit on conclut une promesse de vente ou une vente, et après coup, on notifie une offre au bénéficiaire du droit de préemption ou de retrait.

 

Si le bénéficiaire du droit répond positivement, il se portera acquéreur et la promesse de vente sera caduque, et la vente à l’acquéreur initial sera remise en cause. Le retrayant se substituera au retrayé.

 

Parfois, dans les promesses de vente (unilatérales ou synallagmatiques), on insère une condition de non-préemption. La promesse est conclue sous la condition suspensive de non-préemption. S’il y a préemption, la promesse tombe d’elle-même, et totalement : il n’y a de promesse ni à l’égard de l’acquéreur initial, ni à l’égard du bénéficiaire du droit.

Cette procédure s’explique assez bien.

 

Technique qui consiste à faire intervenir le bénéficiaire du droit, soit à l’acte de vente ou à l’acte de promesse de vente, pour qu’il renonce à son droit. Dans ce cas, ce n’est pas la peine de lui notifier la DIA. On sait que l’on peut vendre à la personne de son choix.

 

Exercice du droit :

Lorsque le bénéficiaire du droit reçoit la déclaration, il doit prendre partie et décider s’il achète ou non. S’il exerce son droit, il est substitué à l’acquéreur ou à l’acquéreur potentiel : il devient acquéreur et propriétaire du bien.

S’il n’exerce pas son droit, le processus de formation de la vente peut se poursuivre et le vendeur peut vendre à qui il souhaite.

 

Sanctions

 

Elles sont variables selon les droits.

 

1^er cas : le bénéficiaire du droit n’a pas été mis en mesure d’exercer son droit.

Notamment, on ne lui a pas notifié la DIA.

Dans certains cas, c'est la nullité de la vente qui est encourue (pour le droit de préemption du fermier, de l’indivisaire et de la SAFER).

Dans d’autres cas, c'est la substitution qui est prévue (la SAFER sous certaines conditions, et surtout le locataire d’habitation).

Il y a toujours une possibilité de mettre en cause la responsabilité contractuelle du vendeur qui a violé un droit de préemption ou de retrait.

 

Les sanctions sont les mêmes que pour le pacte de préférence mais elles varient selon le droit en cause.

 

2^ème cas : le bien est vendu à un prix inférieur à l’offre qui a été faite au bénéficiaire.

Le bien est offert au bénéficiaire qui refuse, et le bien est ensuite vendu à un prix inférieur.

Sanction peut être dommages-intérêts mais dans certains cas, la loi prévoit un droit de substitution en faveur du bénéficiaire du droit (pour le locataire et pour le fermier).

 

SECTION 2 : REGLEMENTATION DE LA VENTE

 

Le contrat de vente est un contrat consensuel qui est soumis au principe de la liberté contractuelle. Il y a quelques manifestations de formalismes, quelques restrictions au principe de la liberté de vendre et au principe de la liberté de ne pas vendre. Il y a aussi des réglementations légales impératives qui imposent un certain contenu.

 

§1 : Manifestation du formalisme

 

Dérogations au principe du consensualisme, c'est-à-dire au principe selon lequel la vente se forme par le seul consentement des parties.

 

A.  Les ventes formalistes

 

1.   L’écrit

 

Parfois, on exige que la vente soit passée par écrit. N’importe quel écrit, mais il faut un écrit, pour la validité de la vente.

 

Ex : navire, cession de brevet et de marque.

 

Parfois, cet écrit doit être notarié.

 

Ex : la vente d’immeubles à construire dans le secteur du logement.

 

Parfois, on exige que certaines mentions obligatoires soient écrites. Ce qui est exigé, ce sont les mentions et non l’écrit. Mais indirectement, l’écrit est exigé.

 

Ex : vente d’un fonds de commerce.

 

2.   Les enchères publiques

 

Certaines ventes forcées doivent être faites selon un formalisme qui consiste à suivre la procédure des ventes aux enchères publiques. La vente va résulter de l’adjudication au profit d’un enchérisseur. On ne peut pas vendre autrement qu’aux enchères publiques un bien. On parle aussi de vente sur autorité de justice.

 

Ex : La vente sur saisie immobilière, immeuble appartenant à une entreprise qui fait l’objet d’une liquidation judiciaire ne pourra être vendu qu’aux enchères publiques, vente d’un bien indivis aux fins de partage du bien : la licitation est la vente d’un bien indivis en vue d’un partage (la vente peut aussi être amiable mais l’hypothèse est que ce n’est pas possible).

 

La vente aux enchères peut être volontaire, indépendamment de toute injonction légale. Il y a aussi des hypothèses de vente aux enchères privées. C'est le vendeur lui-même qui va organiser des enchères.

 

B.  Autorisation judiciaire

 

Pour la vente des biens d’un mineur, ventes dans le cadre d’une procédure collective.

 

1.   La publicité

 

Publicité foncière concerne les droits immobiliers. Ces ventes ne seront opposables aux tiers que si elles font l’objet d’une publication au bureau de la conservation des hypothèques.

 

Ex : si une personne vend un bien et omet de publier la vente, et revend le même bien à un autre acquéreur qui lui va procéder à la publication, c'est le 2^nd acquéreur qui sera déclaré acquéreur.

 

2.   Formalités administratives

 

La vente est parfois subordonnée à une autorisation administrative. Il faut obtenir cette autorisation pour que la vente puisse produire ses effets.

 

Ex : pour la vente d’offices ministériels, pour la vente d’un terrain à lotir

 

Ces autorisations vont être indispensables. Parfois, c'est une simple déclaration administrative qui est demandée : la vente produira de toute façon ses effets, mais il y a certaines sanctions.

 

§2 : Restrictions à la liberté de vendre ou d’acheter

 

A.  La liberté de vendre

 

1.   Les atteintes conventionnelles

 

Dans certains cas on ne pourra pas vendre, ou pas à qui on veut.

 

Ex : dans le cadre d’une promesse de vente. La promesse de vente engendre une limite.

 

Ex 2 : Parfois dans les libéralités, on peut aussi insérer des clauses d’inaliénabilité. Du coup, le donataire ne pourra plus l’aliéner, au moins pendant un certain temps (ces clauses ne sont valables que si elles sont temporaires).

 

2.   Les atteintes légales

 

Parfois c'est la loi qui porte atteinte à la liberté de vendre :

-          Certaines personnes sont incapables de disposer : les mineurs, les majeurs sous tutelle

-          Les conjoints mariés sous un régime de communauté et que le bien est commun.

-          Dans le cadre des procédures collectives

 

 

B.  La liberté de ne pas vendre

 

La loi oblige à vendre. Les hypothèses sont faciles à imaginer : la saisie du bien, l’expropriation, les nationalisations. Certaines sanctions peuvent s’appliquer en cas de refus de vente : Un commerçant ne peut pas refuser de vendre un bien à un consommateur sous peine de sanctions pénales.

 

Parfois un refus de vente peut être constitutif de pratiques anticoncurrentielles dans les relations entre professionnels. Parfois, le refus de vente peut être sanctionné lorsqu’il est motivé par des motifs prohibés (le sexe, la religion, la race, …) sous peine de lourdes sanctions pénales.

 

C.  Les choix du cocontractant

 

Après une promesse de vente, tous les droits de retrait et de préemption (la loi obligé à vendre à quelqu'un à qui l’on ne voulait pas vendre). Dans les contrats, il peut y avoir des clauses d’exclusivité (fréquentes dans les contrats de concession, de franchise, des clauses d’agrément (la vente est subordonnée à l’agrément de l’acquéreur par un tiers). Ces clauses d’agrément sont parfois imposées par la loi, et notamment en cas de cession de droits sociaux, et même chose pour les droits indivis.

 

§3 : Réglementation du contenu de certaines ventes

 

Parfois la loi intervient par des dispositions impératives pour imposer certaines règles, certaines obligations à un cocontractant dans un contrat de vente. Il s’agit de protéger des intérêts catégoriels.

 

5 catégories :

 

A.  Les acquéreurs de fonds de commerce

 

La loi impose au vendeur une obligation d’information formalisée par des mentions obligatoires dans l’acte de vente          . Il s’agit d’informer l’acquéreur sur l’activité du fonds de commerce : chiffre d’affaire, bénéfices, …)

 

B.  Les acquéreurs de logement

 

Loi récente du 13 décembre 2000 dite loi SRU (loi relative à la solidarité et au renouvellement urbain). Cette loi confère aux acquéreurs de logement un droit de rétractation pour toutes les ventes d’immeubles à usage d’habitation quand ils sont vendus à des non professionnels. L’acquéreur bénéficie alors d’un droit de rétractation pendant 7 jours, accompagné d’une interdiction de tout versement pendant le délai de 7 jours.

 

C.  L’acquéreur de crédit

 

Il existe 2 grandes lois : les lois SCRIVENER 1 et 2. :

 

û Scrivener 1 date de 1978 et tend à protéger les consommateurs qui achètent des biens à crédit (crédit à la consommation)

 

û Scrivener 2 date de 1979 tend à protéger les consommateur qui achètent à crédit un bien immobilier (crédit immobilier).

 

Obligation d’information, notamment sur les modalités du prêt et sur les droits du consommateur qui s’apprête à acheter un bien à crédit.

L’acheteur a un droit de rétractation dans le crédit à consommation pendant 7 jours.

 

Pour le crédit immobilier, ce n’est pas un droit de rétractation, c'est un droit de réflexion et même une obligation de réflexion. Cette obligation de réflexion prend la forme suivant : quand l’acquéreur reçoit une offre de prêt, il ne peut pas l’accepter avant 10 jours.

 

Lien entre le contrat de vente et le contrat de prêt nécessaire pour le financement de la vente. Cela veut dire que si le prêt n’est pas conclu, la vente ne sera pas conclue, et vice-versa. Si l’un des contrats ne peut pas s’exécuter, l’autre va tomber. Technique réalisée par un jeu de conditions suspensives et résolutoires.

 

D. Le consommateur acquéreur en dehors du crédit et du logement

 

Vente à domicile : On a toujours un droit de rétractation que l’on peut exercer pendant 7 jours. Pour toutes les ventes à distance, droit de rétractation pendant 7 jours. Sur internet : simplement conclues sur internet et ensuite on paie en donnant son numéro de carte. Il y a aussi des vente exécutées sur internet (téléchargement de logiciels, de musique, …).

 

Certains procédés de vente promotionnels : Les ventes liées ou subordonnées (on oblige à acheter plusieurs biens alors qu’on en veut qu’un) : ce n’est pas totalement interdit, mais c'est très réglementé. Les concours, loteries aussi. Les ventes par envoi forcé sont interdites.

 

E.  La libre concurrence

 

La loi réglemente certaines modalités de vente :

 

û Les ventes en soldes sont réglementées.

û Les ventes au déballage (pas dans des lieux faits pour ça)

û Les ventes sur liquidation des stocks (autorisation de l’administration).

û Les ventes directes producteur-consommateur dans les usines

û Les ventes avec primes

û La vente à perte est interdite.

 

 

 

 

 

 

 

CHAPITRE 2 

 L’OBJET DES OBLIGATIONS PRINCIPALES

 

 

SECTION 1 : LA CHOSE

 

             Quatre conditions :

 

û La chose doit exister

û Elle doit être déterminable

û Aliénable

û Appartenir au vendeur

 

§1. L’existence de la chose :

           

La chose doit exister au moment du contrat de vente. Donc la vente ne peut porter sur une chose qui a disparu au moment du consentement. Quid du consentement lorsque la chose est perdue ?

 

Se pose également le problème de la perte seulement partiel de la chose. Elle a été partiellement détruite au moment de l’échange du consentement. Article 1601 du code civil : l’acquéreur a une option : résolution du contrat. Ou bien réfaction du contrat c'est-à-dire la réduction du prix de vente.

 

A.  Chose objet de la vente :

 

Toute chose peut-être objet d’un contrat de vente. Aucune difficulté pour les choses corporelles car font l’objet d’une propriété. Mais problème pour les choses incorporelles. On admet que les droits peuvent être vendu. Les droits peuvent être cédés. Cela s’applique au droit de propriété incorporelle ou encore sur les brevets ou sur les marques ou encore sur le fonds de commerce. Désormais on peut également céder une clientèle civile. On peut également céder des droits démembrer. On va céder un démembrement de la propriété. on peut céder l’usufruit ou la nu-propriété seulement. On peut le faire en même temps et à plusieurs personnes différentes.

 

Cela vaut aussi pour les diminutifs de l’usufruit que est le droit d’usage. Cession d’un droit indivis : on peut avoir un droit indivis dans un bien déterminé. C’est le cas lorsque il y a co-propriété du bien. On cède le bien indivis. L’indivision peut aussi porter sur une universalité du bien. On peut très bien cédé le droit indivis que l’on a sur une autre personne. On ne cède pas la propriété du bien indivis, lorsque on cède un droit indivis. En réalité, on cède une part dans l’indivision. On cède la part de l’indivisaire dans l’indivision. Cette part emporte les prérogatives suivantes :

 

û On cède le droit réel qui est celui d’user de la chose qui fait partie de l’indivision : ce sont des prérogatives du droit de propriété mais ce n’est pas la totalité.

û On cède aussi la masse de la quôte part de la masse indivise à partager. Or, ce droit est un droit en valeur. Ce n’est pas un droit sur un bien mais sur une valeur. L’indivision a une valeur. Le droit représente à une partie de la valeur sur l’indivision.

û Au moment du partage, il y a un partage entre les co-indivisaire : le droit indivisaire entraîne le fait que l’on se voit attribuer certains biens. Certains indivisaires vont recevoir une fraction des biens. A la place, ceux qui n’ont rien vont avoir une soulte. Si l’indivision vaut 300 000 et qu’il y a 3 indivisaires, chacun a droit à 100 000.

 

En cas de cession d’un droit indivis, les co-indivisaires ont un droit de préemption et par conséquent le cédant doit notifier le projet de cession pour que les co-indivisaires choisissent de préempter ou non. Article 815-14 du code civil.

 

B.  Ventes de choses futures :

 

Cela est possible. On a la vente de la chose qui n’existe pas encore. Ce principe est posé par l’article 1130 du code civil. Exceptions :

 

û Pacte sur successions futures : on ne peut pas vendre les biens d’une succession future (article 1130 alinéa 2). Mais les promesses post-mortem sont valables.

û Les droits d’auteurs sur des œuvres futures : les cessions sont valables mais sont étroitement réglementer.

 

Si l’existence de la chose est conçu comme certaine, le contrat est commutatif. On s’engage à fabriquer la chose. Pour la vente d’immeuble à construire, c’est la même chose que pour le concept de la voiture.

 

L’existence de la chose peut-être aléatoire. On n’est pas sure que la chose existera un jour. L’acheteur achète une espérance. Il traite à ses risques et périls. On cite la récolte de vente sur pied. Il peut y avoir une tempête qui fait que la récolte n’aura jamais lieu donc on vend un espoir. Il y a aussi le coup de filet du pêcheur. Celui peut ne pas ramener des poissons. C’est une vente aléatoire.

 

Ces ventes futures et aléatoires peuvent se rapprocher de la cession de droit litigieux. C’est une cession de créance. La cession est un contrat aléatoire. Il existe une réglementation destinée à protéger le vendeur contre la spéculation du cessionnaire. Il faut éviter qu’il achète à bas prix la créance. Cette réglementation :

û On interdit à une catégorie les gens de justice : ces personnes là ne peuvent pas acquérir un droit litigieux.

û Le retrait litigieux : existe au profit du débiteur en cas de cession du débiteur peut faire disparaître la créance en en payant le prix de cession.

 

§2. La détermination de la chose :

 

       La chose doit être déterminée ou déterminable. Article 1129 du code civil. Vaut pour tous les contrats et pour les contrats de ventes.

 

û Lorsque la vente porte sur un corps certains : la chose doit être désignés avec précision. Lorsque on a affaire à une chose unique, on a affaire à un corps certains.

û Les ventes de choses de genre : on distingue :

 

-          la vente en bloc : porte sur un ensemble de chose sur un lieu déterminé. Dans ce cas là la chose vendue est déterminée par l’indication du lieu. On va indiquer l’endroit ou les marchandises se trouvent. Par exemple pour la vente du mobilier d’une maison, on indique le lieu.

-          La vente au poids, au compte et à la mesure : la chose doit être déterminable par son espèce et par sa quantité. On vend tant de kg de blé et de pommes de terre. L’individualisation résulte d’une opération matérielle qui est le pesage ou la mesure etc. application fréquente pour les meubles et les choses mobilières. Il y a une espèce particulière qui est la vente par référence. On va commander une certaine quantité de ce bien. On désigne l’échantillon de ce produit et on en commande telle ou telle quantité. On est en présence d’une vente en compte et au poids ou à la mesure. l’individualisation de la chose va résulter de l’opération qui va résulter de la découpe du tissu. Cela peut aussi concerner des immeubles. On va acheter des terrains qui représente telle ou telle parcelle. C’est seulement au moment de l’individualisation que la vente se fera.

 

§3. L’aliénabilité de la chose :

 

            En principe toutes les choses peuvent être aliéner. Sauf les services. Mais exceptions qui sont hors du commerce juridique.

 

û Les biens saisis

û Les successions futures

û La personne humaine

û Les attributs de la personne humaine, ni les organes du corps humain

û Les créances alimentaires

û Le droit de vote

û Les biens du domaine public sont inaliénables

û Drogues, substances vénéneuses

 

En dehors de ces hypothèses, certaines choses peuvent être inaliénable par clause d’inaliénabilité. Les clauses sont valables. Elles sont valables et temporaires et justifiés par un intérêt sérieux et légitime que le juge peut contrôler. Pour la cession de clientèle, c’est valable mais il ne faut pas que cela entrave le choix du client. Arrêt du 7 novembre 2000.

 

§4. La propriété du vendeur :

 

           Le propriétaire doit être propriétaire de la chose qu’il vend ou en tout les cas titulaire du droit cédé. Nemo dat quod non habet. 3 hypothèses à envisager :

 

A.  La vente de la chose d’autrui :

 

L’article 1599 du code civil : nullité de la vente de la chose d’autrui. La règle française dit que le transfert de propriété est immédiat. Il s’opère au moment de la conclusion du contrat de vente. On ne peut pas transférer la propriété si on n’est pas propriétaire. En droit romain le transfert de la propriété était différent.

 

1. Condition de la nullité :

 

Il faut qu’au moment du transfert de la propriété, le vendeur ne soit pas propriétaire de la chose. Ce qui veut dire que si au moment de la vente, le vendeur n’est pas propriétaire mais le transfert est prévu à une date ultérieure, il n’ y aura pas nullité. L’existence de la propriété du vendeur s’apprécie au jour du transfert de propriété et non pas au jour de la conclusion du contrat. La vente reste valable si au moment du transfert, le vendeur est devenu propriétaire. Mais lorsque le transfert est retardé. On a les cas ou les clauses du contrat de vente retardent le transfert de propriété. Le transfert ne sera exécuté qu’à un certain moment et aussi à une certaine date. Jusqu’à la réalisation de la clause pas de transfert et donc pas besoin que le vendeur soit propriétaire. Il faut qu’il soit propriétaire au moment du terme. La troisième hypothèse est sur la vente de chose de genre. Le transfert de propriété ne se fait qu’au moment de l’individualisation de la chose. Le vendeur sera devenu propriétaire.

