Compromis et promesse de vente : points communs et différences? lequel choisir?

La rencontre de deux volontés est l'élément indispensable à la formation du contrat.

Cette rencontre qui paraît simple s'avère complexe, indépendamment de la nature et la dimension du contrat qui sera éventuellement conclu. Il en résulte une phase, préalable à la conclusion du contrat, appelée communément les négociations ou les pourparlers où les parties vont essayer de se rapprocher pour trouver un terrain d'entente et conclure le contrat. Ces pourparlers peuvent être informels ou formels.

Ainsi la formation des contrats n’est pas instantanée ou du moins ne l’est pas

toujours.

Une période précontractuelle marque l’accord définitif des parties.

Discussions pourparlers s’avèrent nécessaires vue l’importance des intérêts en jeu, vente des biens immeubles fonds de commerce etc.

Cette période, avant contrat, peut aboutir en fin de compte à une vente mais peut aussi aboutir à une promesse de vente.

La promesse de vente manifeste la volonté des parties de se lier contractuellement dans un avenir plus au moins proche. Chacune d’elles veut avoir la certitude de compter sur l’engagement de l’autre.

L’engagement peut être réciproque et on sera dans le cadre d’une promesse synallagmatique ou manifestant une seule volonté celle du débiteur ou du créancier et on sera devant une promesse unilatérale de vente ou d’achat.

Les parties ne peuvent conclure la vente projetée car leur consentement est certes nécessaire mais n’est pas suffisant il doit être appuyé par certaines formalités imposées par le législateur ou que le prix à payer n’est pas disponible et reste tributaire de l’acquisition d’un prêt, l’ouverture d’un crédit.

Il arrive aussi que les parties ne veulent pas s’engager définitivement et qu’un délai de réflexion s’avère nécessaire.

Pour ces différentes situations la promesse de vente ne confère pas la certitude de contracter mais donne la chance d’être partie au contrat. Donc que ce soit un délai de réflexion, volonté des parties, ou que ce soit des formalités exigées par le législateur ou l’acquisition d’un prêt, volonté autre que celle des parties, la convention est préliminaire.

Les parties elles-mêmes ou par l’intermédiaire d’un tiers passant ce genre de convention. Dans la pratique reste l’apanage des notaires et des agents immobiliers. 

 Lors d’une vente immobilière, le vendeur et l’acheteur doivent signer deux contrats de vente. Le premier document est un avant-contrat qui fixe les conditions dans lesquelles va s’effectuer la vente du bien immobilier. Le second contrat est le document définitif qui scelle la vente et qui vient confirmer les conditions établies dans l’avant-contrat. Ce document est appelé acte authentique ou acte définitif de vente. Il est obligatoirement signé chez un notaire. 

Pour la signature de l’avant contrat, les deux parties peuvent opter pour une promesse de vente ou un compromis. Quelles sont les différences entre la promesse de vente et le compromis de vente ? Et que faut-il choisir ? Promesse de vente ou compromis ? 

Compromis et promesse de vente : points communs ? 

Le compromis de vente et la promesse de vente, sont tous les deux, deux avant-contrats qui établissent les conditions et les modalités d’une transaction immobilière à l’instar du prix de vente, du recours à un prêt immobilier ou encore de la date à laquelle devra être signé l’acte authentique. Sachez que le compromis de vente est également appelé promesse synallagmatique de vente. La promesse de vente est quant à elle, aussi appelée promesse unilatérale de vente. 

Que ce soit lors de la signature d’une promesse ou d’un compromis, l’acheteur devra verser au vendeur une somme comprise entre 5 et 10% du prix de vente. Cette sommes est communément appelée indemnité d’immobilisation en cas de signature d’une promesse et dépôt de garantie dans le cadre d’un compromis de vente. Dans les deux cas, elle sert de garantie au propriétaire qui peut garder cette somme si jamais l’acheteur se désiste en dehors de son délai de rétractation légal. 

Dès le lendemain de la signature du compromis ou de la promesse de vente, le délai de rétractation de l’acheteur démarre. Il dure 10 jours. Pendant ces 10 jours, l’acheteur peut se rétracter de la vente sans motif. Il récupérera la somme qu’il a versé au vendeur. En revanche, si passé ce délai il ne se manifeste plus, le vendeur est en droit de garder la somme déposée comme garantie. 

Promesse de vente ou compromis ? Quelles différences ?

La grande différence entre ces deux avant-contrats est que comme son nom l’indique, le compromis de vente ou contrat synallagmatique de vente engage les deux parties au même degré. Le vendeur s’engage à réserver la vente de son bien à un acheteur précis et l’acheteur s’engage à acheter ce bien en particulier. Pour résumer, le compromis de vente “vaut vente”. Si l’une des deux parties n’honorent pas ses engagements, l’autre peut saisir la justice pour l’obliger soit à vendre, soit à acheter le bien immobilier. 

La promesse de vente, ou contrat unilatérale de vente engage uniquement le vendeur à vendre son bien à un acheteur déterminé. Si ce contrat semble à première vue désavantageux pour le vendeur, il lui permet en réalité de casser le contrat si jamais l’acheteur disparaît après la signature de la promesse de vente. Cela n’est pas le cas pour un compromis de vente. Si un problème intervient après la signature du compromis, il faudra engager des démarches juridiques pour obliger l’acheteur à honorer son engagement. 

Enfin, une promesse de vente doit obligatoirement être enregistrée auprès de la recette des impôts. Cela entraîne le paiement par l’acheteur de droits d’enregistrement d’un montant de 125 euros. Ce n’est pas le cas pour le compromis. 

Promesse de vente ou compromis ? Lequel choisir ? 

Alors promesse de vente ou compromis ? Dans un premier temps vous allez devoir choisir entre signer votre avant-contrat chez un notaire ou le signer sous seing-privé, c’est-à-dire entre particuliers. 

Il est vivement conseillé de réaliser cette étape avec un notaire. Neutre, c’est lui qui se charge de vérifier la validité des pièces et de signaler tout défaut qui pourrait compromettre la vente. Tant côté acheteur que vendeur. Si vous décidez de confier la rédaction de ce document à un notaire, c’est lui qui choisira le type d’avant-contrat qui sera utilisé pour la vente. Si votre bien immobilier se situe en Île-de-France ou dans une autre zone immobilière tendue, il y a de grandes chances pour que votre notaire opte pour la signature d’une promesse de vente. Moins engageante que le compromis de vente, elle permet de re-commercialiser votre bien plus rapidement si votre acheteur se désiste. 

Si vous choisissez de signer votre avant-contrat sous-seing privé, c’est-à-dire entre particuliers, vous devrez très certainement choisir le compromis de vente. En effet, la promesse de vente implique son enregistrement auprès de la recette des impôts. C’est une démarche très complexe pour un particulier.