La rencontre de
deux volontés est l'élément indispensable à la formation du contrat.
Cette rencontre
qui paraît simple s'avère complexe, indépendamment de la nature et la dimension
du contrat qui sera éventuellement conclu. Il en résulte une phase, préalable à
la conclusion du contrat, appelée communément les négociations ou les
pourparlers où les parties vont essayer de se rapprocher pour trouver un
terrain d'entente et conclure le contrat. Ces pourparlers peuvent être
informels ou formels.
Ainsi la formation des contrats n’est pas instantanée ou du moins ne l’est pas toujours.
Une période précontractuelle marque l’accord définitif des parties. Discussions et pourparlers s’avèrent nécessaires vue l’importance des intérêts en jeu, vente des biens immeubles fonds de commerce etc.
Cette période,
avant contrat, peut aboutir en fin de compte à une vente mais peut aussi
aboutir à une promesse de vente.
La promesse de
vente manifeste la volonté des parties de se lier contractuellement dans un avenir
plus au moins proche. Chacune d’elles veut avoir la certitude de compter sur
l’engagement de l’autre.
L’engagement
peut être réciproque et on sera dans le cadre d’une promesse synallagmatique ou
manifestant une seule volonté celle du débiteur ou du créancier et on sera
devant une promesse unilatérale de vente ou d’achat.
Les parties ne
peuvent conclure la vente projetée car leur consentement est certes nécessaire
mais n’est pas suffisant il doit être appuyé par certaines formalités imposées
par le législateur ou que le prix à payer n’est pas disponible et reste
tributaire de l’acquisition d’un prêt, l’ouverture d’un crédit.
Il arrive aussi
que les parties ne veulent pas s’engager définitivement et qu’un délai de
réflexion s’avère nécessaire.
Pour ces
différentes situations la promesse de vente ne confère pas la certitude de contracter
mais donne la chance d’être partie au contrat. Donc que ce soit un délai de
réflexion, volonté des parties, ou que ce soit des formalités exigées par le législateur
ou l’acquisition d’un prêt, volonté autre que celle des parties, la convention est
préliminaire.
Les parties elles-mêmes
ou par l’intermédiaire d’un tiers passant ce genre de convention. Dans la
pratique reste l’apanage des notaires et des agents immobiliers.
La promesse de
vente n’est pas visée par le DOC, elle reste méconnue sur le plan législatif à
la différence du C.CIV.FR de 1804 qui dans l’art 1589 énonce que : ‘’la promesse
de vente vaut vente lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur
la chose et sur le prix. ‘’
Mais si on
remonte l’histoire peut être trouverait-on une explication à ce vide
législatif.
Le DOC, s’est
inspiré du code des obligations et contrats Tunisien de 1906 (COC TU) mais ni
l’un ni l’autre n’a parlé de promesse de vente.
Chose étonnante
car le projet SANTILLANA2 lui consacre deux arts (532 et 533) l’art 532 énonce
que ‘’ la promesse de vente ne vaut vente que si elle est accepté purement et
simplement par l’autre partie’’. Et l’art 533 prévoit que ‘’ la promesse de vente
peut être révoquée tant qu’elle n’a pas acceptée par l’autre partie ‘’.
Ces deux
principes, acceptation de la promesse et sa non révocabilité, ne sont en fait
qu’une application des préceptes du droit musulman sur le respect de la promesse
en particulier, et la parole donnée en général.
L’exigence de
la contrepartie n’a été instituée que pour promettre de recourir à la
protection de la justice en cas d’inexécution de la promesse.
Cette idée
rejoint la pratique, la contrepartie donnée à l’occasion d’une promesse de
vente confère a celle-ci une certaine ‘’autorité’’ vu la réciprocité des obligations
qui pèse à la charge des parties.
L’absence dans
le DOC de dispositions spécifiques à la promesse de vente les controverses
doctrinales françaises et flottement de la jurisprudence méritent d’être
clarifies.
L’article 1589
du C.CIV français apparemment clair, a soulevé des difficultés lors de son
interprétation. Quelle promesse visait-il la promesse unilatérale ou la promesse
synallagmatique ?
L’intérêt de la
promesse de vente n’est pas à démontrer, la pratique des compromis passés
devant notaire suffit à elle seule une étude ‘’spécifique’’ et le spécialisé
portant sur la promesse de vente.
Ces praticiens
rédigent fréquemment pour ne pas tous les jours des promesses de ventes qu’ils
intitulent compromis portant sur des biens immeubles des fonds de commerce…
En effet, les
futurs contractants ont tendance de plus en plus à formaliser leurs
négociations ;c'est-à-dire à contractualiser progressivement leur relation dans
le souci de sécuriser cette phase précontractuelle caractérisée par une
insécurité.
La problématique qui se pose est la suivante
:
A partir de
quel seuil le contrat est-il réputé conclu lorsque les parties, dressent le
bilan de la
négociation, constatent leur accord sur un certain nombre d'éléments ?
Ainsi la
promesse de vente se subdivise en une promesse unilatérale et une promesse
synallagmatique, chaque subdivision se caractérise par certains éléments qui lui
sont propres et même au niveau de la définition les caractères spécifiques de chaque
promesse apparaissent.
C’est ainsi que
la promesse unilatérale de vente est définie comme un contrat par lequel une
personne s’engage à vendre, pendant un certain délai (délai d’option), son bien
à un acheteur si celui-ci décide à réaliser la vente.
Une seule
personne s’engage, le vendeur, l’acheteur quant à lui accepte seulement
l’option qui lui est accordée.
La promesse
synallagmatique de vente, à la différence de la promesse unilatérale engage les
deux parties au contrat à la vente.
S’apparentant
plutôt à une vente c’est pourquoi le C.CIV français en son article 1589
l’assimile purement et simplement à une vente s’il ya accord sur la chose et le
prix. Cette assimilation ne vaudra, comme on le verra, que dans certains cas.
La promesse de
vente peut constituer à elle seule une convention autonome mais aussi elle peut
être annexée à un autre contrat le cas se présente surtout pour les promesses unilatérales
qui sont tantôt descontrats indépendant tantôt sous la forme de dispositions
insérées dans un acte dont l’objet principal est différent.
L’exemple le
plus répondu est le contrat de crédit- bail qui prévoit généralement qu’à la
fin du contrat le preneur peut lever l’option d’achat et la convention se
transforme en véritable contrat de vente.
On est même
arrivé à dire que la promesse unilatérale est une condition sine qua non du
crédit- bail.
Par conséquent,
les parties peuvent choisir de conclure un contrat de promesse afin de
s’engager encore plus dans la préparation du contrat de vente définitive, mais ce
contrat de promesse ne produira pas les mêmes effets selon qu’il est unilatéral
ou synallagmatique en raison de l’existence de différences fondamentales.
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