 

2. Régime de cette nullité :

 

Inopposabilité au propriétaire et nullité. C’est une nullité relative parce que c’est une nullité qui tend à protéger l’acquéreur. On a deux conséquences :

 

û Seul l’acquéreur peut demander la nullité de la vente

û Prescription par 5 ans

 

Article 1599 du code civil qui prévoit cette nullité ajoute que l’acquéreur peut obtenir des dommages et intérêts s’il a été victime d’une erreur et seulement dans ce cas. la jurisprudence décide que la vente est inopposable au véritable propriétaire. Le vrai pourra ignorer l’existence de cette vente. La conséquence pratique c’est que le vrai pourra revendiquer la propriété du bien vendu entre les mains de l’acquéreur et récupérer son bien. Arrêt récent dit que la nullité et l’inopposabilité étaient indépendante l’une de l’autre et pas nécessaire que la nullité ait été prononcé entre les parties pour que les propriétaires pour qu’il y ait inopposabilité.

 

La doctrine attribue un régime précis à cette nullité. Il y a un débat sur le fondement de cette nullité :

 

- sur l’erreur : mais cela permet seulement d’avoir des dommages et intérêts. Il pourra donc avoir la nullité même si ce n’est pas le bon fondement

 

- absence de cause de l’acquéreur : le vendeur ne peut pas transférer la propriété. L’obligation de l’acquéreur serait dépourvue de cause mais cela suppose que la cause soit envisagée au stade de l’exécution du contrat. La cause serait prise en considération au stade de l’exécution du contrat. Ce n’est pas un bon fondement.

 

- garantie d’éviction anticipée : si on vend la chose d’autrui, on peut prévoir que la personne propriétaire va vouloir revendiquer et récupérer la propriété. L’acquéreur va se trouver évincé. Et la nullité est donc en quelque sorte une garantie d’éviction anticipée.  C’est sanctionné par la résolution. La sanction ne correspond pas à la notion de garantie d’éviction.

 

            Exception à ce principe :

 

û Consolidation de la vente : avec deux moyens :

 

-          par le vendeur : si le vendeur acquiert la propriété avant la date prévu pour la propriété, il consolide la vente et donc pas de nullité de la vente de la chose d’autrui. En acquérant en temps utile on consolide.

-          Par le propriétaire : il suffit qu’il renonce à la revendication du bien. Le propriétaire ne pourra plus revendiquer la propriété du bien. Mais même si consolidé, l’acquéreur peut revendiquer la nullité de la vente. Cette nullité va faire l’objet d’une confirmation par le titulaire de l’action en nullité. Il va renoncer à agir en nullité.

 

B.  La vente d’un bien indivis :

 

Il faut que les co-indivisaires soient d’accord pour vendre un bien indivis (article 815-3 du code civil alinéa 3 issu de la loi du 23 juin 2006). Mais tous ne sont pas d’accord. Un ne veut pas. On peut à ce moment là passer outre cette opposition à condition d’obtenir une autorisation de justice (article 815-5 du code civil). Mais parfois, on est en présence d’un bien mais qui est vendu par un seul d’entre eux. La jurisprudence a répondu en requalifiant l’acte de vente. L’indivisaire cède sa quôte part. et on va appliquer à partir de là l’article 1599 du code civil. Donc :

 

û Vente valable entre les parties : mais pour la part du vendeur seulement. La cession est valable mais seulement pour la part du vendeur. Le cessionnaire n’acquiert qu’une part indivise avec toutes les prérogatives. Les parts des co-indivisaires qui ne sont pas vendeurs ne sont donc pas cédés et plus exactement pour ces parts, l’acquéreur peut invoquer la nullité de l’article 1599. cette nullité ne peut être invoqué que par le cessionnaire. Cette vente n’est valable qu’en tant que cession de part indivise et cette part n’est que la part du cessionnaire. A l’égard de co-indivisaire du vendeur, la vente est inopposable à ces co-indivisaires. Ils peuvent revendiquer entre les mains de l’acquéreur leur droits. Cession inopposable concerne le bien vendu et les parts des co-indivisaires pour lesquelles il n’y a pas cession.

û Si pas notifié : il y a le droit de préemption. Les co-indivisaires ont un droit de préemption et donc si la cession pas notifié en temps utile, on le fait. Article 815-16 du code civil.

 

La confirmation par l’acquéreur permet de pallier à la nullité et à l’inopposabilité. Il va confirmer la vente. Le bien vendu par un indivisaire peut être validé car à l’égard des co-indivisaires, l’inopposabilité subsiste. Les co-indivisaires de leur coté doivent renoncer. Ils donnent leur consentement ou renonce à se prévaloir de l’inopposabilité. Dans la pratique, il y a plusieurs techniques. Un bien est vendu par un seul d’entre eux des indivisaires.

 

Il s’agit de se porter fort de ma ratification par les autres. Cela n’engage que le promettant. Si les autres ne veulent pas vendre, la promesse sera inexécutée et pas de vente. Le seul avantage sera de verser des dommages et intérêts si pas de ratifications des autres. C’est l’avantage de la promesse de porte fort.

 

Une autre technique consiste à stipuler une condition suspensive de ratification de l’acte de vente par les co-indivisaires. Le droit de l’acquéreur reste conditionnel. Si les autres ne ratifient pas, la vente n’aura pas lieu. Si les autres ne ratifient pas au terme de cette période, la vente sera caduque.

 

 

C.  La vente d’un bien grevé d’un usufruit :

 

Il arrive que la propriété soit démembrée en droit d’usufruit et de propriété.

 

1. Accord du nu-propriétaire et de l’usufruitier :

 

Si l’usufruitier et le nu-propriétaire sont d’accord pas de problème et la pleine propriété passera à l’acquéreur. Le problème sera celui de la répartition du prix. Les parties peuvent en avoir déjà prévu. Quant est il quand les parties n’ont rien prévu ? Les solutions ont évolué. On attribuait la totalité du prix à l’usufruitier et le nu-propriétaire n’avait rien. Mais l’usufruitier devait restituer le prix au nu-propriétaire. On a l’idée de subrogation réelle. La chose vendue, fait que l’usufruit est reporté sur la chose. L’usufruit porte sur le prix de la chose et don il perçoit le prix dans sa totalité.

 

Une autre solution prévaut maintenant. On ventile le prix selon la valeur respective du droit d’usufruit et du droit de nu-propriété. 20 octobre 1987 chambre civile et rappelé ensuite par d’autre arrêts de la Cour de Cassation.  Consolidation de l’usufruit est l’explication juridique. Lorsque les deux droits de nu-propriété et d’usufruit se retrouve sur la même tête, ils s’éteignent par consolidation. Les deux droits s’éteignent en même temps. Il faut impérativement répartir le prix entre chacun des vendeurs.

 

Cette solution d’abord jurisprudentielle vient d’être consacrée par la loi car le nouvel article 621 alinéa 1^er du code civil issu de la loi du 23 juin 2006 portant réforme des successions et des libéralités y fait référence.

 

Les parties peuvent prévoir une autre solution que celle de la loi et notamment le maintien  des dispositions antérieures. En cas d’expropriation, la loi prévoit que c’est la solution antérieure qui prévaut c'est-à-dire que l’usufruit perçoit le prix et le restitue au nu-propriétaire en fin d’usufruit.  

 

2. absence d’accord du nu-propriétaire et de l’usufruitier :

 

C’est soit le nu-propriétaire soit l’usufruitier qui vend le bien seul. L’autre n’est pas d’accord et ne participe pas à la vente. L’usufruitier et le nu-propriétaire en principe ne peuvent céder que l’usufruit et la nu-propriété respectivement. Donc la règle qui doit prévaloir est celle de l’inopposabilité.

 

Si l’usufruit cède le bien et bien il cède que l’usufruit et pas la nu-propriété et inversement. Mais il faut distinguer :

 

û vente de la pleine propriété par le nu-propriétaire seul : la Cour de Cassation décide que la vente est inopposable à l’usufruitier. La vente n’est pas nulle, c'est-à-dire que la nu-propriété sera cédé à l’acquéreur mais l’usufruit demeure. Il n’est que nu-propriétaire et non pas plein propriétaire. on a inopposabilité de la cession de l’usufruit à l’usufruitier. Arrêt du 28 mars 1990 et consacré par la loi dans l’article 621 alinéa 2 du code civil issu de la loi du 23 juin 2006 sur les successions et libéralités. Le nu-propriétaire ne vend que la nu-propriété et pas l’usufruit. Le nu-propriétaire va seulement changer.

 

û L’usufruit vend seul le bien : c’est une solution plus draconienne. Nullité relative de la vente en tant que vente de la chose d’autrui. Donc sur le fondement de l’article 1599 du code civil. vente dans la totalité qui sera nulle parce que on vend un bien qui n’appartient pas à l’usufruitier. Solution retenue par l’arrêt du 8 avril 1999 de la 3^ème chambre civile. Promesse de vente en l’espèce et consentie par l’usufruitier seul et l’acquéreur a demandé la nullité de cette promesse. C’est une nullité relative et ne peut donc être invoquée que par le seul acquéreur. Il faut remarquer que pas de consolidation possible de la vente par le nu-propriétaire. c’est étonnant parce que on est en présence de la nullité relative de la vente de la chose d’autrui qui peut-être consolidé par le véritable propriétaire. arrêt de la 3^ème chambre civile du 23 mai 2002 : c’était un échange mais à quelques différences prêts, les règles sont applicables à l’échange. L’échange est frappé de nullité relative en tant que échange de la chose d’autrui. Il avait été consenti par un usufruitier seul. Mais la Cour de Cassation a considéré que le nu-propriétaire pouvait ratifié l’échange et donc consolidé cet échange et il suffit qu’il renonce à son droit à inopposabilité.

 

SECTION 2 : LE PRIX

 

            Le prix est un élément essentiel et même caractéristique de la vente et qui va permettre de distinguer la vente d’autre contrat translatif de propriété mais qui n’ont pas de prix comme la donation ou l’échange ou encore l’apport en société.

 

            Ce prix s’exprime par une somme d’argent, en contrepartie de l’acquisition de la chose. Deux forme :

 

û Capital :

û Rente viagère : plus rare mais pas exceptionnel. L’acquéreur s’engage à verser une rente viagère c'est-à-dire jusqu’au décès du vendeur.

 

Ordonnance de 1986 sur la concurrence, les prix peuvent depuis cette ordonnance être déterminés par la libre volonté des parties. Sauf le cas des médicament ou le prix du livre qui sont réglementés.

 

Le versement du prix s’accompagne du versement d’accessoire :

 

û La TVA 

û Frais de rédaction d’acte : souvent à la charge de l’acquéreur

û Prix du transport

 

Il y a un certain nombre d’exigence relative au prix. Il doit être déterminé, réel et sérieux et enfin  il ne doit pas être lésionnaire.

 

§1. La détermination du prix :

 

            Le prix de la vente doit être déterminée. Article 1591 du code civil : il doit être déterminé et désigné par les partie. La sanction de l’indétermination du prix est la nullité absolue de la vente car on considère qu’il y a absence d’objet et de cause. La sanction d’absence d’objet et de cause c’est la nullité absolue. Deux observations :

 

û Sanctions très lourde et critiquée par la doctrine : ne devrait être invoquée que par les parties que l’on cherche à protéger c'est-à-dire les parties à al vente.

 

û Le droit change : les arrêts de 2006 admettent que dans certains domaines, la nullité pour absence de cause serait une nullité relative. Et donc si cette jurisprudence se confirme, la nullité pour indétermination du prix serait elle aussi une nullité relative.

 

 

Le prix doit être déterminé et fixé dans l’acte de vente mais la jurisprudence retient une interprétation plus souple de cet article. Elle autorise la simple déterminabilité du prix. On n’a pas  besoin de le fixer dans l’acte de vente dés lors qu’il pourra être déterminé ultérieurement. Mais il faut que à partir de l’acte où puisse ultérieurement fixer le prix. Cela résulte de l’article 1592 du code civil. Le prix peut-être fixé par un tiers ultérieurement à la conclusion de la vente et donc pas nécessaire qu’il soit déterminé dans l’acte. On généralise cette possibilité de déterminabilité du prix.

 

Pour autant, il faut deux conditions pour que la jurisprudence contrôle :

 

û Les éléments de déterminations doivent figurer dans l’acte de vente et doivent être précis : c'est-à-dire que le contrat doit contenir des élément de référence précis afin de déterminé le prix. Ce qui exclu tout nouvel accord des parties, et ce qui exclu également tout recours au juge. Tout doit être dans l’acte. La jurisprudence est assez stricte et sanctionne des clauses de détermination de prix. Elles n’en sont pas assez précises :

 

-          clause qui se réfère au prix du marché

-          clause qui se réfère au prix usuel d’une région

-          clause sur le prix habituellement pratiqué pour le type de produit.

 

La clause peut prévoir une actualisation du prix. Ce sont des clauses dites d’actualisations qui sont parfaitement valable. On fixe un prix provisoire et on insère une clause d’actualisation.

 

La clause qui se réfère au cours de bourse de la marchandise. On peut également se référer au prix du marché si il existe une cotation officielle de la valeur du bien. Arrêt récent : la Cour de Cassation décide que pour le marché de la pomme de terre, marché fait l’objet de la cotation officiel et donc on peut se référer au prix du marché. 14 décembre 2004. Certains arrêts de juridiction du fond admettent que le juge peut fixer le prix mais seulement lorsque le contrat contient tout les éléments nécessaire à cette fixation. L’application de la clause contestée par les parties, peut toujours permettent une saisie du juge pour l’interpréter.

 

û le prix doit être déterminable objectivement : c'est-à-dire que cette détermination ne doit pas dépendre de la volonté unilatérale d’une partie. Les éléments de références doivent être objectif. Le prix ne doit pas dépendre de la volonté arbitraire de la volonté d’une partie. Sont sanctionnées les clauses qui se réfère au tarif du vendeur. La fixation est unilatérale mais ce n’est pas un élément objectif. Cette clause est sanctionnée par la jurisprudence. Mais lorsque c’est un concessionnaire selon la jurisprudence qui vend un produit à un acquéreur, il est possible de prévoir dans le contrat de vente de dire que ce sera le tarif en vigueur par le fabriquant au jour de la livraison du bien.

 

Le constructeur reste une personne juridiquement indépendante. Les ventes dont le prix sont fixées par référence à la rentabilité de la chose ou encore par référence à l’activité de l’acquéreur.  On vend un bien par exemple, ou bien un fonds de commerce et le prix de vente sera fonction du chiffre d’affaire. Le fonds de commerce va-t-il permettre de réaliser de bonnes affaires ? Ces clauses sont-elles valables ? Les affaires de l’acquéreur vont dépendre de lui. Donc le prix va dépendre de l’acquéreur. Fixation subjective du prix et donc il faudrait condamner la clause. Mais certes le prix dépend de l’acquéreur mais seulement en partie. L’acquéreur cherchera à faire de bonnes affaires et si il n’en fait pas ce sera du à la mauvaise conjoncture économique et donc cela dépend pas de la volonté de l’acquéreur mais plus des circonstances économiques. Et donc, on a pas une clause tellement potestative. Donc si on raisonne ainsi, la clause est valable et c’est ainsi que raisonne la jurisprudence.

 

Article 1592, possibilité de fixer le prix par un tiers arbitre. Les parties ne vont pas fixer le prix mais ce sera un tiers qui le fixera. Par un accord commun, elles mandatent une personne pour fixer le prix. C’est tout à fait possible.

 

La jurisprudence considère que le contrat doit prévoir les modalités de désignation du tiers de manière précise. Il faut une procédure. Celle-ci doit conduire à désigner le tiers sans recours au juge et sans un nouvel accord des parties. Mais la jurisprudence admet que le contrat puisse prévoir un recours au juge si difficulté. Mais il faut que le contrat le précise explicitement. Le juge désignera à ce moment là le tiers arbitre en procédant à une interprétation de la clause litigieuse.

 

Si il apparaît impossible de désigner le tiers, il meurt ou ne veut pas remplir sa mission (récusation…) la clause ne peut plus être appliquée et la vente tombe frappée de nullité pour indétermination du prix. Et si les parties n’ont pas prévu la difficulté, il est impossible de recourir au juge. Mais dans le cas contraire on eut avoir un recours au juge. Ces clauses doivent être extrêmement délicate. Il faut, désigner l’arbitre. C’est le plus simple.

 

Il faut prévoir une possibilité de sortir de l’impasse et prévoir que le juge tranchera cette impossibilité.

 

§2. La réalité et le sérieux du prix :

 

A.  Prix réel :

 

Un prix est réel s’il n’est pas fictif. Le prix ne doit pas être fictif. L’hypothèse est celle d’une vente dans laquelle le prix serait simulé. L’acte est apparent mais dans une contre lettre on prévoit que le prix ne sera pas payer. Ou encore, on prévoit un certain prix et dans une contre lettre, on prévoit que le prix sera supérieur au prix indiqué dans l’acte apparent. L’acquéreur devra verser un dessous de table et un petit supplément. Il y a une simulation.

 

Entre les parties, c’est la contre lettre qui est valable. Et donc on applique toutes les règles relatives à la contre lettre. Si on prévoit que l’acte est une vente dans l’acte apparent et dans la contre lettre, on dit que le prix ne sera pas payé, c’est une donation et dans ce cas là on applique les règles de la donation. Mais pour les règles de forme, on applique celles de l’acte apparent. Ainsi là on va appliqué celle de la vente alors que la donation exige un acte notarié. On applique les règles de fonds de l’acte secret mais les règles de forme de l’acte apparent.

 

A l’égard des tiers, ils sont une option. Ils peuvent selon leurs intérêts se prévaloir de l’acte apparent ou de la contre lettre.

 

Règle fiscale article 1589-2 du code civil : nous vient de l’article 1840 A du CGI : nullité absolue de la contre lettre lorsque elle majore le prix de vente d’un immeuble, d’un fonds de commerce ou d’un office ministériel. L’acquéreur et le vendeur et tout tiers intéressé peuvent la demander. C’est une prime à la dénonciation à la licéité. Parce que il y a fraude fiscale.

 

D’autre sanction s’ajoutent : pénales et aussi il y a un droit de préemption au profit du fisc. Lorsque c’est trop bas pour être sincère, il peut décider de préempter. Aucune preuve de fraude à fournir. Dés lors qu’il y a suspicion de fraude on applique une majoration de 10%. Les dessous de table sont payés hors la vue du notaire. On s’entend pour payer un prix supérieur à celui de l’acte. 

 

B.  Prix sérieux :

 

Il ne doit pas être dérisoire. Sinon c’est une vente à vil prix. Et ce vil prix est inexistant. Une vente avec un prix inexistant entraîne une nullité absolue car il y a absence  d’objet pour l’acquéreur et absence de cause pour le vendeur. C’est en voie d’abandon au profit de la nullité relative.

 

Dans la vente à prix dérisoire, le prix est ridiculement bas. Pour le pris lésionnaire c’est différent.

Pour le vente à prix dérisoire, il faut distinguer selon :

 

û Vente à prix symbolique : la vente à l’euro symbolique est le cas typique. Mais il n’y a pas d’autre exemple. Un bien qui n’a aucune valeur, peut-être vendu à un euro mais c’est déjà trop cher payé car le bien peut avoir une valeur négative. Le fait de devoir payer un euro est déjà très cher. Il faut apprécier la valeur.

