Droit réel: donation

 

Définition :

- La donation est un contrat par lequel une personne appelée donateur donne, de son vivant et sans contre partie, un immeuble ou un droit réel immobilier à une autre personne appelée donataire.

Section 1 Les conditions de validité de la donation :

·         La donation doit être faite : du vivant du donateur, sans contre partie, on dit que c’est une donation aumônière.

·         La donation doit comporter une offre du donateur et une acceptation du donataire.

·         Le donateur doit être au moment de la donation : doté de toute sa capacité juridique, et propriétaire du bien objet de la donation.

·         La donation doit être établie sous peine de nullité, par un acte authentique.

- Une des grandes nouveautés de la nouvelle loi sur les droits réels 39 08 : auparavant il y avait une controverse, évoquée par la chambre de cassation : Quand le donataire acquiert il la propriété? Au moment de la possession réelle (de faite) ? ou au moment de l’inscription du droit réel sur le titre foncier (possession juridique).

ü  D’une part, une chambre de la cour de cassation dite « chambre législative, considérait que seule la possession réelle, matérielle et de faite faisait du donataire un vrai propriétaire et ce peu importe l’inscription de son droit sur le TF.

ü  D’une autre part, la chambre immobilière quant à elle ne prend en considération que la possession juridique ne peut être acquise que par son inscription au TF.

ü  La nouvelle loi 39 à8 est venue trancher cette controverse : art 274

-          Pour les biens immatriculés ou en cours d’immatriculation : l’inscription sur le titre foncier prévaut sur la possession réelle du bien donnée, de même qu’elle prévaut sur l’évacuation de l’immeuble par le donateur.

-          Pour les biens non immatriculés : le dépôt de la réquisition d’immatriculation prévaut sur la possession réelle de l’immeuble et de son évacuation.

Section 2 : De l’acceptation du donataire :

Le donataire est tenu, sous peine de nullité de la donation, d’accepter la donation et ce :

·         Avant qu’il décède, et d’ailleurs ses héritiers n’ont pas le droit de venir accepter ou exigé la donation à sa place.

·         Avant que le donateur ne décède.

3 éventualités sont possibles :

·         L’acte de donation a été établi mais sans l’acceptation expresse (écrite) du donataire : l’acte de donation est nul

·         L’acte de donation a été établi, et accepté par le donataire, mas il n’a pas été inscrit sur le TF avant 2012 ( la date d’inscription de l’acte de dévolution successorale sur TF), et non la date de décès : l’acte de donation est nul

·         L’acte de donation a été établi, et accepté par le donataire, et il a été inscrit sur le TF avant 2012, ou du moins une prénotation (mention portée sur le titre foncier pour la conservation provisoire d'un droit prétendu sur un immeuble immatriculé) a été inscrite avant l’inscription de l’acte de dévolution sur le TF : la donation est valable.

Cas exceptionnel : il faut que les héritiers du donateur ratifient la donation.

Section 3 : Les causes de nullité ou non avenue de la donation :

Est nul :

-          La promesse de donation

-          La donation du bien d’autrui (sauf en cas de mandat)

-          La donation des biens futurs

-          La donation établie par un acte autre, qu’un acte authentique

-          Si le donataire n’accepte pas, avant le décès du donateur ou son décès lui-même

Est non avenue :

-          La donation faite par un donateur dont le patrimoine est couvert de dette.

Section 4 : Dispositions communes à la donation et au testament : selon l’art 280 : la donation est soumise en cas de dernière maladie, aux dispositions régissant le testament, toutefois, si le donateur n’as pas d’héritier, la donation est valable pour toute la chose donnée.

Des obligations qui pèsent sur le donateur :

-          Le donateur n’est responsable que de son faute intentionnelle ou de sa faute grave art 281, il n’est point tenu de garantir le donataire des vices cachés, ni en cas d’éventuelle action en revendication.

Section 5 : Les frais de donation : les frais de l’acte de donation ainsi que les loyaux couts du transfert de la propriété du bien donné sont à la charge du donataire à moins que les parties n’aient convenu autrement.

Section 6 : Le droit de retour : il consiste pour le donateur de se retourner dans sa donation, la validité du droit de retour, il est permis dans deux cas : dans ce qu’a donné le père ou la mère à leur enfant majeur ou mineur soit il, ou dans le cas ou le donateur est devenu incapable de subvenir à ses propres besoins ou des besoins de ses préposés.

- Le donateur n’est autorisé à exercer le droit de retour que s’il a été énoncé et prévu dans le contrat de donation et que le donataire a accepté.

- L’exercice du droit de retour n’est possible que : si le donataire est présent et a accepté ; ou vertu d’un jugement de l’acte de donation au profit du donateur. Art 286.

-          Des cas de non acceptation du droit de retour : 285 :

les effets de l’exercice du droit de retour :

·         La résiliation du contrat de donation

·         La restitution du bien donnée au donateur

-          Si le donateur récupère le bien donné sans droit légitime, et que le bien est détruit entre ses mains, alors il est responsable de cette perte.

-          Si le donataire ne veut pas rendre le bien donné au donateur, même après que ce dernier ait exercé son droit de retour conventionnellement ou par jugement, et après lui avoir notifié une somation, et que le bien donné a été entre les mains du donataire, alors ce dernier est responsable de cette perte.

Des fruits et des dépenses nécessaires :

Le donataire ne doit restituer que les fruits de la date convenu par accord ou de la date du jugement définitif dans le litige.

Le donataire a la possibilité de récupérer les dépenses nécessaires faites sur le bien donné par le donataire.

Cependant les dépenses utiles et celle relatives à l’embellissement ne seront récupérés que si elles ont augmenter la valeur du bien donné( 287)