 

û Prix de vente inférieur au revenu du bien : on paye une rente viagère. Si la rente est faible, quel est le revenu du bien, dans ce cas on considère que le prix est dérisoire. Le vendeur perçoit moins en arrérage donc il n’a aucun intérêt à vendre. Dans ce cas, plus de contrepartie sérieuse à la vente du bien. Parfois le pris dérisoire peut dissimuler une donation donc on est en présence d’une simulation. Dans ce cas là, les juges peuvent ne pas annuler la vente mais ils la requalifient en donation. C’est une donation indirecte car fait sous la forme d’une vente.

 

§3. Le prix non lésionnaire :

 

            Concerne les ventes d’immeubles. L’acte peut-être rescinder pour cause de lésion. La plupart ne le sont pas. Si déséquilibre, l’acte est valable et donc on l’applique. Sauf bien sur en cas d’incapable majeur qui peut-être rescinder pour lésion. En dehors de la vente, il y a :

 

û Cession d’auteur

û Partage                        peut-être rescinder

û Vente d’engrais

 

Deux fondements pour le rescindement :

 

û Objectif : la lésion implique un vice du consentement : ce serait une présomption irréfragable mais peu réaliste et repoussé par la doctrine moderne

û Volonté de sanctionner celui qui a mal apprécier la valeur du bien : analyse pas reprise par la doctrine majoritaire

 

Lorsque déséquilibre objectif de la prestation, il est souhaitable de sortir du contrat et donc rescision. Application de l’absence partielle de cause et dans certain cas peuvent être sanctionné.

 

A.  Domaine :

 

Ne concerne que les ventes d’immeubles et ce quelque soit le bien cédé (usufruit, nu-propriété ou même servitude), la cession doit avoir pour objet un droit immobilier. La rescision pour lésion n’est pas possible pour la vente de meuble ou tout autre contrat qui ne serait pas translatif de propriété comme les apports en société, le crédit bail immobilier. La jurisprudence étend cette règle à la dation en paiement d’un immeuble. On paie un prix en transférant un immeuble.

Deux exceptions :

 

û Vente aléatoire : « l’aléa chasse la lésion ». c’est le cas avec la rente viagère. On ne peut plus apprécier si il y a lésion. Même chose avec la vente avec réserve de l’usufruit. Dans certain cas, même si il y a aléa, si la rente est tellement faible qu’elle ne correspond pas à la valeur du bien, on considère que c’est lésionnaire. Si la rente est dérisoire, c’est la nullité absolue. Si la rente est faible, plus d’aléa et donc on peut rescinder.

 

û Vente aux enchères sur adjudication judiciairement obligatoire : pas possible de rescinder. Par exemple vente d’immeuble sur saisie immobilière, vente d’un bien d’un mineur, vente d’un bien indivis dans le cadre du partage. La vente peut se faire seulement par licitation.

 

 

B.  Conditions :

 

1. la lésion doit préjudicier au vendeur :

 

 

            Si il y a plusieurs vendeurs dans les hypothèses d’un bien  indivis, ils doivent donner leur accord unanime pour exercer leur action en rescision pour lésion.

 

2. La lésion doit être de plus du 7/12 :

 

Apprécier au jour de la vente qu’on apprécie. C’est toujours précéder d’une promesse unilatérale et donc si c’est unilatérale on apprécie au jour de le vente. Mais si c’est une promesse synallagmatique c’est au jour de la conclusion de la promesse.

 

On compare le prix payé sans y ajouter les frais à la valeur du bien. Si le prix est inférieur au 5/12, il y aura rescision.

 

C.  Mise en œuvre :

 

Deux points :

 

û Délai de deux ans à compter de la vente : c’est préciser par l’article 1676 du code civil. délai préfixe c'est-à-dire que ce n’est pas un délai de prescription, c'est-à-dire qu’il n’est pas susceptible d’interruption ni de suspension. Il court à compter du jour ou la vente est définitive : si condition de la vente est suspensive, il faut tenir compte du jour de la réalisation de la condition.  Si pas de condition, c’est le jour de la conclusion du contrat qui fait courir le délai.

 

û La procédure : il y a une procédure particulière à l’action en rescision pour lésion. Elle se fait en deux temps.

 

-          un jugement désigne un collège d’expert pour établir la valeur de l’immeuble. Trois experts sont désignés. Cette désignation n’est pas automatique. Le tribunal apprécie si les faits présenté par le vendeur rendent assez vraisemblable et assez grave pour faire présumer la lésion. Article 1677 du code civil. 

-          le tribunal rend un second jugement dans lequel on apprécie l’existence de la lésion sans être lié par la décision des experts. Le juge peut ne pas suivre les avis des experts.

 

D. Effets

 

L’acquéreur a une option.

 

û Il peut subir la rescision qui est une annulation du contrat. Il y aura toutes les conséquences, c'est-à-dire la restitution de la chose et du prix.

 

û L’acquéreur peut essayer de sauver la vente : il peut essayer d’échapper à la rescision. Il devra racheter la lésion. C’est l’expression consacrée. Cela consiste à payer au vendeur un supplément du prix et qui correspond à la valeur de l’immeuble qu’il n’a pas payé. on nomme ce supplément, le supplément du juste prix. Ce supplément du juste prix sera réduit de 1/10^ème du prix total correspondant au prix payé initialement plus le supplément. Article 1681 du code civil.

 

EXEMPLE :

 

-          on se place au jour de la vente pour le rachat. La somme à payer sera la suivante : valeur de l’immeuble moins prix payé moins 1/10^ème du prix total c'est-à-dire moins un dixième du prix payé plus le supplément. Un immeuble vaut 1 000. L’acquéreur n’a payé que 250. Il y a lésion car il n’a payé que un quart de la valeur de l’immeuble c'est-à-dire moins de 5/12^ème. Donc si il veut racheter, il faut racheter à hauteur de 1000-250=750. Il faut déduire 1/12^ème du prix total c'est-à-dire 750-(1/10x 1 000)= 650. Donc il faudra verser au vendeur 650 alors qu’il n’a payé que 250.

 

-          mais il y a une dépréciation monétaire qui impose une réactualisation du supplément de la dette de valeur. En effet, entre le moment ou la vente a été conclue et le moment ou on rachète la lésion, l’immeuble a pris de la valeur. Il faut tenir compte de cette valorisation du bien pour apprécier le supplément du juste prix. Cela implique plusieurs opérations :

 

à On calcul le supplément du juste prix mais actualisé : pour le calculer, on calcul la proportion de la lésion qui existe et pour cela on se place au jour de la vente. Valeur 1000, achat 250, la lésion est de ¾. Mais on recherche la valeur actuelle du bien. Le bien vaut 1 200. Si on applique les ¾ de lésion à 1 200 cela donne 900. Donc le supplément du juste prix est de 900.

 

à Base de calcul pour la déduction du 10^ème de prix total : addition du prix versé plus le supplément : 900 + 250 = 1 150.

 

à Capital à verser : égale au supplément du juste prix sous déduction du 10^ème du prix total : 900 – (1/10 1 150)= 900 – 115 = 785. Donc il faudra payer 785.

 

à Il y a un intérêt qui court et il court du jour de la demande de rescision. La question qui fait difficulté est de savoir sur quel capital ce aux doit être appliqué. Est-ce qu’il faut l’appliqué sur le supplément à verser ou bien faut-il l’appliquer sur le capital à verser c'est-à-dire 785. Non il faut faire la moyenne : (650+785)/2= 717,50. On va faire la moyenne des taux appliqué pendant lesquels les taux ont couru. C’est ce taux d’intérêt moyen qu’il faudra appliquer.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

CHAPITRE III :

LES EFFETS DE LA VENTE

 

 

La vente va créer des obligations entre les parties.

 

û Le vendeur devra délivrer la chose.

û Obligation de conseil

û Obligation de garantie

û Obligation de sécurité

 

L’acheteur doit :

 

û Payer le prix de la chose

û Retirer la chose vendue : c’est le retirement

 

La vente a un autre effet que l’on hésite à considérer comme une obligation. C’est un effet translatif.

 

SECTION I : L’EFFET TRANSLATIF :

 

            On entend l’effet translatif de propriété. La vente transfert la propriété. Cela permet de distinguer la vente d’autre contrat non translatif de propriété. Mais des contrats qui ne sont pas de vente ont un effet translatif de propriété. Et on leur applique les règles de la vente.

 

            C’est le cas lorsque on cède une créance, ou lorsque on cède un droit dit de propriété incorporel, de dessins ou modèle, de marque... cessions de clientèles civiles.

 

            En dehors de cet effet translatif de propriété, on l’effet translatif de risque. La vente transfert les risques de la chose.

 

§1. Le transfert de propriété :

 

            La difficulté est liée au moment du transfert de la propriété. Il y a un principe et des exceptions :

 

a.   Principe du transfert solo consensu :

 

Notre code civil retient le principe du transfert immédiat de propriété c'est-à-dire dés que les parties ont donné le consentement à la vente c'est-à-dire dés que le contrat est formé. C’est l’article 1583 du code civil : « la vente est parfaite entre les parties et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur dés que l’on est convenu sur la chose et le prix. Quoique la chose n’en soit pas encore été livrée ni le prix payé. » La propriété est transféré à l’acquéreur du seul fait de la vente. Ce n’est pas issu du droit romain. En droit romain, la propriété n’était pas transférée immédiatement. Elle l’était qu’au moment de la livraison de la chose c'est-à-dire au moment ou le vendeur remettait la chose entre les mains de l’acquéreur. On parlait de « tradition ».

 

Dans l’ancien droit les choses ont évoluées. Pas de transfert de propriété immédiat. Mais les parties ont inséré des clauses qui en principe faisaient échec à ce principe. C’était des clauses de « saisine-déssaisine ». Le vendeur se dessaisissait de la chose et saisissait l’acquéreur de la chose. La chose était sensée être transmise à l’acquéreur. La remise de la chose était faite fictivement au moment de la conclusion du contrat.

 

La pratique a été insérée dans le code. Article 1583 du code civil. Transfert de la propriété dés la conclusion du contrat.

 

Cela concerne tous les contrats translatifs de propriété. Cela se retrouve dans les contrats de donation. Article 1138 alinéa 1 du code civil : «  l’obligation de la chose est parfaite par le seul échange des consentement ». Si à la place du mot livrer on met le mot donner, et donc on comprend le texte. On ne fait pas une donation. Donner la chose vient de dare en latin qui signifie transféré un droit réel. Donc tout devient clair. Cette obligation est exécutée par le seul échange des consentements.

 

Solution spécifique et propre à la France. Dans tous les états civiliste de tradition, la propriété est transférée au jour de la livraison de la chose.

 

b.   Limites :

 

1. Exceptions franches :

 

La propriété de certaines choses n’est pas transférée immédiatement. On peut distinguer trois choses.

 

û Ce sont les choses de genre : elles doivent être individualisées pour que la chose soit transféré. Cela peut résulter d’un marquage, d’un étiquetage. Il y a une application qui concerne les ventes au poids et à la mesure et au compte. La propriété ne peut pas être transféré au jour de la vente.

 

û Les chose futures : la propriété ne peut pas être transféré. C’est au moment de l’achèvement que cela va entraîner un transfert de propriété. on entend l’état d’une chose qui en mesure d’être livrée. Une petite précision : des choses futures peuvent être de genre. C’est le cas lorsque elles font l’objet d’une production en série. La chose est de genre donc il faut d’abord l’achever et il faut aussi l’individualiser.

 

û Les ventes en libre service : le transfert de propriété ne s’effectue pas au moment de l’individualisation. Le transfert de propriété ne se fait qu’au moment du paiement. Donc cela évite, que l’on soit propriétaire de la chose dés que l’on prend la chose.

 

 

Dans tous ces cas, la propriété sera différée. La doctrine se demande si pendant cette période qui va du jour de la conclusion du contrat jusqu’au transfert, y a-t-il une obligation de transféré la chose ? La doctrine est partagée.

 

Pour certains auteurs, elle existe dans toute les vente même lorsque le transfert est instantané. Elle s’exécute au moment précis ou elle est crée. L’obligation de donné existe et perdure pendant la période litigieuse et donc cela concerne les chose de genre etc. cela s’appuie sur le fait que dans le code civil, on parle d’une obligation de donner.

 

S’oppose une autre doctrine. Pour d’autres auteurs, l’obligation de donner n’a pas d’existence, pas même lorsque c’est retardé. Parce que l’obligation suppose une prestation. Une obligation doit avoir pour objet une prestation. Pas de prestation pas d’obligation même négative. Pour ces auteurs, c’est donc un effet légal du contrat c'est-à-dire un effet imposé par la loi au contrat de vente. Cela permet de transférer la vente d’un bien. Ce principe du seul fait de l’échange des consentements, cela transfert. On a un obstacle matériel et conventionnel qui a pour conséquence de différer le transfert.

 

Aucun intérêt pratique de cette doctrine. 

 

            La propriété devrait être transférée au jour de l’achèvement c'est-à-dire au moment ou la chose devrait être livrée mais dans le code civil pour les matériaux, la propriété est transmise à mesure de la progression de la construction et donc l’acquéreur devient propriétaire des matériaux chaque fois que l’entrepreneur les apporte pour la construction.

 

2. Aménagement conventionnel du principe :

 

Le transfert de la propriété n’est pas d’ordre public.

 

û Il est possible de retarder la propriété : on met un terme suspensif dans la vente, cela peut résulter aussi d’une condition suspensive mais avec rétroactivité. La condition a un effet rétroactif auquel on peut déroger par convention et donc dire que cela se fera sans rétroactivité. Dans ce cas là, la vente se fera sans rétroactivité. Dans les ventes de bien meuble, on introduit les clauses de réserve de propriété qui sont stipulé à des fins de garantie du prix. Le vendeur reste propriétaire jusqu’au jour du complet paiement du prix. On voit que la propriété a une finalité de garantie de paiement du vendeur. C’est fréquent dans les clauses de garantie de paiement des marchandises.  Si le vendeur n’est pas payé comme il est encore propriétaire, il peut revendiquer la propriété de la chose au moyen d’une action en revendication. Cette revendication n’est pas toujours possible en pratique, parce que il faut que la chose soit individualisée. Si la chose a été transformée, on ne peut restituer la chose et donc la clause de réserve de propriété n’atteint pas son but. On est en présence de stipulations diverses.

 

û Clauses qui permettent d’avancer la propriété : dans les vente de navires à construire : Cela ne se fait qu’au moment de l’achèvement du bateau. Mais pour faire échec à cette règle, on peut stipuler la règle selon laquelle, on fait une clause. Et donc on avance le moment du transfert de propriété des biens par rapport au moment normal de transfert de la propriété. Le but est toujours le même. C’est une finalité de garantie. Si le vendeur fait faillite ou part sans laisser d’adresse et bien l’acquéreur sera propriétaire de ce qui a déjà été réalisé.

 

3. Conditions d’opposabilité aux tiers :

 

Il faut qu’il y ait une opposabilité au tiers pour que le transfert de propriété soit efficace. L’acquisition de propriété peut-être dépourvue de tout effet si tel n’est pas le cas. Pour cela, le droit prévoit des formalités de publicité qui vont rendre le transfert de propriété opposable aux tiers.

 

û Formalité de publicité foncière pour les droit immobilier et droit immobilier : doit être réaliser au bureau de la conservation des hypothèque. On consolide et on rend efficace le droit de l’acquéreur. Si on vend, le premier acquéreur pourra opposer son droit de propriété au second. De même si le vendeur a consenti une hypothèque ou une servitude ou n’importe quels autres droit. Si pas publier à la conservation pas efficace et donc une hypothèque ou servitude ou autre propriété pourront produire leurs effets. Il faut donc publier le droit à la conservation des hypothèques.

 

û Pour les meubles, on a la possession des biens : lorsque on cède son bien, cela ne sera opposable qu’au jour ou on a pris possession du bien et si on vend deux la chose le même jour mais que le second acquéreur prend plus rapidement la possession du bien que le premier sera propriétaire. mais celui qui le fait doit être de bonne foi et ignore que le bien avait déjà été vendu à quelqu’un d’autre. On ne peut plus opposer son droit au tiers même si on pris possession du bien. La prise de possession est l’équivalent de la publicité foncière pour les immeubles.

 

û Pour les meubles incorporels, inscription sur les registres : dessin marques et modèles, brevet font l’objet d’inscription.

 

û Pour les créances, la publicité est réalisée par la notification de la cession de créance au débiteur cédé : cela rend opposable au tiers. Si la créance est cédée deux fois de suite, article 1690 du code civil.

 

Quand la loi ne dit rien c’est la date du contrat c'est-à-dire celui qui a le droit en premier qui l’emporte sur les autres. Pour les ventes de fonds de commerce, c’est le premier qui l’emporte. Même chose pour les cessions de droit d’auteur. C’est celui qui a acquis le droit d’auteur qui l’emporte.

 

 

§2. Le transfert des risques :

 

            Lucie pour les premières minutes.

 

1.   principe :

 

            Article L.132-7  du code de commerce : les marchandise voyagent si il n’y a convention contraire aux risques et péril de ceux à qui elles appartiennent. Les risques de la chose passent sur la tête de l’acquéreur dés la conclusion du contrat. La propriété est transféré dés la conclusion du contrat sur l’acquéreur. Si la chose est perdue ou détruite après la conclusion du contrat mais avant que l’acquéreur en ait pris possession, il devra en payer le prix alors qu’il n’aura pas la chose. Si la chose est perdue entre le magasin et le transport, l’acquéreur devra en payer le prix. Le vendeur n’est pas toujours dégagé de toute responsabilité. En effet, le vendeur a une obligation de conservation du bien et donc si le bien est détruit dans les locaux, il pourra engager sa responsabilité pour manquement à ses obligations de conservations.

 

            Cette responsabilité du vendeur ne sera pas toujours engagé. En effet si c’est un cas de force majeur, le vendeur ne sera pas responsable.

 

            Il y a d’autres conséquences. Si la propriété est retardée, le transfert des risques sera retardé aussi. Même chose pour le transfert de la propriété. dans le cas de la convention de Vienne, sur la vente des marchandise, les règles sont différentes. Elle relie le transfert de risques à la délivrance de la chose et non pas au transfert de propriété. C’est la remise au transporteur qui opère transfert de risque.

 

2.   Les exceptions :

 

Il y en a 3 :

 

û Le vendeur peut tarder à livrer la chose et donc l’acquéreur peut le mettre en demeure : à partir du moment ou il est mis en demeure de livrer, les risques repassent sur la tête du vendeur. Si la chose périt après la mise en demeure, l’acquéreur ne devra pas payer le prix de la chose.

 

û Pour la vente sous condition suspensive : il y a rétroactivité et la propriété est acquise au jour de la conclusion du contrat mais cette rétroactivité n’affecte que le transfert de propriété et pas celui du transfert de risques. Ils seront transmis au moment de la réalisation de la condition. Si la chose périt pendant que la situation est incertaine, l’acquéreur ne doit pas le prix parce que les risques pesaient encore sur la tête du vendeur.

 

û Hypothèse de clause dissociant la propriété et les risques : même si la propriété est transféré immédiatement on peut prévoir de transféré les risques ultérieurement. On en trouve une application dans les cas de clauses de réserve de propriété. le vendeur reste propriétaire de la chose jusqu’au paiement du prix. On peut stipuler que l’acquéreur qui a pris possession de la chose en a supporté les risques. Il y a dissociation entre la propriété qui est celle du vendeur et les risques qui passent à l’acquéreur dés la livraison. Dans les ventes maritimes on trouve des clauses qui font peser les risques sur l’acquéreur alors que la propriété de la chose n’a pas été transférée à l’acquéreur. Tout est possible à condition d’avoir des stipulations. On peut faire en sorte que tout soit reporté. Toutes ces clauses sont valables car ces principes ne sont pas d’ordre public.

 

SECTION II : L’OBLIGATION DE LA DELIVRANCE :

 

            Pèse sur le vendeur et c’est une obligation principale et même essentielle. C’est dans l’article 1604 du code civil : « La délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l’acheteur. »

 

            C’est une définition très trompeuse parce que elle implique un déplacement et aussi une prise de possession de l’acheteur. Or, ce n’est pas exact car il n’est pas nécessaire que le vendeur se déplace pour que l’acheteur en prenne possession. Le vendeur doit simplement mettre la chose à la discrétion de l’acquéreur.

 

§1. Les modalités de la délivrance

 

A.  Le lieu :

 

A lieu en principe sur place à l’endroit ou se trouve la chose au moment de la vente. Article 1609 du code civil. La délivrance est un paiement. Or, il y a un principe qui est de dire que les dettes sont quérables et pas portables c'est-à-dire que le créancier doit venir chercher le paiement de sa créance. Il doit aller chez le vendeur chercher la chose. C’est donc les magasins en pratique.

 

La délivrance n’implique pas une prestation de transport de la part du vendeur. Des stipulations contraires sont possibles. Souvent le vendeur s’engage à livrer mais il faut une obligation, un engagement précis.

 

B. Les formes :

 

Article 1605 à 1607 en prévoient un certain nombre :

 

û Il y a une prise de possession par l’acquéreur mais une simple remise à un transporteur implique une délivrance. Pour les immeuble ou pour les vente de meubles dans un immeuble, il y a la remise des clefs. Il y a également la remise des titres de propriété et pour la cession de droit incorporels, il y a la remise des brevets.

 

û Il y a une individualisation de la chose : tant que la chose n’est pas individualisation de la chose il n’y a pas délivrance. Pour les choses de genre, l’individualisation permet d’avoir le transfert de propriété et la délivrance. On a donc une séparation du stock et un marquage. Dans les ventes mobilières, le vendeur peut conserver la jouissance de la chose temporairement alors que la propriété a été transférée. Dans ce cas là, on dit qu’il se constitue possessoire, c’est l’institut de la possessoire. Cela ne veut pas dire que la chose n’est pas délivrée mais le vendeur continue à la posséder pour le compte de l’acquéreur. Cela montre que la délivrance n’implique pas nécessairement la possession.

 

C. Le moment :

 

Cela doit se faire immédiatement. Mise à disposition de l’acquéreur. Il y a souvent un délai de prévu. Et même si pas prévu, les usages justifient un certain délai.  Il y a des conventions qui prévoient un terme pour la livraison et donc la délivrance est suspendue et ce terme est parfois impliqué par la nature même du bien vendue. Lorsque on passe un contrat d’abonnement pour l’eau le gaz, etc. la quantité d’eau, de gaz etc.  va être échelonnée dans le temps. Ce sera suspendu par une série de termes suspensifs.

 

Il peut y avoir un délai de rigueur et dans ce cas, là il y aura retard dans l’exécution de l’obligation. Mais le terme est rarement de rigueur et la plupart du temps il est simplement indicatif. A l’échéance et donc au bout de un mois, si pas de délivrance, l’acquéreur devra mettre en demeure de le livrer.

 

Il faut préalablement avoir une mise en demeure lorsque le délai n’est pas de rigueur. Dans les ventes de consommateur dont l’objet excède 500 euros, le professionnels doit indiquer impérativement une date de livraison. C’est l’article L.114-1 du code de la consommation. Si au terme de ce délai pas de livraison, l’acquéreur peut mettre le vendeur en demeure et dénoncer la vente au bout de 7 jours. En fait on résous amiablement le contrat de vente passé ce délai de 7 jours.

 

L’acquéreur peut donc renoncer au contrat.

 

Le non-paiement du prix justifie une suspension de l’obligation de la délivrance. Article 1612 du code civil. On peut considérer qu’il y a une indication du droit de rétention.

 

D. Les frais :

 

Ces frais de mise à disposition de la chose sont à la charge du vendeur mais les frais de l’enlèvement de la chose sont à la charge de l’acquéreur. Mais ce sont des décisions supplétives de volonté et n’ont pas de caractère obligatoire.

 

§2. Objet de la délivrance :

 

            C’est la chose convenue entre les parties et aussi accessoires.

 

A.  La chose convenue :

 

La chose livrée doit être conforme à la chose livrée et convenue en tout point. L’obligation de délivrance se prolonge par une autre obligation qui est l’obligation de conformité.

 

1. Notion de conformité :

 

Il faut se référer à la chose vendue. La chose est décrite de façon complète et précise et au-delà, les parties envisage un usage particulier car cet usage que l’acquéreur va faire de la chose qui va avoir un impact sur les caractéristiques de la chose. Le vendeur doit adapter la chose en fonction des besoins de l’acquéreur. Ne pose pas de difficultés. Lorsque des normes existent, les parties sont sensées s’être référées à ces normes, en matière de sécurité et sanitaire. Le produit vendu doit être entièrement conforme à ces normes. Les parties se réfèrent à ces normes. De même lorsque existe des usages professionnels ou commerciaux, les parties s’y sont référés. La chose devra répondre aux caractéristiques.

 

Ce qui a suscité les difficultés c’est de savoir si en jurisprudence la chose doit être conforme à un usage normal. Il y aurait non-conformité à chaque fois que l’on ne peut pas utiliser la chose. a une époque on considérait que cette obligation de conformité imposait une conformité à un usage normale. La chambre commerciale et la chambre civile 1^ère étaient d’accord. Si aucune anomalie, ne l’empêche de l’utiliser normalement alors c’était conforme à l’usage normal.

 

Cette extension de l’obligation de conformité a été critiquée par un certain nombre d’auteur parce que confusion entre la non-conformité et le vice de la chose. Ce dernier est précisément une défaillance de la chose qui la rend impropre à son usage normal. Or, dire que la chose n’est pas conforme car on ne peut s’en servir normalement c’est caractériser le vice. Or, le vice fait partie de la garantie des vices cachés. Or, il fait partie des règles différentes. La jurisprudence a regroupé la non-conformité avec le vice. Cette jurisprudence confuse a perduré pendant un certain temps et a atteint son aboutissement dans les années 70 et 80.

 

Aujourd’hui on distingue en théorie comme en pratique, le vice qui est une impropriété de la chose et la non-conformité qui ne doit plus se référer à l’usage normal de la chose. C’est restreint à une différence. Si la chose livrée est différente de la chose commandée, il y aura non-conformité. Si au contraire non-conformité à l’usage normal, c'est-à-dire impossibilité de se servir de la chose normal, il y aura pas non-conformité mais vice.

 

Le droit romain distinguait clairement ces deux catégories. La non-conformité c’est l’alliud qui signifie non-conformité et le vice c’est le pejus qui signifie défectuosité altération.  

 

2. Implication de cette conformité :

 

Il faut citer :

 

û Pour les ventes de marchandises : cela doit porter sur la quantité et aussi sur la qualité de la chose vendue. Or, la qualité n’est pas toujours précisée. Le code civil indique dans ce cas là que la chose doit être de qualité loyale et marchande c'est-à-dire correcte eut égard à la destination de la marchandise.

 

û Pour les vente d’immeuble : garantie de contenance. Garantie de contenance de l’immeuble. Contenance qui est entendue au sens de superficie. On garantie une superficie de l’immeuble. Cette garantie fait l’objet de toute une série de disposition article 1616 du code civil à 1623.

 

-          la surface a été expressément mentionné par le vendeur et cette surface sert à mesurer le mètre carré : toutes différence est une non-conformité.

-          Une surface est indiqué mais indiquée seulement sans servir de mesure pour le prix : ce sera le cas pour un appartement. Il résulte des textes du code civil car seul une différence de 1/20^ème permet une modification du prix c'est-à-dire que l’on accepté une petite marge d’erreur. Au-delà, on accepte la modification. Dans la co-propriété, il y a  des dispositions : il faut indiquer la superficie du bien et cela à peine de nullité de la vente à la demande de l’acquéreur et dans un délais de un mois. C’est une nullité relative.

 

à Si la surface est inférieure de plus de 1/20^ème à celle de la surface indiquée, l’acquéreur pourra demander une déduction proportionnelle du prix.

à La surface est supérieur, il n’y a pas de modification du prix possible : le vendeur ne peut demander une rallonge de prix. Pas de modification du prix.

 

3. La conformité des biens de consommations :

 

En effet, pour la vente de biens de consommation il existe un régime spécial issu de la directive communautaire du 25 mai 1999 sur les aspects de la vente et des garanties de consommations. Cette directive transposée par une ordonnance du 17 février 2005 dans le code de consommation sur la garantie des biens de consommation. Article L.211-1 à L.211-18 du code de consommations. Concerne tous les biens de consommation. Son domaine d’application est considérable. C’est pour toute vente conclu par un professionnelle au profit d’un consommateur. Il faut que cette vente et pour objet des biens meubles corporels. Ce texte prévoit une extension pour les contrats de fourniture de biens meubles à fabriquer ou à produire parce que les contrats ainsi visés peuvent être des contrats d’entreprises. Ce sont souvent des contrats de ventes mais cela peut-être aussi dans certains cas des contrats d’entreprise.

 

En ce qui concerne la définition c’est que les textes prévoient une conception très large de la conformité. La non-conformité va englobé la notion de vice cette fois et donc les sanction de la non-conformité vont englobé la garantie des vices cachés. La non-conformité s’apprécie par rapport à l’usage habituellement attendu d’un bien semblable. Cela correspond à la notion de vice. Le bien ne sera pas conforme si il ne permet pas l’usage normal.

 

Il y a également non-conformité lorsque le bien ne correspond pas aux caractéristiques définies d’un commun accord ou à l’usage spécial porté à la connaissance du vendeur. Ainsi si le bien ne correspond pas aux descriptions présentés à l’acquéreur notamment à travers l’étiquetage, la publicité etc. tout ce qui est sur l’emballage, sur le conditionnement, tout ce que l’acquéreur connaît des caractéristiques du bien devra être conforme. Si la vente se fait à partir d’échantillon ou de modèle, le bien devra être conforme à l’échantillon.

 

Le bien doit également être conforme aux qualités que l’acheteur peut légitimement en attendre. Si ce n’est pas précisé dans le contrat, il faut se référer à une sorte de standard de normes.

 

Lorsque le défaut de conformité apparaît dans les 6 mois à compter du jour de délivrance, et bien l’acheteur n’a aucune preuve à faire, le défaut de conformité est présumé existé déjà au jour de la vente. Présomption légale de 6 mois. Cette présomption doit être combattu si elle n’est pas compatible avec la nature du bien ou le défaut invoqué.

 

B.  Les accessoires de la chose vendue :

 

            Article 1615 du code civil : l’obligation de délivrer englobe les accessoires de la chose vendue.

 

1. Les accessoires de la chose vendue :

 

Ce sont des accessoires destinés à l’usage perpétuels de la chose. Ce sont tous ceux qui sont accessoire ou utile. Par exemple il faut livrer les immeubles par destination.

 

Lorsque il produit des fruits, il faut aussi livrer les fruits produits de la vente.

 

2. Accessoires juridiques :

 

Il y a les documents administratifs nécessaire à la chose.  Comme la carte grise. Egalement lorsque on achète des produits, il faut un certificat de garantie. Pour la matière immobilière il faut le titre de propriété et aussi toute une série de documents. 

 

Tous ces documents sont des accessoires juridiques indispensables.

 

Il y aussi un certains nombre de droits transmis avec la chose. ce sont les droits réels. On vend la chose qui est grevé d’une servitude. On cède la servitude parce que c’est un droit réel accessoire. Egalement, on vend certains contrats relatifs à la chose et aussi des droits personnels. C’est une dérogation de l’effet relatif des contrats, normalement on ne cède pas les contrats à titre particuliers. Mais un certains nombres d’exceptions légales. Par exemple le contrat de bail est cédé avec l’immeuble. Comme le contrat de travail qui est cédé avec l’entreprise. Article L.122-12.Par exemple le contrat d’assurance.

 

 Parfois, la jurisprudence étend la cession à certains contrats à la propriété du bien et elle se fonde en général sur la volonté tacite des parties parce que on considère que c’est tellement lié à la chose que cela doit suivre la chose. On dit que ces contrats sont propter rem ou intuitu rei. Le vendeur va céder la créance de non concurrence à l’acquéreur.

 

Il a y a aussi certaines actions en justice qui font partie des accessoire juridiques qui vont être cédé. Cela tend à sanctionner l’inexécution du contrat comme les action en garantie ou en responsabilité contractuelle ou délictuelle. L’acquéreur se voit transmettre les actions du vendeur. Cela permet aux acquéreurs successifs d’exercer les actions contre un vendeur antérieur dans le cadre d’une chaîne concurrente. On a les actions contractuelles directes.

 

Cette transmission va être consacrée par la jurisprudence et notamment l’article 1646-1 du code civil prévoit pour la vente d’immeuble à construire et également pour les constructeurs dans le domaine immobilier. L’article 1792 prévoit que les acquéreurs peuvent exercer en vertu des action biennales et décennale exercer une action.

 

C’est fondé sur l’accessoire. Lorsque il y a transmission de ces actions en responsabilité c’est l’action et pas le droit substantiel lui même qui est transmis. Si avant la vente, un préjudice est né avant la vente, ce préjudice ne sera pas transmis. Seul le vendeur pourra exercer l’action. Il reste accroché à la tête du vendeur. En revanche si pas né avant la vente, elle sera transmise à l’acquéreur. C’est seulement l’action transmise pour l’avenir.

 

 

 

§3. L’exécution de la délivrance :

 

            Manquement à cette obligation lorsque il n’y a pas de délivrance ou lorsque la chose délivrée n’a pas été celle convenue. Le débiteur peut toujours s’exonérer avec le cas de force majeur. L’acquéreur devra payer le prix lorsque il est délivré parce que les risques pèsent sur l’acquéreur. Le vendeur pourrait refuser la délivrance si l’acquéreur ne paye pas le prix. C’est l’application de l’inexécution ou une forme de droit de rétention. Pour la délivrance matérielle si la chose existe au jour du contrat, le vendeur doit délivrer la chose dans l’état ou elle se trouve au jour de la vente. L’acquéreur ne prend pas possession de la chose immédiatement et donc il y a une obligation de conservation de la chose du vendeur jusqu’ à la prise de possession de l’acquéreur. Mais il peut arriver que la chose soit perdue par le vendeur ou détériorée. Et dans ce cas là, il y a inexécution de la conservation de la chose et cela engage la responsabilité du vendeur. Si le vendeur ne conserve pas la chose, il y aurait présomption de faute mais il peut s’exonérer en prouvant son absence de faute. Il est tenu d’une présomption réfragable de faute.

 

            Si la chose a été perdue, ou volée il sera tenu si il a pris en charge les cas fortuit. Et il en sera de même lorsque le vendeur est mis en demeure de livrer la chose. La chose n’a pas été prise en possession immédiatement par l’acquéreur. Si la chose est perdue ou volée ou détériorée, le vendeur sera de plein droit responsable même en l’absence de faute même en l’absence de cas de force majeur dés lors qu’il est mis en demeure de livrer. Les risques de mise en demeure reviennent sur la tête du vendeur.

 

A.  Preuve :

 

1.   Charge de la preuve :

 

Il faut distinguer :

 

û Délivrance matérielle : elle pèse sur le vendeur. C’est une application de l’article 1315 alinéa 2 du code civil. l’acquéreur s’il devait prouver la non délivrance serait dans une situation difficile parce que il lui faudrait prouver un fait négatif. 

 

û Pour l’obligation de conformité : c’est à l’acquéreur de prouver que le chose ne correspond pas à la chose commandée.

 

û La chose est livrée et conforme dans ces caractéristiques mais elle détérioré et donc il y a non-conformité de la chose : c’est à l’acquéreur de prouver que le chose est endommager. On va présumer la faute du vendeur, dés lors que cette chose est endommagée et que l’acquéreur peut en faire la preuve. Présomption simple de faute par conséquent.

 

 

2.   Modes de preuve : réception :

 

La chose a été reçu par l’acquéreur.

 

û la délivrance matérielle : cette preuve de la délivrance peut-être faite par tous moyens parce que il s’agit d’un simple fait juridique.

 

û Pour la conformité de la chose : c’est un acte juridique véritable et cet acte se nomme la réception de la chose qui sera conforme que lorsque elle aura été reçu par l’acquéreur et au sens juridique du terme. Cela veut dire qu’il l’a agrée. La réception de la chose suppose l’agrément de la chose c'est-à-dire que l’acquéreur reconnaît que c’est conforme à ce qui est convenu. L’obligation de délivrance est parfaitement exécutée y compris dans la conformité. Lorsque la réception a lieu, lorsque l’acquéreur l’a agrée, le vendeur est libéré de son obligation de conformité. Cette réception de la chose peut-être tacite c'est-à-dire résulter des circonstances. Mais la réception résulte d’un acte juridique au sens de l’instrumentum, les parties vont dresser un procès verbal de réception. C’est la preuve que la chose a été reçue et agrée par l’acquéreur. C’est très efficace pour le vendeur.

 

EXCEPTIONS :

 

Il se peut que l’acquéreur ait fait des réserves au moment de la réception. C’est le cas lorsque il y a non-conformité apparente et donc la réception n’a plus la même valeur. La réception le libèrera seulement de son obligation de délivrance matérielle mais pas pour l’obligation de conformité car il y a eu des réserves. L’obligation ne sera levée que lorsque la conformité sera levée.

 

Hypothèses ou défaut de conformités cachés. On ne peut pas prendre les mesures nécessaires. L’acquéreur peut toujours faire sanctionner cette non-conformité dés lorsque elle est cachée. Ainsi cela couvre les non-conformités apparentes. Si la non-conformité était cachée, l’acquéreur peut toujours l’invoquer. L’ordonnance du 17 février 2005 estime que l’on ne peut pas invoquer une non-conformité s’il l’a connaissait ou s’il ne pouvait l’ignorer et dans ce cas, on ne peut pas invoquer la non-conformité. Si elle était cachée, il peut toujours l’invoquer.

 

B. Sanctions :

 

1. Sanctions de droit commun :

 

C’est celles du droit commun de la responsabilité. On verra cependant que dans la vente commerciale, il existe des sanctions spécifiques consacrées par la jurisprudence.

 

Exécution en nature : l’acquéreur peut contraindre le vendeur à livrer la chose si pas livrer ou mettre la chose en conformité à ce qui a été vendu. Cela peut se faire sous astreinte c'est-à-dire que le tribunal condamnera éventuellement l’exécution avec une astreinte. On peut faire pratiquer une saisie attribution qui permet d’avoir un jugement de condamnation.

 

Il y a aussi des formes d’exécution en nature et qui consiste dans le remplacement du bien. L’acquéreur peut solliciter que le bien soit remplacer ou échanger et sera l’équivalent de l’exécution en nature. Tout cela suppose que l’exécution en nature soit possible. Mais il y a des cas ou ce n’est pas possible.

 

Lorsque le bien a été perdu ou détruit ou vendu à un tiers, pas d’exécution en nature. La jurisprudence condamne le vendeur à une exécution en valeur c'est-à-dire que si le vendeur ne peut pas exécuter la chose vendue, il devra en payer la valeur qui sera apprécié au jour de l’exécution c'est-à-dire au jour du paiement. Ce sera la valeur actuelle du bien qu’il faut payer à l’acquéreur.

 

Si le bien a pris de la valeur, et bien la comme que le vendeur devra payer sera supérieur au prix qui correspond au prix payée ou due par l’acquéreur au jour de la vente. Et cette différence sera à la charge du vendeur. Cette somme représentée à la valeur actuelle du bien correspond à des dommages et intérêts.

 

Pour le dédommager, on va obliger le vendeur à payer la valeur actuelle du bien. En cas d’inexécution de l’obligation de délivrance, l’acquéreur peut demander la délivrance du contrat de vente qui implique la restitution du prix si il a été payé. On peut solliciter des dommages et intérêts. Si l’acquéreur n’avait pas payer, il peut solliciter au moins des dommages et intérêts.

 

L’exception d’inexécution peut toujours être invoquée. Si le vendeur ne livre pas la chose, l’acquéreur peut refuser de payer le prix. C’est la réciproque du fait que le vendeur peut refuser de livrer si pas de paiement du prix. Mais cette inexécution est pratique mais ne règle pas le sort du contrat. Le vendeur doit toujours livrer la chose et les parties doivent toujours payer le prix.

 

En ce qui concerne les clauses d’exonération, le vendeur peut toujours stipuler qu’il s’exonère de toute responsabilité.

 

û Les clauses limitative de responsabilité ou exclusive de responsabilité dans les ventes entre consommateur et professionnel article R. 132-1  du code de la consommation.

 

û Les clauses qui portent atteinte à l’obligation du contrat sont frappées de nullité. Donc les obligations fondamentales du contrat doivent être exécuté.

 

En fait les clauses qui exonèrent le vendeur de toutes responsabilité en cas de non délivrance sont frappées de nullité selon la jurisprudence. Ces solutions sont reprises dans l’ordonnance du 17 février 2005 sur le droit de la consommation. En droit commun, les sanctions sont touts possibles. En matière de vente de bien de la consommation, il y a une hiérarchie des sanctions. En principe c’est le remplacement qui s’impose aux deux parties, à l’acquéreur et au vendeur. S’il est impossible, il faut se référer à d’autres sanctions. Mais il y a quelques exceptions. Ainsi lorsque cette sanction est disproportionnée à l’inexécution, le remplacement ne s’impose plus. De même et inversement si le remplacement présente un défaut majeur pour l’acquéreur, il ne s’impose plus non plus à l’acquéreur. Dans ce cas, l’acquéreur peut demander la résiliation du contrat. Si le remplacement n’est pas possible, il ne peut plus demander  le remplacement.

 

Cette ordonnance prévoit un délai de prescription qui est de deux ans. Ces sanctions sont soumises ici à un délai très bref. C’est deux ans à compter de la délivrance du bien. L’ordonnance de 2005 prévoit un principe de nullité de toutes les clauses d’exonérations.  Sauf si la convention est conclue après la réclamation de l’acquéreur. Les conventions non stipulées dans le contrat de vente sont frappées de nullité.

 

2. Sanctions propres aux ventes commerciales :

 

C’est entre commerçants. Il existe d’autres sanctions qui sont justifiées par l’urgence, la célérité qui caractérise les relations d’affaires.

 

û Faculté de remplacement : concerne l’hypothèse ou pas du tout de délivrance de délivrance matérielle et donc l’acquéreur peut se remplacer auprès d’un tiers qui va donc lui fournir le bien que ne lui a pas fourni le vendeur. Si cela lui a plus cher, le vendeur devra payer le supplément de prix. Cette faculté ne se conçoit que sur les ventes portant sur les choses de genre. Et aussi, il faut savoir que cette faculté est déjà prévue par le droit commun car résulte de l’article 1144 du code civil et le créancier qui peut également se remplacer doit d’abord solliciter une solution de justice. Ce n’est que si il a l’autorisation de justice qu’il peut avoir cela. En matière de vente commerciale, il ‘ y a plus besoin d’autorisation de justice. L’acquéreur le fait tout seul et le vendeur devra lui payer la différence. L’obligation de mise en demeure, demeure avant d’avoir l’autorisation du juge.

 

û Le laisser pour compte : l’hypothèse est celle ou la chose est délivrée mais non conforme. Dans ce cas là l’acquéreur peut refuser de recevoir la chose. On peut carrément refuser de prendre livraison de la chose. contrôle a posteriori qui est fait. Si l’acquéreur refuse de prendre livraison de la chose, et bien il faut pouvoir contrôler afin de faire prouver que le laisser pour compte est injustifié. 

 

û La réfaction : le bien a été livrer mais insuffisance dans la prestation du vendeur. Elle peut-être de deux sortes :

 

-          de quantité : pas la quantité commandée

-          de qualité :

 

û garantie de contenance : réglementé et propres aux immeuble de réfaction du prix.

 

SECTION III : LES OBLIGATIONS DE RENSEIGNEMENTS :

 

C’est une obligation essentiellement d’origine prétorienne et qui existe dans la plupart des contrats. Il y a une obligation d’information parce que la partie doit connaître certaines informations. A chaque fois que le vendeur connaît un élément, et que celui-ci ne peut pas connaître, il doit la communiquer à l’acquéreur. Cette obligation ne peut plus être fondée sur l’obligation tacite des parties. En réalité la jurisprudence la fonde sur le devoir de bonne foi qui s’impose à tous les contractants prévus par l’article 1134 alinéa 3 du code civil et donc il faut faire application dans le contrat de vente soit de préférence sur les suites du contrat au sens de l’article 1135 du code civil. en matière de vente, la jurisprudence se fonde sur d’autres articles. On vise assez souvent l’article 1115 du code civil qui concerne la délivrance de la chose et aussi de tous les accessoires de la chose et les renseignements y sont rattachés en tant qu’accessoires de la chose vendue.

 

Parfois on invoque l’article 1602 du code civil qui fait que le vendeur dit à a quoi il s’oblige de façon très clair. Cette obligation n’est plus contestée dans le contrat de vente. Ce qui mérite des explications c’est que cette obligation se décline dans celle dont l’objet est plus précis. On a trois types d’obligations de renseignement de la même famille.

 

û obligation d’information

û de conseil

û de mise en garde

 

§1. L’obligation d’information :

 

            Cela consiste à fournir à l’acquéreur des informations sur la chose objet de la vente. On l’informe sur les caractéristiques de la chose, sur ses qualités, son usage. On indique que l’acquéreur doit avoir une utilisation précise de la chose. Lorsque la chose implique certaines autorisations administratives, il faut l’indiquer. De façon générale toutes les informations utiles qui doit être indiquer à l’acquéreur.

 

A.  Objet :

 

Double objet :

 

û Eclairer le consentement d’un acquéreur potentiel : on est en présence d’une obligation précontractuelle mais elle est sanctionnée sur le terrain contractuelle. L’acquéreur peut reprocher à son vendeur son manquement à son obligation d’information et engager une action contre lui. Il peut demander al nullité du contrat pour vice du consentement parce que ce défaut d’information aura entraîné une erreur sur la substance. On peut invoquer un dol vice du consentement également.

 

û On peut avoir aussi les informations relatives à l’utilisation du bien : pour facilité l’usage du bien. On se trouve en face d’une obligation contractuelle c'est-à-dire qui naît du contrat lui-même et qui suppose la mise en œuvre d’une responsabilité contractuelle. La loi a confirmé cette obligation au moins dans certains domaines. Il y a un texte du code de la consommation qui énonce cette obligation pour toutes les ventes entre consommateurs et professionnel et c’est l’article L.111-1 du code de la consommation qui dispose que tout professionnel vendeur du bien doit avant le contrat le mettre en demeure de connaître les caractéristiques essentielles du bien. On vise les obligations avant la conclusion du contrat et donc c’est pour éclairer le consentement des parties et aussi porte sur les caractéristiques essentielles du produit ce qui veut dire c’est bien une obligation précontractuelle qui est visées dans les textes.  D’autres dispositions légales sont venues préciser quelles informations le vendeur devrait communiquer à l’acquéreur. Cela concerne :

 

-          les ventes de fonds de commerce : il y a toute une série qui concerne la rentabilité du fonds.

-          Pour les ventes d’immeuble, il existe de très nombreuses ventes légales. Présence de termite, présence de plomb, présence d’amiante, installation de gaz naturel installation électrique et toutes ces informations font l’objet d’un dossier de diagnostique techniques qui devra être annexées à la promesse de vente. En outre pour les ventes de lots de co-propriété, des informations complémentaires sont précisées par la loi de 1965. elles concernent notamment l’entretien de l’immeuble, la situation financière de l’immeuble. Et aussi diagnostic de l’immeuble et aussi la surface de l’appartement avec la garantie de contenance qui s’y ajoute. Pour les ventes de terrains, il faut indiquer le cas échéant si une mine existe ou si le terrain a fait l’objet d’une installation classée. Elles sont dangereuses pour l’environnement et pour la sécurité des individus.

 

B.  Variations :

 

Elle varie selon deux paramètres :

 

-          La nature de la chose vendue : choses complexes, des choses dangereuses, et aussi pour les produits nouveaux.

-          Concerne la qualités des parties : c’est la qualité de professionnel du vendeur qui est le premier critère qui est présumé connaître la chose qu’il vend parfaitement et le deuxième critère est celui de la qualité de consommateur de l’acquéreur. Celui-ci est présumé ignorant. Et donc l’information atteint son plus haut degré. Elle existe également dans les relations entre les professionnel et en particulier si celui-ci n’est pas un vrai spécialiste parce que dans ce cas là il n’en sait pas plus qu’un simple profane et existe aussi entre les non professionnels c'est-à-dire entre simple particuliers par exemple et elle est plus rare et elle consiste en la fourniture d’information sur des élément que l’acquéreur ne connaît pas.

 

1.   Relations entre un vendeur professionnel et un acquéreur profane :

 

Le vendeur doit informer l’acquéreur de la façon la plus complète possible et la jurisprudence ne fait pas de distinction selon que le vendeur soit un fabricant ou un simple revendeur. Si il est un revendeur, il doit s’informer pour ensuite informer l’acquéreur.

 

le vendeur devra aussi rechercher quels sont les besoin de l’acquéreur pour l’informer le plus efficacement. Et munis des éclaircissement il doit l’informer de la façon la plus complète et la plus efficace possible. Mais limite malgré tout à l’obligation du vendeur. L’acquéreur connaît l’information ou est sensé la connaître. On n’a pas à informer sur tout. L’acquéreur a quand même une obligation de s’informer sur les caractéristiques du produit.

 

2.   relation entre un vendeur professionnel et un acquéreur professionnel de même spécialité que le vendeur :

 

Pas d’obligation d’information parce que les deux parties sont sur un pied d’égalité sauf si il dispose d’une information que l’acquéreur ne peut pas connaître.

 

3.   Le vendeur non professionnel :

 

Son obligation est beaucoup moins étendue ce qui ne veut pas dire qu’il n’en a aucune. C’est parfois le cas lorsque l’acquéreur connaisse mieux la chose que le vendeur. Si il connaît une information particulière sur la chose que l’acquéreur n’est pas sensé connaître il l’informe.

 

Si cette obligation pèse sur le vendeur normalement elle peut aussi peser sur l’acquéreur.  Si l’acquéreur dispose d’informations privilégiés, il doit en informer le vendeur relative à la chose. En revanche, la jurisprudence est beaucoup plus réticente sur l’obligation de l’information de l’acquéreur lorsque elle porte sur la valeur de la chose. On considère en effet que l’acquéreur n’a pas à informé le vendeur sur la valeur de la chose qu’il vend. Si le vendeur a une chose de grande valeur mais il l’ignore et donc il l’a vend à un prix as. Si l’acquéreur sait que cette chose a une grande valeur, il n’est pas tenu de lui dire. Affaire Baldus du 15 novembre 2000 :un particulier a vendue des photos de très grandes valeurs pour une somme dérisoire. L’acquéreur n’a pas l’obligation d’informer le vendeur sur la chose et sa valeur. La Cour de Cassation vient de confirmer cet arrêt dans un arrêt du 17 janvier 2007 et il s’agissait de la vente d’un immeuble. Un marchand de bien et agent immobilier. Le particulier a vendu son immeuble a une valeur très inférieure à la chose. 

 

C.  Intensité :

 

L’obligation d’information est présentée comme une obligation de moyen. Le fait de ne pas l’avoir informer peut-être considéré comme une faute. Mais sur deux point l’obligation d’information peut-être une obligation de résultat.

 

En ce qui concerne l’exactitude des information communiqué, cela peut-être une obligation de résultat mais si le vendeur est un professionnel, l’acquéreur peut alléguer l’existence d’une obligation surtout s’il est un profane et ce sera au débiteur de l’information de prouver qu’il a correctement exécuté cette obligation. Le vendeur qui prétend exécuter devra le prouver. Si le vendeur est un non professionnel, l’acquéreur ne peut pas alléguer seulement l’existence de cette obligation, il doit établir que le vendeur devait donner une obligation d’information et donc dire qu’il était créancier d’une obligation d’information. Il faut établir positivement l’existence de l’obligation. Il y a donc une différence à faire si le vendeur est un professionnel ou pas. Si le vendeur est un non professionnel, c’est à l’acquéreur de prouver qu’i y aune obligation et une fois la preuve de cette existence faite, il devra s’en acquitter. La charge de la preuve varie selon la qualité du vendeur.

 

§2. L’obligation de conseil :

 

            Elle consiste à fournir les éléments d’une décision sur l’opportunité d’un achat. Il s’agit pour le vendeur d’orienter le choix de l’acquéreur. C’est une information brut qu’on lui donne qui va orienter son choix. Dans certains cas, en fonction des besoins de l’acquéreur, le vendeur pourra déconseiller l’achat d’un bien. Si l’acquéreur voulait acheter tel bien et il se rend compte que cela ne correspond pas du tout, il peut lui dire de nepas l’acheter.

 

            A la limite le vendeur devrait refuser de vendre un bien si ce bien ne correspond aux besoins de l’acquéreur. Parce que s’il le fait il engage sa responsabilité. Entre acquéreur professionnel et acquéreur profane, cette obligation vaut. L’acquéreur professionnel peut être concerner par cette obligation de conseil dans la mesure ou il ne connaît pas tout sur la chose. l’obligation de conseil implique une différence de compétence entre le vendeur qui en était contenu et l’acquéreur qui en est le créancier.

 

            Cette obligation ne concerne pas tous les biens. Cela ne vaut que si le bien présente certaines caractéristiques ou spécificité, le vendeur professionnel est tenu de conseiller l’acquéreur. Le vendeur doit s’enquérir des besoins de l’acquéreur. Cela ne vaut pas si ce sont des biens courants. Cela concerne donc les biens comme les ordinateurs, les équipements de téléphonies et aussi tous les biens de haute technologie.

 

            L’obligation de conseil est strictement une obligation de moyen. Pour la raison qui apparaît en filigrane parce que elle impose un dialogue entre le vendeur et l’acquéreur. L’acquéreur doit collaborer et informer lui-même le vendeur sur l’usage de la chose. le conseil ne peut pas être donné de façon efficace. Cela rend le conseil plus aléatoire d’où le conseil plus aléatoire qui caractérise l’obligation de conseil. En pratique lorsque le conseil a été mauvais, l’acquéreur devra faire la preuve d’une faute de la part du vendeur comme toujours lorsque on affaire à une obligation de moyen.

 

§3. L’obligation de mise en garde :

 

            Cette obligation consiste à informer les acquéreurs des dangers que présente la chose et éventuellement les précaution d’emploi à prendre. Information sur les dangers et aussi sur les emplois de mise en garde. Cela se rapproche plus d’une obligation de sécurité que d’une obligation de délivrance. Cela reçoit exécution par des informations. On assure la sécurité de l’acquéreur au moyen de la communication de certaines informations sur la façon dont on utilise le produit.

 

            C’est une obligation qui s’impose quelque soit la qualité des parties. Elle s’impose aussi bien entre professionnel qu’entre consommateur et même à la charge de non professionnel. Mais cela s’impose d’autant plus dans le cadre de relation entre professionnel et consommateurs. C’est donc essentiellement les caractéristiques de la chose qui donne naissance à l’obligation de mise ne garde. Cela d’autant plus si la chose est nouvelle et fait apparaître une nouvelle technologie plus connue ou pas de utilisateurs. Le domaine de prédilection de cette obligation c’est :

 

û Les médicaments : il faut ajouter des mises en garde spécifiques sur la notice.

 

Cette obligation de mise en garde s’apparente plutôt à une obligation de résultat.

 

SECTION IV : LES OBLIGATIONS DE GARANTIES :

 

C’est une obligation qui se situe dans l’obligation de délivrance et qui consiste à assurer à l’acquéreur l’usage à la fois paisible et utile de la chose. L’obligation de garantie est toujours une obligation de résultat. L’inexécution résulte de ce que soit l’usage de ce qui est paisible. Ce sera le cas à chaque fois qu’il y a trouble de jouissance. Ou lorsque l’acquéreur ne peut pas utiliser son bien de façon utile son bien. C’est la garantie des vices cahés qui sera mis en œuvre.

SOUS SECTION I : LA GARANTIE D’EVICTION :

 

            Protège l’acquéreur en cas d’éviction. Il ne peut plus jouir paisiblement de son bien. Dans deux cas :

 

û Lorsque un trouble émane du vendeur lui-même

û Lorsque le trouble émane d’un tiers

 

§1. La garantie du fait personnel :

 

            L’hypothèse est celle ou le vendeur va troubler l’exercice du droit qu’il transmis à l’acquéreur. Cette garantie va protéger contre cette éviction qui émane du vendeur. Qui doit garanti ne peut évincer. Cela correspond à l’idée très simple que le vendeur ne peut reprendre la chose qu’il a vendue.

 

            C’est une garantie d’ordre public et ne peut ni être supprimé ni être réduite par une clause. En revanche cette garantie peut-être étendue. Dans deux série de cas :

 

û Trouble du fait : le vendeur ne revendique pas un droit sur le bien vendu. Il empêche l’acquéreur de jouir paisiblement du bien acheté. Dans le cas de fonds de commerce, on va détourner la clientèle qui était cédé à l’acquéreur.

 

û Trouble de droit : lorsque le vendeur porte atteinte au droit de l’acquéreur en se prévalant lui même d’un droit. Par exemple le vendeur se prétend propriétaire, ou alors il se prétend usufruitier et titulaire d’une servitude qu’il aurait acquise par un moyen quelconque. Cela est impossible parce que cela reviendrait à évincer. Toute prétention juridique du vendeur sera irrecevable, à supposer même qu’elle soit fondée. Il ne peut plus émettre la moindre prétention juridique. Ce que le vendeur peut toujours faire c’est remettre en cause la vente. La garantie d’éviction n’interdit pas au vendeur n’interdit pas une clause de nullité de la vente. Cela n’interdit pas une inexécution des obligations du vendeur.

 

Les sanctions sont :

 

û Condamnation à faire cesser le trouble : on assigne le vendeur en justice et on fait cesser le trouble surtout si c’est un trouble matériel et on peut avoir recours à un référé.

û Dommages et intérêts :

û Résolution du contrat :

û Réduction du prix : ce qui correspond à la réfaction.

 

§2. La garantie du fait du tiers :

 

            Trouble affectant la jouissance paisible du bien émanant d’un tiers.

 

A.  Conditions :

 

Trois conditions au total :

 

1. Trouble de droit :

 

C’est important et c’est une différence avec la garantie du vendeur. On ne garantie que les trouble de droit émanant d’un tiers. C’est l’hypothèse ou un tiers revendique un droit sur le bien acquis. Par exemple un tiers revendique une servitude qui va venir grever l’usage du bien. Un tiers revendique une hypothèque ou un droit de gage. Un tiers peut revendiquer la propriété du bien acquis. Trouble de droit parce que le tiers revendique un droit réel. Il veut la propriété de l’acquéreur voir la nier s’il se prétend propriétaire.

 

Parfois aussi, ce tiers peut-être titulaire d’un droit personnel comme dans le cas ou le tiers revendique la location du bien acheté et oppose son contrat de bail à l’acquéreur. Dans tous ces cas là le vendeur devra garantie. en revanche on ne doit pas garantie des troubles de faits par un tiers. Le vendeur ne répond pas des troubles de faits émanant des tiers.

 

L’éviction peut-être soit total soit partiel :

 

û Totale si la prétention du tiers évince l’acquéreur. A supposer que sa prétention soit fondé, il y a éviction total. C’est le cas si le vendeur à déjà vendu le bien à un tiers et que le tiers a vendu ce bien à un autre. Le second acquéreur se trouve donc totalement évincé. On peut avoir le cas ou le créancier de l’hypothèque n’a pas été payé, il peut-être évincé.

û Eviction partielle : comme dans le cas, ou l’on ne laisse qu’une partie du bien ou sur le droit qu’il a sur le bien et aussi dans le cas ou l’on a une portion de la propriété du bien. L’acquéreur ne devra abandonner ce bien que dans la limite de la portion. C’est le cas lorsque on invoque une servitude entre autre chose. même chose si le vendeur vend son bail.

 

2. Cause du trouble imputable à un vendeur :

 

Il faut que la cause du trouble du droit soit imputable au vendeur. C'est-à-dire que le tiers qui invoque un droit sur le bien doit l’avoir acquis du vendeur. Il doit le tenir du vendur. Plusieurs cas de figure à distinguer :

 

û Un tiers a acquis un droit avant la vente : cas le plus normal comme dans le cas de la vente à un premier acquéreur et après vente à un second acquéreur. Si le bien acquis de façon opposable, le second sera évincer et donc le droit émane du vendeur et acquis avant l’acquéreur. C’est en fait une hypothèse de la vente de la chose d’autrui. Au moment ou le vendeur a acquis la chose d’autrui. On a le cas ou le bien était grevé d’une hypothèque ou bien on avait consenti avant la vente d’une servitude ou  bien avant la vente, le bine était déjà loué. Ce tiers avait acquis ces droits du vendeur avant la vente.

 

û Le droit a été acquis par le tiers après la vente mais pour une cause antérieure : le vendeur avait des créanciers. Ces créances étaient nées avant la vente mais ces créanciers n’ont poursuivi la vente du bien qu’après la vente. L’acquéreur va être évincé par un tiers qui exerce des droits pour une cause imputable au vendeur et qui est antérieure à la vente.

 

û La cause procède du vendeur et est postérieure à la vente : ces hypothèses sont plus rares  mais on peut en rencontrer : une personne vend un bien à un acquéreur A et après revend le bien à B mais B fait publier son droit le premier à la conservation des hypothèque mais celui qui sera le propriétaire le véritable sera B car il a fait publier son titre d’acquisition le premier. Il va chercher à évincer A si celui-ci a pris la possession de la chose.

 

Dans ces trois hypothèses on a une éviction imputable au vendeurs quelques soient les circonstances.

 

3. Bonne foi de l’acquéreur :

 

Pour mettre en œuvre valablement la garantie d’éviction, on ignore le risque d’éviction. Il a ignoré que le tiers pouvait prétendre à un droit. Si l’acquéreur a acquis en connaissance du risque d’éviction, tant pis pour lui. Il a pris un risque en achetant le bien. Il connaissait le risques et donc plus de garantie d’éviction possible. La vente devient un contrat aléatoire. I a espéré ne pas être évincé. Il y a l’aléa et l’aléa chasse la garantie d’éviction.

 

L’article 729 du code civil dit que l’acquéreur a acquis à ses risques et périls.

 

B.  Mise en œuvre de la garantie :

 

Cette garantie est invocable par tout acquéreur et les sous acquéreurs peuvent également sans prévaloir au moyen d’une action contractuelle directe contre un vendeur initial.

 

Il y a la garantie incidente et la garantie principale :

 

1. Garantie incidente :

 

On part de la constatation que l’acquéreur est poursuivi par un tiers qui invoque un droit acquis. Il va appeler en garantie incidente le vendeur et celui-ci va devoir se joindre au procès intenté par l’acquéreur.

 

Le tiers est parti au procès contre l’acquéreur. Le jugement rendu contre l’acquéreur aura autorité de chose jugée à l’égard du vendeur. Dans la même instance, l’acquéreur pourra donc obtenir la garantie du vendeur et solliciter cette garantie. tout cela sera donc juger dans un seul et même procès.

2. Garantie principale :

 

L’acquéreur se fait condamner au moyen d’un jugement d’éviction et il se retourne contre le vendeur pour faire jouer la garantie d’éviction. On aura donc une instance qui abouti à la condamnation de l’acquéreur. Et l’autre qui fera la garantie d’éviction.

 

Le vendeur aura un moyen de défense. Il peut revendiquer la garantie d’éviction pour la faute de son vendeur. On s’est laissé évincé sans correctement faire valoir les droits. Il y a un risque que le vendeur fasse une mauvaise défense.

 

L’acquéreur va prendre en quelque sorte les devant et il va solliciter du vendeur la garantie du vendeur. Il a une juste crainte d’être évincer, il va solliciter la garantie du vendeur.

 

C’est une autre façon de mettre en jeu la garantie d’éviction du vendeur. Il faut qu’il démontre que c’est certain pour mettre en œuvre la garantie du vendeur.

 

C.  Effet de la garantie :

 

1. Eviction totale :

 

Le code civil réglemente de façon détaillée cette garantie. Ce prix doit être restitué en totalité et cela même si le bien a entre temps diminué de valeur. Cette cause peut-être de facteur divers. Si la moins value profite à l’acquéreur, cette règle de restitution est différente de celle qui résulte de celle qui résulte d’un contrat de vente. Si il  y a eu moins value, elle profite à l’acquéreur. Mais on a une exception ou on profite de la dégradation du bien comme les hypothèses de vente de carrière : on retire les biens et matériaux de la carrière et donc on profite de cela.

 

Si le bien a pris de la valeur, l’acquéreur devra recevoir une indemnité correspondant la plus value apprécier au jour de l’éviction. Le remboursement du prix est un planché. Si l’acquéreur a fait des réparations et des travaux qui ont amélioré le bien, il en sera indemnisé. L’acquéreur ne sera indemnisé. Ce qui fera qu’il aura une somme complémentaire.  N cas de mauvaise foi du vendeur mais il faut une condition de mauvaise foi, l’acquéreur peut obtenir une indemnisation pour les dépenses d’agréments ou voluptuaire. L’acquéreur a droit au fruits et qu’il aurait du prendre au tiers qu’il a évincé. Il devra rendre les loyers perçus au tiers qu’il évince mais le tiers pourra les récupérer au vendeur. Tous les frais de la vente et de justice sont payés par le vendeur.

 

L’acquéreur aura droit à une indemnisation si préjudice distinct. Au moment de l’éviction il est condamné à une indemnité d’éviction. Et même l’acquéreur peut-être indemnisé au titre de la frustration. Il peut en demander réparation au vendeur.

 

2. Eviction partielle :

 

Le code civil prévoit une exceptio au profit de l’acquéreur. Il peut demander la résolution de la vente mais à condition que l’objet de l’éviction ait été déterminant de son consentement à la vente. Dans ce cas là, l’acquéreur peut demander la résolution de la vente. L’acquéreur peut aussi demander le remboursement de la valeur de la partie dont il est évincé. Cela estimé au jour de l’éviction. Il faut apprécier la valeur de la partie. C’est une solution moins favorable parce que l’acquéreur supporte les moins values éventuels et les frais. Cette seconde solution ne vaut que si l’acquéreur sollicite cette solution ou bien dans l’hypothèse ou cela ne serait pas déterminant du consentement.

 

D. Clause relative à la garantie :

 

Toute ces clauses son en principe valable. Elle sont valables les clauses qui étendent la garantie car elle profite à l’acquéreur mais les clause qui l’a réduise et qui l’annulent sont valables.

 

En toutes hypothèses, le vendeur devra restituer le prix payé par l’acheteur, à moins que l’acquéreur ne connaisse le risque d’éviction ou l’ait traité à ses risques et périls. La portée de cette validité est limitée pourquoi il faut toujours en restituer le prix à l’acquéreur. Cela vaut pour les réparations. Sauf si l’acquéreur connaissait le risque ou à traiter à ses risques et périls et dans ce cas là la clause pourra produire ces même effets. Article 1629 du code civil.

 

Ces limites :

 

û Faute dolosive ou lourde : la clause de non garantie sera frappé d’inefficacité. En cas de dol ou de faute lourde la clause est fixée de toute efficacité. Lorsque la vente met en relation professionnel et consommateur, les clauses exclusive de responsabilité ou limitative sont nulles. En vertu de R. 132-1 du code de la consommation.

 

 

SOUS SECTION II : LA GARANTIE DES VICES CACHES :

 

            Il s’agit de la garantie de l’usage de la chose. Cette obligation de garantie prolonge et complète l’obligation de délivrance. Il s’agit d’assurer l’acquéreur qu’il aura la chose entre les mains et qu’il pourra utiliser la chose conformément à son usage normale. Article 1641 et suivant du code civil qui consacre une 10aine d’article. Son origine est romaine et est née des édiles curules et son origine romaine explique le nom qui lui est donné encore aujourd’hui garantie édilitienne. Ces garanties se sont généralisées à toutes les choses.

 

§1. Le domaine :

 

            C’est pour toutes les choses et toutes les ventes. C'est-à-dire toutes les ventes mobilières et immobilières corporelles et incorporelles c’est pour le droit de propriété incorporelle, cession de créance. Il existe quelques rares exceptions légales et dérogatoire.

 

A.  Les exclusions :

 

Il y a les ventes faites par autorité de justice, c'est-à-dire les ventes qui sont obligatoirement faites en justice, parce que cela présente un caractère aléatoire. (Article 1649 du code civil). Cela concerne de façon générale toutes les ventes qui ont caractère aléatoire. L’aléa chasse la garantie.

 

B.  Les dérogations :

 

Cela concerne les ventes d’animaux. On énumère limitativement les vices pour lesquelles la garantie peut-être invoqué. On prévoit des délais dans le code rural pour faire cette garantie des vices caché. Article L.213-1 du code rural.

 

La vente d’immeuble a construire en réalité est soumis au régime de la garantie des constructeurs et non pas au régime de la garantie des vices caché. C’est l’article 1646-1 qui renvoie à 1792 et suivant du code civil. 

 

§2. Les conditions de fonds :

 

            Il faut un défaut ou un vice. On parle de défaut caché. On parle aussi de vices. Ce sont donc deux termes qui sont synonymes. Article 1641 du code civil : « Le vendeur est tenu à la garantie à raison des défaut cachés de la chose vendue qui la rendent impropres à l’usage auquel on destine ou qui diminue tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connu. » Si la chose ne répond pas à ce que l’acheteur voulait c’est un défaut de conformité.

 

A.  Notion de vice ou de défaut :

 

Il y a deux conceptions possibles du vice.

 

û Conceptions étroite : traduit une anomalie de la chose on parle également d’anomalie physique. En droit romain on parle du pejus. C’est structurel. Les biens sont abîmés, avariés. On peut avoir un immeuble affecté de termites. Ce sont des exemples de vice caché. Article 1641 du code civil. c’est ce terme qui justifie le défaut matériel de la chose. l’avantage de cette conception étroite permet une distinction très nette avec la non-conformité. Pour la non-conformité on emploie le terme d’alliud. Par opposition à pejus.

 

û Conception large ou fonctionnelle du vice : tout ce qui empêche la chose de remplir sa fonction d’être utilisé à sa destination normale et cela quelqu’en soit la cause est un vice. Exemple : les tuiles gélives conforme à ce que l’acheteur a commandé mais elles gèlent et donc elles ne sont plus imperméable. Elles ne sont plus étanches. Aucune altération physique de la chose. les bouchons qui ne bouchent pas ou encore les immeuble qui sont frappé d’une interdiction d’habiter. La rampe de parking trop étroite. Certains auteurs s’appuient non pas sur le mot défaut mais sur l’impropriété de la chose à l’usage auquel on la destine et donc cette impropriété évoque le défaut fonctionnel. Dans le code civil cette impropriété à l’usage était une condition plus qu’un élément de définition du vice. Une chose pourrait être considéré comme vicié au regard de la définition fonctionnelle du vice. Aujourd’hui c’est cette définition fonctionnelle qui l’emporte et donc si une chose fonctionne mal mais pas d’altération elle est vicié dés lors que l’acquéreur ne peut en user correctement. Nous avons les pannes répétées d’un moteur.

 

Soulève des difficultés :

 

û Entre le vice et l’erreur : difficile à faire parce que le vice engendre une erreur bien souvent. En ce sens que l’acheteur au moment ou il a conclu la vente pensait que la chose était en parfaite état. Et donc la chose affecté de ce vice l’a conduit à commettre une erreur sur l’aptitude de la chose à en user normalement. Lorsque il y a vice et erreur l’acheteur a-t-il le choix des actions. Peut il se placer sur le terrain de 1641 du code civil ?

 

-          dans un premier temps : la Cour de Cassation a dit que le vice caché excluait l’action en vice caché comme erreur sur la substance. C’est à partir des années 1960. Si on se place sur l’erreur, le délai de prescription est de 5 ans alors que si on se place sur le terrain de la garantie le délai est beaucoup plus court et doit être intenté dans un bref délai. Et donc lorsque ce bref délai est dépassé les acquéreur voulaient invoquer l’erreur sur la substance. Donc quand il y avait vice on ne peut se placer sur le terrain de l’erreur.

-          La Cour de Cassation a dit ensuite que l’existence d’un vice caché n’empêche pas la nullité pour erreur. Arrêt de la chambre Commerciale du 8 mai 1978 plus arrêt du 18 mai 1988 plus arrêt du 28 juin 1988 des chambre civiles 1^ère et 3^ème. Nouveau revirement de la chambre civile 1^ère du 14 mai 1996 énonce que la garantie est le seul fondement de l’action en cas de garantie des vices cachés donc l’acquéreur ne peut pas se placer sur l terrain de l’erreur. Le voce exclu l’erreur en d’autre terme c'est-à-dire l’action en nullité pour erreur sur la substance. Si on est en présence d’un dol c'est-à-dire erreur provoquer, la Cour de Cassation continue de dire que l’on peut invoquer la nullité pour dol. Solution du 29 novembre 2000 de la Cour de Cassation. Si l’action a été fonder sur l’erreur sur la substance, le juge ne peut pas rejeter l’action pour seul motif de l’action, il doit rechercher si cela ne résulte pas d’un vice caché et doit donc requalifier la demande en garantie des vices cachés. Aujourd’hui cette jurisprudence semble être fixée.

 

û Entre le vice et le défaut de conformité : confusion favorisée par une double extension de la notion de vice et de la notion de non-conformité. La notion de vice a été étendu car considéré comme un défaut structurel de la chose. le vice c’est l’inaptitude de la chose à un usage normal. Or, on a eu l’occasion de le voir, la jurisprudence a également élargi la notion de non-conformité c'est-à-dire que non-conformité si pas conforme à sa destination normale c'est-à-dire si on ne peut pas utiliser normalement la chose. pendant un certain temps, on avait donc une confusion totale de la notion de vice et de non-conformité à la destination de la chose. la jurisprudence avait tendance a qualifier des vices de non-conformité. L’intérêt était de faire échec au bref délai de l’action en garantie, parce que là on autorise l’acheteur a agir pendant 30 ans ou 10 ans. Un arrêt a mis bon ordre à tous cela. Il a été suivi. Arrêt du 5 mai 1993 : retient une conception stricte de la non-conformité. C’est la différence entre la chose convenue et la chose livrée et donc quand la chose n’est pas conforme à sa destination normale, elle est affectée d’un vice. Cette distinction parait aujourd’hui très nette mais les auteurs ont fait remarquer que les ce n’est pas toujours évident parce que le critère est formel. La non-conformité c’est ne pas correspondre aux caractéristiques contractuelles du bien vendu. Un bien est conforme s’il correspond aux stipulations du contrat. Conformité et non-conformité sont définies non contractuellement. Le bien doit être conforme à sa destination normale pour qu’il soit conforme mais un bien pas conforme à sa destination normale ne serait pas conforme. Si on contractualise la destination normale on retombe sur la définition de la Cour de Cassation qu’elle avait tenté d’éviter dans la jurisprudence de 1993.

 

Un certain nombre de difficultés subsistent toutefois :

 

-          est on en présence d’un vice ou d’une non-conformité lorsque inadaptation à l’usage d’un acquéreur : il faut se demander pourquoi la chose est elle inadapté. La chose peut-être inadaptée à un usage normale inhabituelle de la chose et dans ce cas là il y aurait vice au sens fonctionnel du terme.

-          Inadaptation a un usage spécifique qui n’a pas été spécifié dans le contrat : il ne faut pas se placer sur le terrain du vice ou de la non-conformité mais sur le terrain de l’obligation d’information et de conseil. Soit l’usage doit être recherché par le vendeur. Il aurait du s’enquérir de l’usage que l’acquéreur voulait faire de la chose et conseillé l’acquéreur sur l’opportunité de la vente. L’acquéreur risque d’acheter une chose qui ne permet pas l’usage spécifique qu’il compte en faire. Manquement à l’obligation d’information et de conseil. Et donc on peut mettre en cause la responsabilité du vendeur. Cela concerne les choses susceptibles de toute une série d’utilisation comme les choses ou il n’y a pas de destination normale. Pour ce type de choses qui doivent être adaptées à l’usage de l’acquéreur, le vendeur doit s’enquérir de l’usage que l’acquéreur veut faire de la chose. on a un impératif de conseil. Pas de vices caché, mais manquement à cette obligation. Ce n’est pas toujours le cas si on est entre professionnel ou entre particulier et donc si la chose ne correspond pas à l’usage spécifique de l’acquéreur, pas de recours. Ni vice ni  non-conformité, ni manquement à l’obligation.

-          Hypothèse ou la chose est inadapté à un usage mais spécifié dans le contrat. L’usage avait été spécifié donc non-conformité.

-          Hypothèse de cumul de vice et de non-conformité : ce défaut va engendré un dysfonctionnement de la chose : elle ne va pas fonctionné normalement.  Le principe c’est que l’acquéreur a le choix parce que il y a la fois défaut de conformité et vice. Ce sera le cas lorsque le contrat aura défini la conformité par rapport à la destination normale. La chose ne correspond pas à e que l’acquéreur avait acheté. Même solution. En principe l’acquéreur a une option. On peut se placer sur le terrain de la non-conformité. Une exception : hypothèse ou le terrain est inconstructible et ou l’acquéreur avait dit au vendeur qu’il voulait qu’il soit constructible. C’est un vice qui affecte le terrain. Pas conforme à ce que l’acquéreur avait acheté. L’acquéreur doit se placer sur le terrain de la garantie de vice caché. Ecarte l’option entre le vice et la non-conformité.

 

L’ordonnance du 17 février 2005 a crée une action nouvelle qui est qualifié par le texte d’action en garantie de conformité. En créant cette action, le législateur et la directive et la loi français a en réalité fusionner les action en vice caché et en non-conformité. Une seule action est désormais soumise à une régime unique conformément aux dispositions de la directive. Cette ordonnance ne concerne que les ventes de biens de consommations. Et cette ordonnance crée une action nouvelle qui ne fait que s’ajouter aux actions de droit commun. Donc l’acheteur a deux nouvelles actions, la nouvelle plus l’une des actions de droit commun. Soit non-conformité soit garantie des vices cachés.

 

B.  Conditions relatives au vice :

 

1. Vice inhérent à la chose :

 

Le vice doit affecter l’usage de la chose. Cela résulte de la définition du vice au sens fonctionnel. La condition est remplie si il y a un caractère structurel et cela peut résulter d’un défaut de fabrication mais cela peut aussi résulter d’un défaut de conservation de la chose dans les locaux du vendeur.

Il peut aussi s’agir d’un vice fonctionnel qui ne permet pas un usage normal. Cela trouve sa cause dans un défaut de conception de la chose.

 

Hypothèse ou un médecin prescrit des médicaments  incompatibles. L’association engendre des problèmes. En réalité il y a eu une faute de la part de prescripteur. La le vendeur ne révèle pas l’existence d’un passif très important. Le fonds de commerce ou les parts ou les actions ne sont affectées d’aucun défaut. Le problème vient de l’extérieur de la chose. pas de vices inhérent à la chose. il y a peut-être un manquement à l’obligation du vendeur. Egalement la on vend un bien et que l’on omet de révéler l’existence d’un litige relatif à ce bien. Pas de vice parce que le litige pas inhérent à la chose.

 

2. Vice rédhibitoire :

 

Article 1641 : cette impropriété est une condition, et c’est aussi une condition posée par la jurisprudence en ce sens que l’on a un certains degré de gravité. Ainsi un vice minime qui n’empêche pas l’usage de la chose ne serait pas considéré comme rédhibitoire. Il faut que le vice empêche l’usage de la chose. On remarque que le défaut diminue tellement l’usage que l’acheteur ne l’aurait pas acheter ou en aurait diminuer le prix. Il suffit que le vice diminue considérablement un usage. Cela suffit.

 

3. Vice antérieur à la vente :

 

Pour que l’acquéreur puisse mettre en œuvre la garantie, il faut que ce vice puisse lui être imputé que la cause ne soit pas extérieure au vendeur. On traduit cela par la condition d’antériorité du vice par rapport à la vente. Cela veut dire que si le vice survient antérieurement.

 

Cela peut-être du au mauvais de l’acquéreur. Usage intensif de la chose. Il est apparu par la suite. Pas d’antériorité. 

 

Il faudrait dire que le vice doit être antérieure à la livraison. Sinon cela reste imputable au vendeur. Le vendeur a une obligation de conservation de la chose. Tant que l’on ne livre pas, il doit conserver la chose.

 

Lorsque le vice existe au moins en germe avant la livraison mais n’apparaît pas dans toute son ampleur, on considèrera que le vice remonte antérieurement dés lors qu’il était au moins en germe.

 

4. Vice caché :

 

Lorsque le défaut est apparent, la garantie ne peut pas être mis en œuvre. La garantie sera écartée, soit l le défaut est invisible au moment de la vente, soit lorsque il est connu de l’acquéreur soit lorsque il était de l’acquéreur. Si au jour de l’acquéreur moyen ayant déployé des diligences normales, alors la condition est remplie. Si le défaut ne pouvait pas échapper.

 

Soit l’acquéreur fera des réserve et dans ce cas là il conserve son action en garantie et sinon il prend l chose. Il peut refuser de prendre livraison de la chose.

 

Cela se fait in abstracto. Cela dépende de certaines circonstances :

 

û Qualité de l’acquéreur : on parle de compétence technique de l’acquéreur. Soit on a affaire à un acquéreur profane c'est-à-dire quelqu’un qui n’ y connaît rien, consommateur ou professionnel non spécialiste. Indulgence de la part de la jurisprudence. L’acquéreur profane n’a pas a se lancer dans un examen détaillé de la chose. Il n’a pas non plus cet acquéreur profane affaire à un acquéreur professionnel. La Cour de Cassation vient de le rappeler dans un arrêt de l’assemblée plénière du 27 octobre 2006 : on ne doit pas se faire assister d’un professionnel  ni à se livrer à des vérifications détaillées. L’acquéreur avait acheté une maison avec des tuiles gélives et termite. La jurisprudence va plus loin en réalité. L’acquéreur professionnel fait peser une présomption simple de connaissance des vices et il faut que l’acquéreur prouve que le vice était indécelable même pour un professionnel. Dans un cas on est indulgent mais dans l’autre cas professionnel  on est très rigoureux.

 

û Nature de la chose vendue : entre chose neuve et d’occasion. Si c’est d’occasion, l’acquéreur doit être plus vigilent que si c’est une chose neuve. Il faut faire des vérifications plus importantes. L’acquéreur ne peut exiger les mêmes qualités que si la chose était neuve. Il faut tenir compte de l’usure de la chose. même si pour les choses d’occasion, la garantie des vices caché joue pleinement mais plus difficile à établir.

 

 

§3. Les conditions d’exercice :

 

A.  Délais pour agir :

 

Le 1^er est le délai d’action.

Le 2^nd est le délai de garantie.

 

1. Délai d’action :

 

Jusqu’à 2005, c'était un bref délai figurant à l’article 1648 du Code civil.

 

Plus le temps passe plus les preuves du vice sont difficiles à rapporter.

Cette justification est beaucoup valable qu’au temps du Code civil en raison des progrès de la science.

 

C'était l’enjeu majeur de la distinction avec d’autres types d’actions (non-conformité, erreur).

Les délais de prescription pour la nullité relative est de 10 ans. Pour la non-conformité c'était 30 ou 10 ans.

 

Bref délai créait une difficulté considérable en raison de la difficile distinction entre vice, non-conformité et erreur.

 

De plus, le bref délai n’était pas précisé dans sa durée : un jour, un an, une semaine ? Les tribunaux faisaient varier en fonction des circonstances, de la nature de la chose, du vice, des circonstances dans lesquelles l’acquéreur avait pris possession de la chose. On ne pouvait pas savoir à l’avance si l’acquéreur se trouvait dans le bref délai ou non.

 

La Cour de cassation considérait que c'était une question de pur fait soumise à l’appréciation souveraine des juges du fond.

 

L’ordonnance du 17 février 2005 sur la vente des biens de consommation a modifié l’article 1648 et prévu un délai fixe de 2 ans. L’acquéreur et le vendeur savent ainsi à quoi s’en tenir.

 

Pour certaines ventes, la loi fixe un autre délai. C'est le cas pour la vente d’immeubles à construire (1 an), pour les ventes de navire (1 an). Pour les ventes d’animaux, dispositions spéciales dans le Code rural qui fixe des délais variables en fonction des circonstances.

 

Le point de départ du délai de 2 ans est fixé au jour où l’acquéreur a découvert ou aurait du découvrir le vice. Très souvent, la découverte du vice résultera d’un rapport d’expertise à chaque fois que l’existence d’un vice est contestée. C'est la date du dépôt du rapport d’expertise est souvent le point de départ du délai.

 

Ce délai est considéré par la jurisprudence comme un délai de prescription : il peut être interrompu et même suspendu.

En particulier, l’assignation en justice même en référé est interruptive du délai de 2 ans.

 

Conséquence : interversion de la prescription. Normalement, le délai interrompu qui reprend est le même que celui qui a été interrompu sauf s’il y a interversion. Ici, le délai qui reprendra sera le délai de droit commun (30 ans ou 10 ans).

 

Le point de départ du nouveau délai commencera à courir à une date qui a suscité de la jurisprudence : le jour de la vente pour certains arrêts. Aujourd'hui, c'est le jour de la livraison du bien vendu. Cela semble définitif.

 

2. Délai de garantir :

 

C'est le délai de droit commun de la prescription : 30 ans en principe ou 10 ans si la vente concerne des commerçants ou des commerçants et des non commerçants.

 

Ce délai de droit commun court à compter du jour de la vente.

Il se pourrait très bien que lorsque ce délai de droit commun expire, le délai d’action de 2 ans en garantie des vices cachés ne soit pas encore ouvert (si le vice de la chose est découvert après).

 

Ce sont des hypothèses rares car en général, le vice apparait rapidement.

 

La conséquence, c'est que l’acquéreur n’aura jamais eu l’occasion d’agir en garantie des vices cachés.

 

Cette solution est contestée par une partie de la doctrine qui considère que ce délai ne s’impose nullement. Il a été créé de toute pièce.

 

B.  Preuves :

 

3 types de preuves que l’acquéreur doit rapporter.

 

1. L’existence d’un vice :

 

En particulier, il doit prouver que ce vice existe et qu’il est inhérent à la chose vendue : il affecte l’usage de la chose.

Cette preuve peut être rapportée par tout moyen (c'est un fait) et assez souvent elle résultera d’une expertise.

 

Si la cause reste inconnue et ce malgré l’expertise, les juges font bénéficier l’acquéreur d’une présomption de fait à partir du moment où un dysfonctionnement existe.

L’idée c'est que le dysfonctionnement est en soi un vice.

 

2. Le vice est antérieur à la vente ou plutôt à la livraison de la chose

 

Cette preuve incombe à l’acquéreur. Elle peut être faite par tout moyen (c'est une circonstance de fait).

Le rôle de l’expertise est déterminant.

 

S’il y a une incertitude de l’antériorité du vice, souvent les juges feront bénéficier l’acquéreur d’une présomption d’antériorité si le vice apparait peu de temps après la livraison.

 

L’ordonnance du 17 février 2005 prévoit une présomption de droit d’antériorité du vice par rapport à la vente : le vice doit apparaitre dans les 6 mois de la vente.

Cette ordonnance ne concerne que la vente de biens de consommation.

 

3. La preuve du caractère caché du vice

 

La charge de la preuve incombe en principe à l’acquéreur.

 

En général, quand l’acquéreur est un profane, les juges se montrent relativement indulgents et tendent à présumer le caractère caché du vice. Ce sera souvent au vendeur de prouver que le vice était apparent s’il veut se dégager de son obligation de garantie.

 

Lorsque l’acquéreur est un professionnel techniquement compétent : il n’y a plus d’indulgence et la jurisprudence pose une présomption de connaissance du vice.  Il devra prouver que le vice était pour lui indécelable en dépit de ses compétences.

 

§4. Les effets :

 

 

 

 

 

Cette garantie confère à l’acquéreur un certain nombre d’actions.

 

A.  Les actions :

 

Le Code civil confère un choix entre 2 actions :

-          Action rédhibitoire

-          Action estimatoire

 

En outre, s’ajoute une autre action : l’action en réparation (une sorte d’action en responsabilité) pour les dommages causés par la chose vendue.

 

1. Option de l’acquéreur entre action rédhibitoire et action estimatoire :

 

Article 1684 Code civil :

 

Offre un choix à l’acquéreur entre 2 possibilités :

-          Rendre la chose moyennant remboursement du prix : action rédhibitoire

-          Conservation de la chose viciée en sollicitant une réduction du prix : action estimatoire

 

Lorsque l’action rédhibitoire est exercée, c'est en fait une action en résolution soumise à un régime particulier : celui de la garantie des vices cachés. En réalité, les conséquences sont les mêmes. Il y a des restitutions réciproques qui sont semblables.

Mais en plus du remboursement du prix, le vendeur devra rembourser tous les frais de la vente qui ont été à la charge de l’acquéreur.

La jurisprudence de façon très contestable et contestée prévoit des petites différences de régime quant à l’appréciation des restitutions.

 

L’acquéreur peut aussi exercer l’action estimatoire : il conserve la chose et demande une réduction du prix qui tient compte du vice et du fait que le vice affecte la valeur de la chose. C'est ce que l’on appelle une réfaction : le contrat est refait dans le sens d’un rééquilibrage des prestations.

 

Ces 2 actions ont un même objet : régler le sort du contrat quand le bien vendu est vicié.

Dans le 1^er cas, le contrat est anéanti. Les parties sont remises dans l’état initial.

Dans le 2^nd cas, le contrat est maintenu mais rééquilibré.

 

Ces actions ne sont pas des actions en responsabilité : elles ne tendent pas à réparer un dommage.

Conséquences :

-          Les conditions de mise en œuvre de la responsabilité ne sont pas exigées, en notamment, aucune faute n’est exigée de la part du vendeur, et aucun préjudice de l’acquéreur n’est exigé comme condition des 2 actions.

 

En principe, l’acquéreur a une option qu’il peut exercer librement et de façon discrétionnaire : son choix n’est pas susceptible d’abus. Il n’a pas à se justifier.

Exceptions :

-          S’il est impossible de se faire rendre la chose achetée (elle a disparu, elle a été détruite, déjà revendue à un tiers), l’action rédhibitoire ne peut pas être intentée. L’action estimatoire est alors la seule possible.

-          Lorsque le vice est peu grave, les juges parfois refusent à l’acquéreur l’exercice de l’action rédhibitoire. Seule l’action estimatoire sera possible.

-          L’ordonnance du 17 février 2005 est applicable, lorsque le vice est mineur l’action en résolution est écartée. Seules les autres actions prévues par l’ordonnance sont possibles.

 

Si le vendeur se propose de réparer la chose : l’acquéreur est-il privé de ses actions en garantie des vices cachés ?

Réponses radicalement opposées en jurisprudence.

Civ 1, 2 décembre 1997 : considère que lorsque le vendeur répare la chose, elle n’est plus impropre à son usage donc la garantie des vices cachés ne peut plus être invoquée.

Civ 1, 6 octobre 1998 : si le vendeur répare, l’acquéreur conserve son action rédhibitoire.

 

2. Action en dommage et intérêts :

 

Tend à réparer le dommage causé par le vice de la chose. Les 2 autres actions n’ont pour objet que de régler le sort du contrat. Ne permettent pas de réparer le dommage éventuellement subi par l’acquéreur.

Action en dommages-intérêts peut être exercée soit en même temps, soit indépendamment des 2 autres actions, et à la limite, elle pourrait être exercée seule.

 

Le Code civil limite cette action en réparation des dommages causés par la chose vendue à l’hypothèse où le vendeur était de mauvaise foi.

Article 1645 Code civil : le vendeur connaissait le vice de la chose.

Le vendeur de bonne foi est donc exonéré de toute responsabilité.

 

Cependant, depuis les années 1950, et selon une jurisprudence constante, la Cour de cassation assimile au vendeur de mauvaise foi le vendeur professionnel : en raison de sa profession il est censé connaitre les vices de la chose qu’il vend. On pose une présomption de connaissance des vices par le vendeur professionnel : le vendeur ne pourrait pas chercher à démontrer qu’il ne pouvait pas connaitre les vices.

 

Tout vendeur professionnel, de même que tout vendeur de mauvaise foi, devra réparer le préjudice.

 

L’obligation pèse sur tous les vendeurs : fabricant ou simple revendeur. La même sévérité s’applique. C'est seulement le vendeur non professionnel de bonne foi qui bénéficiera de la faveur du Code civil et qui se verra exonéré de toute réparation.

 

Les dommages-intérêts vont permettre de réparer tous les dommages (principe de réparation intégrale comme en droit commun).

 

Evolution :

 

-          A l’origine, tous les dommages sans distinction étaient réparables :

 

Les dommages liés au trouble de jouissance consécutif du vice, et les dommages représentés par les pertes d’exploitation pour les acheteurs commerçants (le préjudice commercial).

La 2^nde catégorie était les dommages causés par la chose viciée soit à l’acquéreur lui-même soit à des biens appartenant à l’acquéreur.

Cette 2^nd catégorie était réparée au titre d’une obligation de sécurité, fondue, incluse dans la garantie des vices cachés.

 

-          A partir des années 1990, la jurisprudence a détaché l’obligation de sécurité du vendeur professionnel de la garantie des vices cachés.

 

L’obligation de sécurité est devenue autonome sous l’influence d’une directive communautaire de 1985 sur la responsabilité du fait des produits défectueux.

Cette obligation était soumise au droit commun de la responsabilité civile (articles 1147 et suivants du Code civil et non plus 1641 et suivants).

Intérêt : l’acquéreur bénéficiait du régime de droit commun et en particulier d’une prescription beaucoup plus longue.

 

-          A partir de 1998, la directive de 1985 a été transposée dans notre droit et se trouve transcrite dans les articles 1386-1 et suivants du Code civil.

 

La responsabilité du fait des produits défectueux est soumise à un régime propre qui se substitue au régime lié à l’obligation de sécurité.

L’acquéreur doit se fondée sur les articles 1386-1 et suivants du Code civil.

 

Finalement, l’action en réparation de l’acquéreur dans le cadre de la garantie est limitée aux préjudices de troubles de jouissance ou de trouble commercial.

Les autres doivent être réparés sur le fondement de 1386-1 et suivants.

 

L’acquéreur pourrait très bien demander une réparation en nature. Cette réparation est assez souvent offerte par le vendeur qui se propose de réparer le bien.

Une autre forme de réparation en nature serait le remplacement de la chose viciée. C'est possible, bien que le Code civil ne vise que les dommages-intérêts et ne prévoit pas cette forme de réparation en nature.

 

Ces réparations en nature sont privilégies par l’ordonnance de 2005 qui établit une hiérarchie des sanctions. Au sommet, on trouve le remplacement, ensuite la réduction du prix et la résolution.

 

B.  Exercice des actions :

 

 

1. Titulaire :

 

Le principal, c'est l’acquéreur. Mais ce n’est pas le seul. Il faut ajouter tous les sous-acquéreurs du bien.

 

En plus, la jurisprudence admet le maitre de l’ouvrage à agir en garantie contre le vendeur d’une chose.

 

On suppose qu’une chose a été vendue à un entrepreneur qui doit effectuer un certain travail.

 

S’explique par l’effet relatif des conventions : dans les chaines de contrat qui ont pour effet ou pour objet la transmission de la propriété d’un bien, il y a transmission propter rem ou intuitu rei de l’action en garantie des vices cachés au profit de tous les acquéreurs successifs du bien.

 

Concerne toutes les actions issues de la garantie :

-          Action rédhibitoire

-          Action estimatoire (même si jamais jugé)

-          Action en dommages-intérêts

 

Seule l’action se transmet et pas le droit : si le droit était déjà né sur la tête du vendeur avant la vente, c'est le vendeur qui devra l’exercer, le droit n’est pas transmis.

 

2. Actions récursoires :

 

On suppose qu’un vendeur a été actionné par l’acquéreur en garantie des vices cachés, mais le vendeur n’est qu’un vendeur intermédiaire. Dans ce cas, il va immédiatement songer à se retourner contre son propre vendeur au moyen d’une action récursoire.

 

Cette action récursoire est parfaitement possible. La jurisprudence pose juste une condition : le vendeur a un intérêt direct et certain à agir en garantie.

Ex : le vendeur a été assigné par son propre acquéreur ; à plus forte raison s’il a été condamné, mais la condamnation n’est pas nécessaire ; s’il reconnait son obligation à l’égard de l’acquéreur.

 

Le vendeur intermédiaire en général sera un professionnel. Son action récursoire sera subordonnée à une condition pas toujours facile à remplir : s’il est professionnel, il est présumé connaitre les vices de la chose qu’il vend. Il devra démontrer qu’en réalité le vice était indécelable.

S’il est profane, il y aura une sorte de présomption d’ignorance.

 

Pas de caractère subrogatoire : l’action récursoire est une action propre en garantie des vices cachés. Ce n’est pas l’action de l’acquéreur victime. Toutes les conditions de la garantie des vices cachés doivent être réunies en la personne qui intente l’action récursoire.

 

Délais de l’action récursoire : délai de 2 ans de l’article 1648 qui commencera  courir du jour où le vendeur aura été assigné en justice par l’acquéreur. Jusque là, il est censé ignorer le vice. Or le délai ne commence à courir que du jour où il a connaissance du vice, à moins que le vendeur intermédiaire ait spontanément mis en œuvre la garantie et proposé une solution.

La solution est la même que l’acquéreur soit assigné par son acquéreur, un tiers ou un maitre de l’ouvrage. A partir du moment où un vendeur est assigné, il faut attendre soit que l’acquéreur soit assigné soit que l’acquéreur ait spontanément mis en œuvre la garantie.

 

3. Moyen d’exonération :

 

Il n’y en a pas beaucoup. Le vendeur est garant de plein droit des vices cachés de la chose vendue.

Pour l’indemnisation, le vendeur professionnel ou de mauvaise foi est responsable de plein droit, présumé irréfragablement connaitre les vices de la chose.

 

Il dispose malgré tout à des moyens d’exonérations :

 

-          La FM :

 

Les hypothèses envisageables sont celles où le vice de la chose serait indécelable pour le vendeur. Or le vice indécelable n’exonère pas le vendeur professionnel ou indécelable.

 

Que le vice soit indécelable ne permettrait pas de remplir la condition d’extériorité.

Or en pratique, il n’y a pas beaucoup d’autres hypothèses de FM.

 

-          La faute de l’acquéreur

 

C'est la seule cause d’exonération.

En droit de responsabilité civile, la faute de la victime n’exonère que partiellement l’auteur du dommage.

Ici, même solution : si l’acquéreur a commis une faute qui a contribué au vice, la garantie ne sera mise en œuvre que partiellement.

 

La jurisprudence admet une exonération totale dans certains cas :

* Le vice est apparent. Il manque une condition de la garantie.

* L’acquéreur a découvert le vice avant de vendre. On lui reprochera d’avoir vendu alors qu’il connaissait le vice de la chose. L’acquéreur sera privé de son action récursoire contre son vendeur car il a revendu en connaissant le vice.

* L’acquéreur n’a pas suivi les instructions du vendeur ou du fabricant dans l’utilisation de la chose. On considère qu’il est la seule cause de son dommage. Cela revient à prouver que le vice n’était pas antérieur à la livraison, mais est intervenu après la livraison.

 

§5. Les conventions relatives à la garantie :

 

A.  Clause restrictive de garantie :

 

Elles sont assez fréquentes et sont en principe valables.

 

Il y a 2 cas de nullité de ces clauses :

 

1)   Le vendeur est de mauvaise foi

 

Article 1643 du Code civil : la clause est inapplicable.

C'est une application du droit commun des contrats. La mauvaise foi c'est le dol.

 

Règle de l’assimilation du vendeur professionnel au vendeur de mauvaise foi. Quand le vendeur est un professionnel, les clauses qu’il a pu stipulées seront également frappées de nullité, et cela même s’il est confronté à un acquéreur professionnel.

 

Exception à la nullité : l’acquéreur est un professionnel de même spécialité que le vendeur. La clause redevient valable.

Exceptions à l’exception (on revient à la nullité) :

* L’acquéreur a stipulé à ses risques et périls

* Le vendeur a été coupable de fraude.

 

2)   Code de la consommation : relations entre professionnel et consommateur

 

Article R 132-1 : sont nulles toutes les clauses restrictives de responsabilité stipulées dans des conventions entre un professionnel et un consommateur.

Ce texte va s’appliquer entre autres aux contrats de vente.

 

L’ordonnance de février 2005 reprend ce principe de nullité des clauses dans les relations entre professionnels et consommateurs (L 211-17 Code de la consommation).

 

 

B.  Garantie conventionnelle :

 

Ces garanties sont donc considérées comme extensives de la garantie légale. Ces conventions de garanties présument que si les défauts apparaissent dans un certain délai ce sera imputable au vendeur. Donc présumé antérieure à la vente. Un des intérêts de la garantie légale c’est de dire la durée de cette garantie. Cet intérêt est aujourd’hui moindre. Le bref délai de l’article 1648 a été remplacé en 2005.

 

Très souvent ces conventions prévoient des clauses au profit de l’acquéreur. Par exemple une convention de garantie dite que si il y a un défaut cela sera antérieur à la vente. Donc c’est favorable à l’acquéreur. On peu trouver des clauses qui limitent la durée de la garantie. On peut dire que la clause sera de 6 mois ou un an et donc c’est défavorable.

 

Une convention qui dit que en cas de défaut on prévoit le remplacement du bien. C’est favorable. La convention peut également prévoit que certain défaut ne seront pas prise en charge par la garantie conventionnelle. La clause est défavorable à l’acquéreur. Très souvent, on a des clauses favorables et défavorables. On distingue celle qui restreignent la garantie légale et celles qui sont défavorable. Les clauses qui restreignent les droits de l’acquéreur sont frappées de nullité. Les clauses restrictives de la garantie légale sont nulles.

 

Le vendeur peut également informer lui dire que si la garantie conventionnelle ne peut jouer, il dispose du droit de se prévaloir de la garantie légale. Article R. 211-4 et R. 211-15 du code de la consommation.

 

Le vendeur refuse de prendre en charge la réparation du matériel défectueux parce que une condition de la garantie conventionnelle n’est pas remplie. Le vendeur oppose une fin de non recevoir. On n’en prend pas en charge la garantie. la garantie légale des vices caché s’applique alors que la garantie conventionnelle pour une raison ou pou une autre ne pourrait pas s’appliquer.

 

 

SECTION V : L’OBLIGATION DE SECURITE :

 

            Consiste à livrer des produits qui ne portent pas atteinte à la sécurité des personnes et des biens. Cette obligation désormais est distincte de la garantie des vices cachés. Celle-ci a pour objet l’usage efficace de la chose, utile de la chose. L’obligation de sécurité est l’obligation de livrer un produit qui ne porte pas atteinte à al sécurité.

 

            Dans un premier temps elle était comprise dans la garantie des vices caché et donc on devait se placer sur le terrain de la garantie pour obtenir réparation de ce dommage et donc cela relevait entièrement du régime de la garantie des vices caché et en particulier soumise au fameux délai de 1648 du code civil.

 

            Concrètement, c’était l’article 1645 du code civil qui prévoit que l’on peut faire une action en dommages et intérêts contre le vendeur de mauvaise foi. Et donc il pouvait obtenir une réparation des dommages pour le préjudice.

 

            Cette situation a perduré jusqu’au début des années 1990. mais après la jurisprudence l’a sorti du cadre de la garantie des vices cachés. En 1985, le 25 juillet une directive communautaire a imposé aux Etats membres de crée une responsabilité du fait des produits défectueux dont l’objet était de permettre la réparation des dommages consistant en une atteinte à la sécurité. Or, la France, comme les autres pays avait un délai de 3 ans pour intégrer cette directive. lorsque une directive n’a pas été transposé dans le délai imparti, la Cour de Justice des Communautés Européennes impose aux Etats membre d’interpréter leur droit à la lumière de la directive et donc doivent faire en sorte d’interpréter le droit interne comme si ils appliquait la directive. c’est sur la base de cette jurisprudence de la Cour de Justice des Communautés Européennes que la Cour de Cassation a dégagé une obligation autonome de sécurité afin d’interpréter le droit français à la lumière de la directive sur la responsabilité du fait des produits défectueux. Lorsque la chose vendu causait un dommage consistant en une atteinte à la sécurité du vendeur, celui-ci peut engager la responsabilité du vendeur sur le terrain du droit commun de la responsabilité contractuelle pour manquement à m’obligation de sécurité.

            Avant ils se plaçaient sur 1137 du code civil. Cette obligation de sécurité a été considérée comme une obligation de résultat exempt de tous défaut susceptible de porter atteinte à la personne ou aux bien de l’acquéreur, de nature à porter atteinte à la personne ou aux biens de l’acquéreur. Mais la jurisprudence exigeait quand même que l’acquéreur établisse un défaut de la sécurité du produit. Cela résulte du fait que la directive de 1985 exige la preuve d’un défaut de sécurité.

 

            Cela s’impose aux seuls vendeurs professionnels mais elle s’impose à tous les vendeurs, pas seulement aux fabricants de produits mais aussi aux grossistes etc.

 

            Elle profite à l’acquéreur du produit mais également aux sous acquéreurs et même la Cour de Cassation est allée plus loin. Elle profite à tous les tiers, c'est-à-dire même aux personne qui n’ont aucun lien de droit qui sont victime de la défectuosité de la chose. Donc on peut invoquer un manquement d’un vendeur à l’obligation de sécurité. Cela résulte d’un grand arrêt du 17 janvier 1995.

 

            La responsabilité ne peut plus être dés lors de la responsabilité contractuelle. Ce sera délictuel.

 

            Cette obligation prétorienne a été ensuite relayée par certains textes et notamment dans le code de la consommation. Article L.221-1 du code qui pose une obligation générale de sécurité des produits.

 

            Directive sur l’obligation générale de sécurité des produits en date du 3 décembre 2001.

 

            La directive communautaire de 1985 a été reprise par une loi par une loi de 1998 le 19 mai en France alors qu’elle avait été transposé en 1988.

 

            1386-1 à 1986-8 on a un nouveau cas de responsabilité civile qui présente essentiellement deux caractéristiques qui est une responsabilité de plein droit et donc sans faute et à ce sujet c’est clair, le producteur est responsable de plein droit.

 

            La deuxième caractéristique fondamentale c’est qu’elle est indépendante de tout contrat et donc profite à toutes les victimes des produits défectueux.

 

            La loi s’appliquait à tous les vendeurs et pas seulement aux fabricants mais aussi à tous les fabricants et cela conformément à la jurisprudence qui à partir des années 1990 avait dégagé une obligation de sécurité.

 

            Le régime mis en œuvre par la loi avait été élaboré de façon prétorienne par la jurisprudence des années 1990. on observait que la loi était un peu moins favorable aux victime que ne l’était la jurisprudence au moins sur deux points :

û La loi prévoit une exonération pour le risque de développement : c’est le fait que l’on ne pouvait pas connaître les risques du produit au moment de la mise sur le marché. La jurisprudence n’acceptait pas cette clause d’exonération. La loi de 1998 permet cette exonération. La loi est donc un peu moins favorable aux victimes que ne l’était la jurisprudence.

 

û Par ailleurs, la loi prévoit des délais d’action qui sont plus court que ceux du droit commun. la loi prévoit le délai de prescription de 3 ans à compter de la découverte du défaut alors qu’un autre délai de 10 ans court à compte à compter de la mise ne circulation du produit. Donc l’action des victimes est enfermée dans un double délai. Un délai de 3 ans et un délai de forclusion de 10 ans.

 

û La loi conformément à la directive prévoit une option au profit des victimes. Elles ne sont pas obligées de mettre en œuvre la responsabilité du fait des produits défectueux. Elles peuvent rester sur le terrain du droit commun. et donc elles peuvent rester sur l’obligation prétorienne du vendeur.

 

La Cour de Justice des Communautés Européennes rend des arrêts sur l’interprétation des directives et cela s’impose aux états qui le cas échéant devront modifier leur droit si pas conforme aux interprétation de la cour. La Cour de Justice des Communautés Européennes a donc rendu des arrêts qui obligent les juridictions françaises à modifier sa jurisprudence.

 

û 25 avril 2002 de la Cour de Justice des Communautés Européennes : condamne la France pour transposition non conforme de la directive. la France a été condamné. Al loi s’applique a tout les vendeurs. Mais la directive dit que cela s’applique essentiellement pour les producteurs. Les simples fournisseurs peuvent être responsable seulement si ils ne peuvent pas être identifiés. On en sait pas ce que la loi française a décidé et donc condamné par la Cour de Justice des Communautés Européennes. La France a été encore poursuivi parla commission de Bruxelles parce que elle mal transposé à nouveau.  Loi du 5 avril 2006 parait dorénavant conformes aux dispositions de la directive. il semble que cette fois la loi française soit conforme à la directive. la loi française ne s’applique donc en principe qu’aux producteur et non pas aux simple revendeurs qui seront soumis au droit commun mais amputé d’une obligation de sécurité car elle a été définitivement écarté concernant les personnes auxquelles elle ne s’applique pas. Les victimes de produits défectueux ne bénéficiaient pas d’une option entre le régime de produits défectueux et le droit commun.

 

L’obligation de sécurité a vécu, elle n’existe plus. Il n’y a plus d’obligation de sécurité du vendeur. La jurisprudence de 1990 est caduque. C’est ce qui résulte des arrêts de la Cour de Justice des Communautés Européennes de 2002. donc on pourrait invoquer 1386-1 du code civil.

 

 

 

SECTION VI : OBLIGATION DE L’ACQUEREUR :

 

            L’acquéreur a plusieurs obligations d’importance très variable, comme celle de payer le prix de vente et aussi celle de retirement du bien vendu et parfois les parties peuvent prévoit quelques obligations accessoire.

 

§1. L’obligation de payer le prix :

 

            C’est évidemment l’obligation principale de l’acheteur et il peut s’ajouter le prix de vente avec les taxes.

 

A.  Modalité de paiement :

 

1. Moment :

 

En principe le prix doit être payé au jour que les parties ont prévu dans le contrat. Les parties peuvent ne pas avoir prévu ce moment de paiement et dans ce cas, là cela doit se faire au jour de la délivrance article 1651.

 

Si la chose pas délivrée au terme convenu ou si pas conforme, l’acheteur peut refuser de payer le prix et si pas conforme peut refuser de prendre livraison de la chose ou émettre des réserve. On a donc la mise ne œuvre d’une exception d’inexécution. L’acquéreur va refuser de payer le prix. Ce même refus peut-être justifier dans d’autres circonstances lorsque il craint d’être troublé dans sa jouissance du bien et à plus forte raison si l’acquéreur est d’ors et déjà troublé dans sa jouissance, il peut refuser de lui payer le prix. C’est le cas, par exemple si l’acquéreur était menacé d’une action hypothécaire. L’acquéreur pourrait refusé de payer le prix.

 

Si on verse le prix au notaire qui est mandaté. Une fois qu’ils seront désintéressés, ils pourront lever l’hypothèque. Le notaire recevra paiement du prix pour le compte du vendeur.

 

C’est finalement le vendeur qui consent une sorte de crédit à l’acquéreur. Ce crédit peu être octroyé par le vendeur. Ces paiements anticipés ne sont pas rares. L’acquéreur peut aussi verser des acomptes et des arrhes qui sont une faculté de dédit onéreuse. 

 

2. Lieu :

 

Il doit avoir lieu à l’endroit de la délivrance dans toutes les ventes au comptant, et non pas au lieu du domicile du débiteur c'est-à-dire de l’acquéreur. Au contraire lorsque la vente est à terme c'est-à-dire différée dans le temps, le prix est payable au domicile de l’acquéreur. Des conventions contraires sont possibles et notamment en matière de vente d’immeuble, des compromis de vente disent que le prix sera payé à l’étude du notaire. Le lieu de paiement ne suscite aucune difficulté mais u moins une série de situation avec les contrats internationaux. La monnaie de paiement détermine le lieu de paiement.

3. Montant :

 

Le prix n’est pas toujours déterminé au moment de la conclusion de la vente mais il doit au moins être déterminable et la clause qui en permet la détermination et son application permet de fixer le prix.

 

Il s’agit d’un bien frugifère qui produit des intérêts et bien il court de plein droit à compter de la livraison lorsque la chose a été livrée. C’est l’article 1652 du code civil.

 

4. Preuve :

 

C’est à l’acquéreur de prouver qu’il a bien payé le prix. En matière immobilière, on a une quittance. Pour les meubles on pourrait avoir un la même chose pour les meubles mais ce n’est pas l’usage. Pour les meubles d’usages courant pas de quittance et donc la preuve peut-être fait par tous moyen et donc cela représente une présomption de fait. Ce n’est qu’une simple présomption de l’homme. C’est loin d’être une preuve absolue.

 

B.  Garantie du paiement :

 

Si le prix n’est pas payé à son échéance normale, le vendeur dispose des actions de droit commun pour exiger le prix et l’exécution de l’acquéreur. On a donc l’action en exécution forcée c'est-à-dire que le vendeur agit contre l’acquéreur.

 

En matière de vente on a des dispositions spéciales.

 

Souvent on a des clauses résolutoires qui permettent de mettre en œuvre la résolution du prix. Tout cela est prévu par l’article 1656 du code civil. mais ce n’est pas suffisant et donc le droit positif prévoit plusieurs garantie que sont le droit de rétention qui existerait même si el code civil ne le dirait pas mais prévu dans l’article 1612 du code civil. Le vendeur peut refuser de livrer la chose.

 

La loi prévoit deux privilèges spéciaux :

 

û Privilège mobilier spécial pour les ventes de meubles assorti d’un droit de revendication dans les 8 jours de la vente au comptant.

 

û En matière de vente d’immeuble : article 2108 du code civil avec un régime particulier : si ce privilège immobilier est inscrit dans les deux mois de la vente, il rétroagit au jour de la vente. Et il rend l’action résolutoire opposable au tiers.

 

§2. L’obligation de retirement :

 

            L’acquéreur a l’obligation de retirer la chose c'est-à-dire d’en prendre livraison. A partir du moment ou on a la mise à disposition de la chose, il faut en prendre la livraison. On ne retire pas un immeuble. Ce retirement doit être immédiat mais on admet en jurisprudence que cela ne sera que retiré  que pendant un délai raisonnable eut égard à la nature de la chose.

 

            Il ne faut pas oublier que tant que la chose pas retiré, le vendeur a une obligation de conservation de la chose et si elle est détérioré, on engage sa responsabilité.

 

            Article 1657 du code civil : on peut dans ce cas résoudre unilatéralement le contrat et sans sommation. Il suffit que le vendeur déclare informe l’acquéreur qu’il résout la vente et dans ce cas là, la vente est résolue et on fait comme si la vente n’avait pas eu lieu.

 

§3. Les autres obligations accessoires

 

            ON a les clauses d’inaliénabilités. Elles sont valables mais avec un intérêt légitime et limité dans le temps.

 

            Le vendeur peut interdire d’exploiter la chose. les clauses d’interdictions d’exportés existent aussi. On peut également refuser de revendre à certaines personnes.

 

            On a aussi les obligations de faire et de ne pas faire comme exploiter le bien qui n’est pas vendu. On cède un brevet mais on l’oblige l’acquéreur à l’exploiter. Obligation de construire sur le terrain vendu. Les obligation de non concurrence sont très fréquentes.

Je vous laisse avec une video Youtube .